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【导读】 根据《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》的相关规定，“超裁”包括裁决的事项超出仲裁协议约定的范围、裁决内容超出当事人仲裁请求的范围。本案涉及的问题是，在裁决事项未超出仲裁协议范围的情况下，据以作出裁项的依据不属于仲裁协议的范围的情形是否属于超裁。 一、案件索引 审理法院：湖北省武汉市中级人民法院 案 号：(2018)鄂01民特393号 裁判日期：2019.02.20 当 事 人：申请人刘勇；被申请人张琳、邓照 二、申请人申请撤销仲裁裁决的事实和理由 申请人刘勇书面申请称：请求依法撤销武汉仲裁委员会作出的（2017）武仲裁字第000001932号裁决书。事实与理由： （一）本案是房屋买卖纠纷，仲裁庭将本不属于本案审理的担保纠纷予以审理，并将此作为裁判的依据，明显违反法律规定。 根据裁决书认定本案实质上是担保纠纷，认为邓照无权处分张琳的房产。至于邓照和张琳之间是否有担保关系，是否存在其他纠纷不属于本案审理的范围，同时该担保关系也涉及到案外人，也不应该是仲裁庭审理的范围。仲裁庭越权审理邓照和张琳之间的其他法律关系，并据此撤销申请人和被申请人张琳之间的房屋买卖，明显超裁。 （二）本案申请人是善意的，申请人购买房屋支付了符合市场价格的对价，并且邓照将房屋已经实际交付，房屋买卖合同应该是合法有效。 1、申请人是善意第三人，确信邓照有出售房屋，代收房款的权限。邓照是张琳房屋买卖的受托人，双方办理了《房屋买卖公证委托》，在委托事项中明确注明了对邓照的各项授权，张琳也将房屋的各项产权原件交付给邓照。作为善意第三人，见到邓照出具的公证委托书以及张琳的房屋权属证明，申请人当然相信邓照是有权出售，而且办理了房屋交接。 2、申请人按照市场价格支付了合理对价。申请人在庭审中明确表示在房地产部门签订的合同价格并不是真实的交易价格，真实交易价格为人民币110万，在房地产部门签订的《房屋买卖合同》交易价格是为了合理避税，这在现实的房产交易中，是非常普遍的交易做法。邓照也确认收到了申请人支付的110万元。房产部门评估的价格为83万，房地产部门并未对双方在向房地部门其提交的《房屋买卖合同》提出异议，同时申请人与邓照签订的第二份《买卖合同》中也明确了房屋真实的交易价格为110万元，即本案诉争房产交易价格并没有低于市场价格，没有侵害张琳的利益。 （三）从维护市场公平、公正的交易上看，张琳是否收到房款不应该作为本案撤销的依据，应该是张琳向邓照另行主张权益。申请人在支付了合理对价，且实际占有房屋时，房屋买卖交易就已经完成，仲裁庭不能依据没收到房款就撤销交易。 三、被申请人的答辩意见 被申请人张琳答辩称： 仲裁裁决没有超范围裁决，仲裁庭没有审理抵押担保关系，也没有就担保关系是否成立发表仲裁庭的看法和意见，最终的裁决也是针对的存量房买卖合同，不涉及背后的担保关系。本案裁决事实清楚程序合法，不具备仲裁法的撤裁事由，请求驳回申请。 被申请人邓照答辩称： 希望撤销仲裁裁决。我是依据公证书获得合法授权代理销售房屋，是合法的。 四、武汉中院的意见 经审查查明： 2017年8月22日，武汉仲裁委员会根据申请人张琳与被申请人刘勇于2016年8月23日签订的《武汉市存量房买卖合同》（武房字【07】第16776885号）中的仲裁条款和申请人提交的书面仲裁申请，受理了合同争议仲裁案，编号为2017000001564。 申请人张琳在仲裁中称：2016年8月23日，邓照冒充我的代理人与刘勇签订《武汉市存量房买卖合同》（武房字【07】第16776885号），将我位于武汉市洪山区团结新村小区54栋6层2室房屋以人民币500000的价格出售给刘勇，并办理了过户登记手续。这一情况，直到2017年6月9日，刘勇要第一次进入涉案房屋被邻居发现，我才知晓。我认为邓照无代理权而冒充代理人将我的房屋出售给非善意的买方刘勇，且房屋成交价远低于同期同类房屋的市场价，严重侵犯了我的合法权益。张琳提出如下仲裁请求：（一）撤销邓照冒充代理人与刘勇于2016年8月23日签订的《武汉市存量房买卖合同》（武房字【07】第16776885号）；（二）刘勇返还上述涉案房屋（包括但不限于将房屋腾退给申请人占有使用并过户至申请人名下）并承担返还房屋所需一切费用；（三）被申请人承担全部仲裁费用。 被申请人刘勇在仲裁庭答辩称：我是花钱购买的涉案房屋，且房屋已经过户到我名下，申请人无权主张返还。 被申请人邓照在仲裁庭答辩称：张琳陈述严重不实。2014年12月22日，申请人张琳和丈夫办理公证书，委托我出售涉案房屋，委托期限为2014年12月22日到2016年12月24日，代理权限包括出售房屋、代收房款、代办房屋的买卖交易、过户、登记手续等。我有权以申请人名义与刘勇签订并履行涉案《武汉市存量房买卖合同》。且涉案房屋评估价为830000元，实际交易价格为1100000元，符合市场行情，没有损害申请人的利益。 仲裁查明事实： 2016年8月23日，邓照代理张琳与刘勇签订了《武汉市存量房买卖合同》（武房字［07］第16776885号），将张琳位于武汉市洪山区团结新村小区54栋6层2室房屋，在武汉市房屋交易中心登记以500000元的价格出售给了刘勇，并办理了过户登记手续。邓照代理张琳签订合同和办理房产过户手续，使用的是2014年12月22日张琳及其丈夫和邓照在武汉市琴台公证处办理的（2014）鄂琴台内证字第20794号《公证书》，公证书内容为张琳及其丈夫委托邓照代为出售本案涉案房屋，委托期限从2014年12月22日到2016年12月22日。但邓照代张琳签订《武汉市存量房买卖合同》，将申请人的房屋出售给刘勇并办理了过户手续，张琳一直不知情。2017年6月9日，刘勇第一次到涉案房屋去查看，被邻居发现并通知了张琳，张琳向派出所报案，经派出所民警查询后，张琳才知道刘勇已购得该房屋并办理了过户手续；随后刘勇即对涉案房屋更换了门锁。邓照在代理张琳出售涉案房屋时，并未告知张琳，也未与张琳商定售房价格，售房款亦始终未交付张琳。因张琳不认可刘勇的购房行为，遂发生本案纠纷。 另查明：张琳曾以涉案房屋为鑫金兰公司借款提供过抵押担保，故张琳及其丈夫和邓照在武汉市琴台公证处办理了公证，使邓照取得了（2014）鄂琴台内证字第20794号《公证书》和涉案房屋的房产、土地证原件。 邓照虽然向仲裁庭提交了一份2016年8月14日其代表张琳与刘勇签订的《房屋买卖合同》，欲证明涉案房屋交易价格为1100000元，远远高于市场价。但刘勇和邓照均不能提供该《房屋买卖合同》实际履行的证据，且张琳也从未取得过1100000元房屋交易款。 仲裁庭认为： （一）关于是否应撤销邓照代理张琳与刘勇签订的《武汉市存量房买卖合同》（武房字［07］第16776885号）的问题。本案涉案房屋的交易是在张琳不知情、未认可交易价格、未收到交易款项的情况下进行的，且《武汉市房屋交易信息查询结果告知单（转让）》载明：该房屋于2016年8月23日成交申报价为500000元，明显低于市场核定评估价格839320元。虽然邓照在庭审中提交了一份其与刘勇签订的《房屋买卖合同》，证明购房价为110万元，但双方均无证据证明该合同已实际履行，相反该证据不足以推翻在武汉市房屋交易登记机构办理该房屋交易备案的《武汉市存量房买卖合同》。邓照使用（2014）鄂琴台内证字第20794号《公证书》，代理张琳与刘勇签订了《武汉市存量房买卖合同》，并为刘勇办理了该房屋的过户手续，但即便邓照有公证委托可代张琳买卖其委托的房屋，也无权在张琳不知情的情况下，私自定价处置申请人的房屋，又不将卖房款项支付给张琳，而且交易价格还远远低于核定评估价格。 本案房屋买卖的背后，隐存着张琳和邓照都认可的房屋抵押担保关系，其公证委托关系并不是真实的房屋买卖代理关系，而是房屋抵押担保关系。根据《中华人民共和国物权法》第186条和《中华人民共和国担保法》第40条、53条之规定：法律禁止约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有，抵押权的实现可与抵押人协议，协议不成的，可以向人民法院提起诉讼。因此，邓照无论是基于房屋买卖代理关系，还是张琳因房屋抵押而产生的对邓照的委托关系，邓照均无权自行持有出售申请人房屋的款项。因此，依据《中华人民共和国合同法》第54条2款之规定，仲裁庭对张琳主张撤销《武汉市存量房买卖合同》（武房字[07]第16776885号）的仲裁请求予以支持。 （二）关于张琳向刘勇主张返还涉案房屋（包括但不限于将房屋腾退给申请人占有使用并过户至申请人名下）并承担返还房屋所需一切费用的问题。本案《武汉市存量房买卖合同》（武房字[07]第16776885号）因不是张琳的真实意思表示，且显失公平依法应予撤销；但在该合同被撤销前刘勇就已经办理了该房屋过户手续，并更换了房屋门锁。因此，张琳要求刘勇配合张琳将房屋过户至其名下，并将房屋更换后的钥匙退还给张琳的仲裁请求合理，仲裁庭予以支持。导致本案纠纷的原因是邓照违反法律规定，私自处置张琳的房屋并将售房款全额据为己有所造成；但邓照使用的委托代理公证书是真实的，才使刘勇得以购房成功并办理了房产过户手续。因此，刘勇有权向邓照在本案《武汉市存量房买卖合同》被撤销后，主张全额返还购房款等相关款项。而张琳因确实办理过委托邓照代为出售房屋的公证书，其对邓照代为出售房屋的行为负有一定责任。因此，对张琳主张由刘勇、邓照共同承担房屋过户所需的一切费用的请求，仲裁庭不予支持。 （三）关于本案仲裁费用的承担。导致本案纠纷的责任在于邓照未正确行使其代理行为所导致，根据《武汉仲裁委员会仲裁规则》第62条之规定，本案仲裁费用应由邓照承担。另外，张琳已向武汉市武昌区法院申请财产保全，保全费用应由邓照承担，保全担保费用不是法定费用，应由张琳自行承担。 仲裁庭裁决如下：（一）撤销第二被申请人邓照代理申请人张琳与第一被申请人刘勇签订的《武汉市存量房买卖合同》（武房字［07］第16776885号）；（二）第一被申请人刘勇于本裁决书送达次日起30日内配合申请人张琳将房屋过户至申请人名下，并将房屋更换后的钥匙退还给申请人；（三）驳回申请人张琳其他仲裁请求；（四）本案仲裁费16750元，保全费4295元，由第二被申请人邓照承担。 本院认为： 根据《中华人民共和国仲裁法》的相关规定，人民法院对当事人申请撤销仲裁裁决的案件，主要审查仲裁案件的审理过程及裁决是否存在该法第五十八条规定的应予撤销的情形。本院审查意见如下： 关于申请人主张的裁决违反了《中华人民共和国仲裁法》第五十八条第一款第（二）项的规定问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十九条规定“当事人以仲裁裁决事项超出仲裁协议范围为由申请撤销仲裁裁决，经审查属实的，人民法院应当撤销仲裁裁决中的超裁部分。但超裁部分与其他裁决事项不可分的，人民法院应当撤销仲裁裁决。”经审查，案涉仲裁条款系张琳与刘勇签订的《武汉市存量房买卖合同》（武房字［07］第16776885号）所作约定，邓照代理张琳签订前述合同，其不是房屋买卖合同的当事人。邓照是否是在张琳不知情的情况下，私自出售案涉房屋并将房款非法占有，是基于房屋买卖代理关系还是基于房屋抵押担保代理关系行使案涉代理权等，系张琳和邓照之间的委托代理纠纷，不属于案涉仲裁协议范围。由于案涉仲裁裁决系建立在对前述超范围裁决部分分析的基础上，故超裁部分与裁决事项不可分。 根据《中华人民共和国仲裁法》第五十八条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十九条的规定，裁定如下：撤销武汉仲裁委员会（2017）武仲裁字第000001932号裁决书。 五、环中观察 通过研析本案，环中仲裁团队认为，以下几个方面值得注意： 1、《中华人民共和国仲裁法》第五十八条第一款第（二）项规定：“当事人提出证据证明裁决有下列情形之一的，可以向仲裁委员会所在地的中级人民法院申请撤销裁决：……；(二)裁决的事项不属于仲裁协议的范围或者仲裁委员会无权仲裁的；……”实践中，人们常常将该项规定与“超裁”相对应理解。但是，多数意见认为“超裁”除了裁决事项不属于仲裁协议范围、裁决事项不具有可仲裁性情形外，还包括裁决事项超出仲裁请求的范围这一情形。《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》对这一问题进行了明确，《规定》第十三条规定：“下列情形经人民法院审查属实的，应当认定为民事诉讼法第二百三十七条第二款第二项规定的‘裁决的事项不属于仲裁协议的范围或者仲裁机构无权仲裁的’情形：（一）裁决的事项超出仲裁协议约定的范围；（二）裁决的事项属于依照法律规定或者当事人选择的仲裁规则规定的不可仲裁事项；（三）裁决内容超出当事人仲裁请求的范围；（四）作出裁决的仲裁机构非仲裁协议所约定”。虽然《规定》适用于仲裁裁决执行中的相关问题，但实践中不少法院认为《规定》中的相关规定也可适用于申请撤销仲裁裁决程序当中。如在（2019）京04民特4号民事裁定书中，北京第四中级人民法院指出“虽然本案系撤销仲裁裁决审查程序而并非不予执行仲裁裁决审查程序，但《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十七条第二款关于不予执行国内仲裁裁决的规定与《中华人民共和国仲裁法》第五十八条关于撤销国内仲裁裁决的规定基本一致，故最高人民法院前述司法解释在撤销国内仲裁裁决案件中应予适用”；在（2018）粤01民特103号民事裁定书中，广州市中级人民法院指出“《中华人民共和国仲裁法》第五十八条规定的撤销国内仲裁裁决的事由与《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十七条规定的不予执行国内仲裁裁决的事由相同……可以参照适用于申请撤销仲裁裁决案件的审查”。 2、从本案裁定书披露的有关“邓照是否是在张琳不知情的情况下，私自出售案涉房屋并将房款非法占有，是基于房屋买卖代理关系还是基于房屋抵押担保代理关系行使案涉代理权等，系张琳和邓照之间的委托代理纠纷，不属于案涉仲裁协议范围”的内容来看，法院的主要裁判理由应该是案件审理的内容涉及到了张琳与邓照之间的委托代理关系，而该委托代理关系并不属于本案仲裁协议范围。即，仲裁庭作出第一项裁决的理由是“邓照无论是基于房屋买卖代理关系，还是张琳因房屋抵押而产生的对邓照的委托关系，邓照均无权自行持有出售申请人房屋的款项”。而仲裁庭对该理由的判断和认定，系对双方委托代理关系的审理，而代理人并非《武汉市存量房买卖合同》当事人，委托代理关系并不属于本案《武汉市存量房买卖合同》所载仲裁协议的约束范围。根据法院的观点，在此种情况下，裁决事项未超出仲裁协议范围，但是仲裁庭认定的据以作出裁项的依据超出了仲裁协议约束范围，仍然属于超裁。 3、《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（二）项规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：……；（二）在订立合同时显失公平的”。《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条规定：“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”但是，从本案裁定书所披露的内容来看，本案当中并不存在仲裁被申请人刘勇利用仲裁申请人张琳及其代理人邓照处于“危困状态”、“缺乏判断能力”达成房屋买卖合同的情形。相反，从裁定书披露的有关“该房屋于2016年8月23日成交申报价为500000元，明显低于市场核定评估价格839320元”和“公证委托关系并不是真实的房屋买卖代理关系，而是房屋抵押担保关系”的内容来看，本案争议的实质似乎是代理人邓照是否存在滥用代理权限的问题。 |
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