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高效的实施各项工程生产任务是每一个房地产开发或建筑施工企业的愿望，如果按部就班的按照规定的流程实施就会浪费一些不必要的时间和精力，这时就需要进行合理的组织、穿插。工序穿插就是在整个工程管理过程中将后面即将进行的工作提前进行合理安排，进而达到有效缩短整体工期，提高生产效率的目的。一言以蔽之，工序穿插就是要做到工作前置！工作前置！工作前置！下面，我们就以住宅楼为例，从拿地开工到竣工验收全过程各阶段的工序穿插要点进行梳理、总结，希望对各位同行在后续的工作中带来一定的指引和帮助。 一、开工前阶段 1、依据将要获取的地块条件进行管理团队组织架构策划，结合企业目前实际情况进行管理人员内部调配或外部招聘。 2、做好当地销售市场调查，结合地块条件初步确定项目定位，为设计工作打好基础。提前策划售楼部、展示区位置。 3、提前对勘察、设计、土方、桩基、总包等单位开展考察，为招标、议标做好准备，确保能够及时确定合作单位。 4、成控招标采购等部门提前考察当地地材市场情况。 5、基本确定获取的地块，要提前进行初勘、详勘、设计工作。提早确定土方开挖、边坡支护、降水等工作方案。 6、充分利用开工前期及时与当地政府部门做好沟通协调，摸清楚当地行政性收费、报批报建流程等相关规定，确定好水电接驳、道路开口等具体事项。 7、利用场地平整的时机进行初步挖土1~3m，为后续土方开挖节省时间。 二、开工阶段 1、编制工程计划及配套计划，包括图纸、开发、招标、工程、资金、劳动力、材料等配套计划。 2、尽快进行方案设计。方案设计完成后及时获取《建设工程规划许可证》。 3、加快扩初设计、施工图设计，及时进行图审、消防审查、人防审查，质监、安监备案，及时获取《施工许可证》。 4、尽早确定施工总平面布置图。完善办公区、生活区等临时设施，完成工地围挡，形成环形道路。 三、基础施工阶段 1、与政府部门保持良好沟通，提前咨询、协商，在设计报批期间提前插入支护桩施工、土方开挖。 2、合理规划施工路线。土方开挖、支护桩和工程桩施工顺序要考虑结合项目开发顺序，明确先干哪里后干哪里，优先确保首批预售楼栋尽快进入结构施工阶段，合理有序进行，避免打乱仗。施工顺序是进行工序穿插的关键。 3、优先施工检测桩，桩基开工15天后桩基检测进场，保障桩基与检测同步完工（即最后一根检测桩检测完成时间不晚于桩基完工时间）。 4、采取常用的边坡支护形式，采用工程桩基础形式的项目，基础工程（含土方开挖）整体工期控制在4个月以内完成。 四、主体结构施工阶段 1、地下室到正负零结构以常见的地下2层为例，整体工期应控制在2个月以内。地下室每增加1层，整体工期增加15天。 2、裙楼/首层每层控制在12天以内，标准层每层控制在6天以内，顶层控制在12天以内（坡屋顶另加10天）。 3、主楼达到预售节点之后要及时返回保障大地库封顶。大地库封顶后及时进行防水、回填，形成现场水平运输道路，为施工电梯安装创造条件。在回填之后、道路浇筑之前，插入小市政管线预埋，至少在道路浇筑区域内完成预埋，避免后期返工。规划水平运输道路应该结合小区永久道路的定位、标高，做到永临结合，以达到节省工期、控制成本的目的。 4、大地库达到拆模条件后及时拆除模板，把模板清理倒运至主楼使用，立即插入地下室机房施工、安装工程。 五、二次结构施工及安装工程 1、主体结构进行至8~10层时，安装施工电梯，安装周期在7~10天。施工电梯安装完成后立即插入二次结构施工，整体二次结构要控制在主体结构封顶之后40天内完成。 2、二次结构工程要先外墙后内墙、先机房（含电梯井道）后大面顺序施工，及时为外窗安装、电梯安装、水电安装提供工作面。外窗、电梯、机房设备应提前招标、采购，并在厂家加工生产好，在现场具备条件后确保安装工程立即插入。 3、电梯井道应控制在主体结构封顶之后30天内移交电梯厂家，电梯安装周期控制在30天内。 4、重点关注外窗、电梯、设备的认质认价等工作进展，避免影响招采、排产、进场等工作，影响工序穿插。 5、二次结构及水电管线安装要保障进度，逐层向内装单位移交工作面，保障内装施工及时插入。 六、屋面工程 1、主体结构封顶滞后一个月之内完成屋面工程施工，其中女儿墙10天以内完成，屋面防水、保温等构造20天以内完成。及时为外立面安装吊篮提供工作面。 2、屋面变形缝、出屋面的排风竖井、机电管线穿屋面的空洞非常复杂，要安排专人落实施工方案，控制在封顶后45天内全面封闭。 七、内装修施工阶段 1、二次结构、水电安装及外窗安装完成5~10层时，以5层为一个标段按工作界面移交标准组织验收、交接，然后内部装修单位进场施工。 2、精装修插入后优先抢装修湿作业，尤其是有防水要求的卫生间、阳台等部位作为重中之重。 3、以30层住宅楼为例：内装修施工毛坯标准要在主体结构封顶后90天内全部完成；精装标准要在主体结构封顶后150天内全部完成。 4、精装修标准时要加强精装单位、水电安装、木作安装等单位之间的沟通协调，做好合理穿插，避免穿插不合理延误工期和工序倒置造成返工。 八、外装修施工阶段 1、如果有幕墙工程，在砌筑工程时，即插入进行幕墙放线、埋件检查及整改工作。幕墙龙骨等主材进行厂家内提前加工。 2、以30层住宅楼为例，应在18层以下砌筑完成后，进行中间层放置吊篮，对18层以下外立面插入外墙抹灰、保温、腻子等工序进行施工。待屋面工程完成后再把吊篮搬运至屋面进行18层以上外装修施工。 3、塔吊、施工电梯应控制在主体结构封顶之后60天内拆除，施工电梯拆除时应保证有至少一部室内电梯投入使用。塔吊和施工电梯的拆除为外装修施工提供工作面。 九、市政工程 1、获取地块之后，就要展开市政管网的综合及单项设计。在主体结构达到1/3之前完成全部大、小市政管线施工的招标或委托工作。 2、小市政工程在车库肥槽和顶板回填后、水平运输道路浇筑前即插入施工。 3、大市政供电方案要在获取地块之后立即展开设计和申报工作，要求最迟在竣工备案前实现供正式电。 4、大、小市政管线的实施要分段穿插进行。
十、园林园建工程 1、主楼外架拆除完成之后，结合外装修施工进展和现场场地条件分片区插入园建工程施工。 2、开工阶段施工工地围挡时，可以结合集团标准化的小区围墙进行施工，用正式围墙替代工地围挡，以达到缩短园建工期、控制成本的目的。 3、结合现场实际情况分段实施园林绿化施工。
十一、调试、验收 1、所有机电调试工作和各单项验收工作，需在工程实施过程中穿插进行。 2、在正式电提供之前，用临电进行调试。 3、水系统要在天花、地面等部位隐蔽之前完成打压和管道冲洗工作。 4、编制各分项验收计划，提前插入，确保按时竣工备案。 各阶段工序穿插务必注意： 一、各阶段能够及时进行工序穿插离不开设计、成控、招标、采购、财务等其他专业条线的通力配合，所以在安排工程进展的同时务必要全局考虑，各专业条线加强协同联动，才能保障工程顺利进行。 二、工序穿插开始前30天从设计、材料、人员、机械、场地等方面进行工序穿插风险排查。 |
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