信托公司房地产项目违约风险警告手册

昵称52776266 2019-02-28

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2018年，房地产行业延续了严调控政策的态势；同时资管新规、银信业务新规等一系列监管政策，使得房地产企业融资压力增大、融资成本上升，陷入困境的房地产项目越来越多。在此背景下，金融机构尤其是房地产项目占据半壁江山的信托公司，需严防此前的存量项目出现不良。本文站在实际操作的角度，剖析信托公司房地产债权项目的风险预警方案设计、预警信号与相应措施。

本文发表于智信资产管理研究院2019年2月出刊的《资管高层决策参考》。关注智信网服务号（ID：zentrust），并回复“参考”，可获取《资管高层决策参考》往期精彩内容。

作者丨智信资产管理研究院特约研究员田星

来源丨智信资产管理研究院《资管高层决策参考》

原标题丨防患于未然——信托公司房地产债权项目风险预警的实操解析

一、风险筛选维度

1、主体层面

主体层面从总体和细项两个角度关注。总体上从常规的集团对外股权质押比例、总资产/总收入等常规指标进行监测；此外还需关注其非房产业布局的投入规模及比例是否合理；还可采购重大舆情监测系统，获取一些特定访问网站的信息。

细项上关注指标包括：① 负债结构，包括银行信贷资金占比、高成本的非标资金占比以及负债期限结构等；② 土地储备，货值质量也在考虑范围内，如果货值很大但质量太差（比如都在四五线城市）也要慎重选择；③ 在建项目/待开发项目，考察企业未来整体的资金投入安排；④ 在售项目/回款情况，考察企业未来的资金流入情况。

2、项目层面

项目层面主要算两个“账”。“算大账”看的是项目可不可以投，考察指标包括区域图、现状航拍图、土地价格图、房价及存量图、常住人口变化图等，特别要注意的是，一般只看常住人口而非户籍人口，原因在于有些省份作为劳务输出大省，户籍人口不具有参考意义。

“算细账”看的是项目具体利润能有多少、怎么做比较合适，主要是一些格式化的表格，包括：规划经济指标表——主要看有哪些业态，通过规划经济指标表可大概测算出整体货值；开发计划表——关系到整个项目的开发进度及资金投入；总投测算及已投表——密切注意其中是否存在明显不合理的投入，如某些项目会的建安成本或税费等明显被调高，可能是为了套取信贷资金；现金流测算表——用以进行IRR的测算；压力测试表。

二、风险预警方案设计

（一）大型房企注重主体信用，小型房企注重资产本身

多数信托公司房地产信托项目的交易对手选择均采取白名单制，但某些本地中型或小型房企虽然排名未必在前几十强内，在资产十分优质的情况下并非不可以合作。且房地产行业本身就两极严重分化，龙头企业与小型企业有着显著不同的资源禀赋与特点。因此，与大型房企与小型房企合作的方案设计需有着不同的侧重点。

1、大型企业：重信用、严程序、控规模

重信用即注重主体本身的信用，对信托公司来说通常符合准入即可，此处不作过多赘述。而控规模则是避免合作规模过大，与单一房地产企业绑定过紧，一旦该企业出现极端风险，将会为公司带来重大损失。

严程序是与大型企业合作的重点，合作过程中所有的法律手续必须严格按照相关的程序制度进行，不能因为对方是大企业或者已经有过密切合作就有所放松。例如，与恒大合作时，其境外主体“中国恒大[1]”为境内子公司做担保，涉及外保内贷，按规定必须进行香港地区文书的公证及转递手续，即形成由香港律师出具的、并加盖中华人民共和国司法部转递专用章的公证文书，才能作为有效的合同文本[2]。再例如，与某些大型房企合作时，对方出于不增加或有负债等原因的考虑，不能提供担保文件，仅能提供流动性支持函，这种情况下必须要求对方使该流动性支持函按照公司章程规定通过公司内部决议，以免日后出现问题时证明文件被法院认定为真实性存疑。

2、小型企业：抓资产、锁资金、抱粗腿

与大型房企不同，小型房企首先看重的是资产本身，通常只有核心城市的优质资产或当地的重点项目才值得考虑。

其次，锁定资金、封闭运作。杜绝“穿衣戴帽”及“错位抵押”，某一项目的融资必须用到该项目上，同样还款也必须由该项目进行归集、还款。

最后，所谓“抱粗腿”是指，寻找一个或者更为专业、或者更具资源优势的一方拉入到合作中，一旦出现风险可通过这一方推动处置风险。宁失效益，不失风控。

（二）制定相应计划控制资金期限与规模

期限上一定要符合项目的现金流安排。尤其注意避免给对方的资金期限过长，时间越长不确定性越高。规模上要根据项目总投和已投缺口具体计算，而绝不能根据抵押物价值倒算。

基于这两个原则，具体方案可制定以下四个计划形成相应制约：① 用款计划；② 销售计划；③ 归集计划：由于有些在建工程无法追加抵押，导致无法进行逐套解押的销售资金归集方案，针对这种案例可设置网签比例归集计划，即网签比例达到提前设定的数值时就要进行相应的资金归集；④ 还款计划：对所有项目均可制定强制性的分期还款，一来可以逐步降低风险敞口，二来相当于对企业的现金流安排进行逐步的压力测试，一旦企业某次还款不及时，则说明其资金调配能力存在隐患，需提早防范。

（三）把握关键风控措施，避免法律条款的“坑”

细节上的风控措施往往被认为可有可无或无关重要的法律条款，然而在实操中通常会成为最终决定生死的“救命稻草”。

1、一般抵押权vs最高额抵押权

一般抵押权是确定金额和发生时间的单笔债权；而最高额抵押权在《物权法》中则规定为：“债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。”

最高额抵押权不仅是一定期间内连续发生的多笔债权，且其金额并不是一个确定值，而是一个大概的范围，未来会新增的数目如利息、罚息，全部都在最高债权额限度内的包含下。因此，最高额抵押权相比一般抵押权更为灵活，当前实操中普遍采用最高额抵押权。

2、一般保证vs连带责任保证

一般保证下，债权人在对债务人的财产没有进行诉讼前，担保人可以拒绝承担保证责任；而连带责任保证下，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。如果采用一般保证，则必须要和债务人死磕到底，反之可以选择让保证人承担保证责任。

3、一般公证vs强执公证

一般公证可以起到证据的作用，可以面签核保，且诉讼地可在合同约定——即诉讼地可以在债务人或债权人所在地。强制执行公证则规定为：“公证机关依法赋予强制执行效力的公证债权文书，由被执行人住所地或被执行的财产所在地人民法院执行。”

从表面上来看，似乎一般公证比强执公证更具有优势。然而即便强执公证有诉讼地的限制，实操中仍然要选择强执公证。原因在于强执公证下只要法院愿意配合，通常只进行一些形式审查，推进速度较快。而一般公证下，在诉讼环节法院会对很多要件进行实质审查，周期基本在1-3年。有些大开发商拒绝做强执公证，在进行一般公证时，除了外部核保，内部也要派人进行面签核保。

4、追加在建抵押vs转在建抵押

根据《物权法》规定，建筑用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产[3]。

存在某些地区的登记机关不接受在建工程追加抵押，那么必须先行注销已有的土地抵押才能再重新办理在建工程抵押，在这两者之间，存在一个债权没有抵押物担保的窗口期，容易出现风险，如窗口期内在建工程可能被第三人申请司法查封。

因此，地上若形成在建工程，最理想的情况是在土地不解押的情况下直接追加在建抵押，这样能够达到土地评估值与在建工程评估值1 1地相加。此外，这样操作后期还可以逐套解押，锁定资金。如果需要土地解押后再办理在建工程抵押的，建议不要转在建工程抵押，因为可能转在建工程抵押后，由于在建工程并未全部完工，土地价值无法全部分摊到在建工程里，导致最终的在建工程评估值小于之前的土地评估值，得不偿失。故在风控过程中，必须到现场落实清楚当地的政策，甚至在需要的情况下要求当地出具窗口咨询函。

5、同意预售函vs同意解除抵押

关于预售与土地解押，各地的政策有所不同。深圳预售时，要求土地必须是解押状态；其他大部分城市，同意预售时土地不需要解押，购房人进行网签备案时才需要土地解押；还有一些小城市，如浙江德清，在购房人办理银行按揭预登记的时候才需要土地解押。

因此需注意各地在这一点上的政策规定。2016年曾有过司法判例结论认定抵押权人同意预售视同放弃抵押权，最终房子销售给了购房人，抵押权人与债务人的债权债务关系需另行解决，与被销售出去的房产和购房人无关。因此应对当地的此项政策尤为关注，一旦预售视同土地解押，必须在出具同意预售函前就要求企业归集足额保证金。

6、修改公司章程vs一票否决权

根据规定，股东大会作出修改公司章程、增加或者减少注册资本的决议，以及公司合并、分立、解散或者变更公司形式的决议，必须经出席会议的股东所持表决权的三分之二以上通过。因此只要持股33.4%以上，对于修改公司章程等事项就具有一票否决权。实际中若无法做到持股33.4%，可以提前在公司章程事先约定清楚，股东有权决定的事项必须经己方同意后才能实施[4]。

表1 不同持股比例及对应权利

（四）结合实际情况选择监管手段

贷后监管方案按照层级可分为六种（如下图），根据项目的实际情况、成本、方案可操作性与灵活性的综合考虑，决定到底采用哪一些监管手段。

图1 贷后监管方案的六个层级

特别要注意的是，当选择最高级派人常驻时，一来要选择现场监管经验较为丰富的熟手；二来公司要规定好现场应监管哪些事项、按照什么尺度去管，同时每周或每月要求监管人员向后台反馈管理情况。这样能够有效避免在外监管人员被企业拉拢，或沦为企业免费的公章保管员。

三、风险预警信号

（一）大型房企严防过度神秘

表2 大型房企预警信号

如表2所示，针对大型房企的预警信号包括三个方面。

“过”中尤其要重点防范的是过度神秘，2018年已有安邦、华信等曾经一度在风口浪尖上的神秘企业现出原形。除此之外，还要注意防范“虚假国企”，有三类企业是虚假国企的集中地——① 股东中有海口、机场、物流类公司的企业，原因在于海口、机场、物流均实行配额制或需要资质，流行身份挂靠；② 建筑设计院类，这类公司基本已经改制，虽然名字还没改变，但早已由事业单位变为了企业性质的单位；③ 各种基金会、协会，此类机构非常容易挂靠。

“高”中注意商业占比不可太高，商业占比太高变现能力较差。

（二）小型房企警惕“黑赌毒腐”与民间借贷

所谓“黑”是指，有些地方的小型房企老板靠着城中村改造或国企改制起家，过程中有可能存在强拆或国企改制中老员工的安置等涉黑事件，属于高风险积累；也要注意有着复杂产业图，特别是其中涉及到担保、小贷、娱乐产业的企业，可能存在违规催收、收取保护费等涉黑事件。所谓“腐”是指，某些企业发家可能得意于当地某个官员，政商关系过密，政治风险过高。

而是否存在民间借贷可留意四个信号：第一，公私账户往来频繁，如是否从公司账号频繁转账到老板自己及其亲属等；第二，银行流水备注反常，有些企业已经是缺钱状态，流水备注却是“投资”、“理财”，大概率是还高利贷；第三，财务费用高企，很可能为公司向民间借款，其本金计入往来账目，支付的利息计入财务费用；第四，担保关系异常，如公司名下资产为其他类企业担保且在表内并未显示此担保关系。

*注释：

[1] 港股上市公司中国恒大集团，股票代码03333。

[2] 依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十一条规定：“当事人向人民法院提供的证据系在中华人民共和国领域外形成的该证据应当经所在国公证机关予以证明并经中华人民共和国驻该国使领馆予以认证或者履行中华人民共和国与该所在国订立的有关条约中规定的证明手续。当事人向人民法院提供的证据是在香港、澳门、台湾地区形成的，应当履行相关的证明手续。”

[3] 《物权法》第200条：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”

[4] 《公司法》第42条规定：“股东会会议由股东按照出资比例行使表决权；但是，公司章程另有规定的除外。”

[5] 重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位施加重大影响时，应当考虑投资方和其他方持有的被投资单位当期可转换公司债券、当期可执行认股权证等潜在表决权因素。投资方能够对被投资单位施加重大影响的，被投资单位为其联营企业。

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