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春节小旺季前夕，不少业主急于回笼资金，广州二手房价格下调趋势。一方面抱着捡漏的心态，一方面也是担忧明年房价会涨，越来越多购房者紧急入手。 但抓住好时机入手也要小心风险。不然有可能首付的钱交了，但房子却拿不到手。 案例 去年广佛限购严控，市场成交走冷，房价有所下调。2018年9月，陈小姐在经过朋友推荐后，打算买下佛山某楼盘的一套二手电梯两房。 在与卖家沟通并达成购房意向后，由于不熟悉二手房交易流程，陈小姐委托合富中介机构代理相关交易程序。 （图片来源网络） 9月中下旬签订购房合同，并获取银行同贷书后，只待业主赎回房产证，即可过户了。然而至11月初，突然收获通知，卖家要求陈小姐提供征信报告，用于向融资公司贷款。 此时，陈小姐觉得这样的需求不合理，经过多方了解，卖家的资产恐有风险，可能无法赎回抵押在银行的房子；一旦资不抵债，陈小姐几十万的首付款交了，却拿不到房子。 但一个尴尬的情况是，如果业主赎回房产，根据购房合同，需要在规定时间内交首付过户，否则陈小姐违约，需赔偿10余万的违约金；然而业主存在资产风险，过户最快需要7个工作日才能拿到房产证，实际占有房子；万一业主资不抵债，第三方债务人可申请法院在48小时内查封。 陈小姐骑虎难下，交首付可能钱房两空，不交首付则承担不小的赔偿款，怎么办？ 疑问 1、房子过户期间，法院是否有权利查封房产？ 2、如果房子被查封，买家如何保障自己的利益？ 3、中介机构作为双方交易的代理者，是否需要承担相关责任和赔偿？ 4、如何避免买到查封房？ 律师说法 本期嘉宾：广州公益律师廖建勋 1、房子过户期间，法院是否有权利查封房产？ 答：不管房子过户与否，法院均可依法查封。 2、如果房子被查封，买家如何保障自己的利益？ 答：第一种情况，在房子查封时，如果买家已支付首付和相关税费，可以起诉卖家，要求对方承担违约责任，退回首付和税费，并支付违约金。卖家如果不支付，可以申请法院强制执行。也可以要求在这个被查封的房子拍卖后，参与分配。 （图片来源网络） 第二种情况，买家已支付全部房款或大部分房款，买家可以选择提出执行异议，要求法院撤销查封。 3、中介机构作为双方交易的代理者，是否需要承担相关责任和赔偿？ 答：在交易过程中，买卖双方签订成购房合同时房子未查封，那么中介不承担责任；如果中介明知道房子被查封，而未向买家披露，甚至隐瞒，这种就是恶意交易，需要承担责任，并赔偿相关损失。 4、如何避免买到查封房？ 答：第一，谨慎地选择交易的对象，提前了解卖家的相关身份背景情况； 第二，去房管局部门查询了解交易房产的情况，是否多次抵押或负有相关债务； 第三，签订购房合同时，买卖双方签订资金监控协议，约定交易完成后再由第三方机构(银行）划拨相关款项。 实际上，资金监管是双赢的方式，案例中是卖家有资产风险，但交易中，买卖双方都存在这样的风险。不少买家要求过户再付款，拿到房产权后却无法支付剩余房款，导致卖家“钱房两失”。 本期《拜托了，律师！》大家有没有get到新的房子买卖招数呢？有一招必须学的就是，交易时最好约定资金监管。 关于房产交易纠纷和疑问，欢迎大家留言。你的问题将可能成为下一期的主题，获得专业律师的解答！ |
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