转租房屋，有无纳税义务

转租房屋，有无纳税义务

2019年02月14日 来源：

李霄羽

在现实中，转租房屋的现象时有发生，但因为转租人对房屋不拥有产权，因此，有很多转租人对取得的转租房屋收入认为没有纳税义务。那么，转租房屋，有无纳税义务呢？现根据相关政策的规定进行分析。

一、增值税

《国家税务总局关于发布〈纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）第二条规定，纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产，适用本办法。取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

上述文件中规定纳税人“取得的不动产”包括各种形式取得的不动产，那么，租赁来的不动产是否属于上述文件规定的“取得的不动产”呢？《国家税务总局12366“营改增”专题业务培训参考材料》（税总纳便函〔2016〕71号）全面推开营改增试点12366热点问题解答（一）中，已明确转租不动产，按照纳税人出租不动产来确定。

因此，转租房屋，有增值税纳税义务，应按16号文件规定缴纳增值税。

实务中，纳税人租赁房屋，一般不是按月或按年收取租金，而是在租赁开始时一次性收取全部或几年的租金，即预收租金。预收租金在缴纳增值税时应注意以下两点：

（1）预收租金其纳税义务发生时间为收到款项的当天。政策依据为：《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号）第四十五条第（二）项规定，纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

（2）自然人预收租金的，可在租赁期内平均分摊收入，以确定征免增值税。政策依据为：《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）第二条规定，其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。

二、所得税

（1）企业所得税

《企业所得税法》第六条规定，企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。包括：……（六）租金收入……。《企业所得税法实施条例》第十九条规定，企业所得税法第六条第(六)项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

从上面的政策规定可知，企业取得的租金收入并没有强调出租资产的产权是否属于自有，这就说明，凡是企业出租资产的，无论产权是否自有，只要取得了租金收入均应并入收入总额，缴纳企业所得税。因此，企业转租房屋，有企业所得税纳税义务。

但对于一次性收取数年租金的，可按租赁年限确认各年的租金收入，分期缴纳企业所得税。政策依据为：《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）第一条规定，根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

（2）个人所得税

《个人所得税法》第二条规定，下列各项个人所得，应当缴纳个人所得税：……（七）财产租赁所得……。《个人所得税法实施条例》第八条第（八）项规定，财产租赁所得，是指个人出租建筑物、土地使用权、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。

从上面的政策规定可知，个人出租财产所得应当缴纳个人所得税，但没有强调出租财产的产权是否属于自有，因此，个人转租房屋，有个人所得税纳税义务。

个人转租房屋，在计算个人所得税时应注意以下两点：

1.向房屋出租方支付的租金及增值税额可以在税前扣除。政策依据为：《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第四条第二款规定，个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。

2.向房屋出租方支付的租金，凭房屋租赁合同和合法支付凭据在税前扣除，税前扣除项目应按次序进行。政策依据为：《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》（国税函〔2009〕639号）第二条规定，取得转租收入的个人向房屋出租方支付的租金，凭房屋租赁合同和合法支付凭据允许在计算个人所得税时，从该项转租收入中扣除。第三条规定，《国家税务总局关于个人所得税若干业务问题的批复》（国税函〔2002〕146号）有关财产租赁所得个人所得税前扣除税费的扣除次序调整为：（一）财产租赁过程中缴纳的税费；（二）向出租方支付的租金；（三）由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用；（四）税法规定的费用扣除标准。

三、印花税

《印花税暂行条例》第二条规定，财产租赁合同为应纳税凭证。但该条并没有强调所租赁财产产权是否属于自有，因此，转租房屋签订的财产租赁合同有印花税纳税义务。

实务中，缴纳财产租赁合同印花税时应注意以下两点：

（1）《印花税暂行条例》第七条规定，应纳税凭证应当于书立或者领受时贴花。因此，一次性取得数月或数年房屋租金的，不能按月或按年缴纳印花税，而应当在签订租赁合同时一次性缴纳印花税。

（2）印花税的计税依据应按不同情况处理。如果租赁合同中将租金和增值税分别记载的，应以租金额按1‰税率计算印花税；如果租金和增值税未分别记载的，应按租赁合同中记载的金额全额按1‰税率计算印花税。

四、房产税

《房产税暂行条例》第一条规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。产权所有人不在房产所在地的，由房产代管人或者使用人缴纳。

如果转租方在租赁房屋时产权所有人不在房产所在地，而房产税已由转租方缴纳，转租方再把房屋租赁出去，根据上面的政策规定，房产税应由使用人缴纳，即由承租方缴纳，转租方不再缴纳。

五、城镇土地使用税

《城镇土地使用税暂行条例》第二条规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。

《国家税务局关于检发〈关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》〔国税地字〔1988〕第15号〕第四条规定，土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税。

如果转租方在租赁房屋时房屋产权所有人不在房产所在地，而房屋所占土地的城镇土地使用税已由转租方缴纳，那么，转租方再把房屋租赁出去后，根据上面的政策规定，城镇土地使用税应由实际使用人缴纳，即由承租方缴纳，转租方不再缴纳。

但是，在这里还应注意一个问题：如果转租的房屋是建造在集体土地上，且转租方是直接从房屋产权所有人租赁的，对于这种情况，城镇土地使用税仍然由转租方缴纳。政策依据为：《财政部、国家税务总局关于承租集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2017〕29号）规定，在城镇土地使用税征税范围内，承租集体所有建设用地的，由直接从集体经济组织承租土地的单位和个人，缴纳城镇土地使用税。