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2017年4月，唐文委托中介将其在北京市海淀区面积为42平方米的房屋租给刘江，租期三年。 后，唐文需资金周转决定把房卖了。唐文告知刘江具有优先购买权，并告知如果没这个意愿，就配合中介带人看房，每次折价作为补偿。刘江一口回绝。 2018年12月，唐文给刘江发去“提前解约”通知，但对方表示自己事情多、很忙，予以拒绝且不愿意搬出房屋。  案件很简单，不过涉及到的法条不少…… 一是买卖不破租赁，买卖不破租赁是法学术语，具体规定是合同法第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”该法条规定了租赁权不受物权变动的影响……由此会出现两层法律关系:一是出租方想卖房时，租户使用优先购买权予以购买，此时租赁权转化为所有权；二是出租方想卖房，租户放弃优先购买权，出租方将房屋转卖给他人，此时新房东依然要履行原房东与租户之间的租赁合同。 二是优先购买权，租户优先购买权见于合同法第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”需注意的是优先购买权不是指只要租户想买就一定要卖给租户，而是指在同等条件下，如果租户不愿意支付同等价款，出租方依然可以将房屋卖给他人。 三是出租方也具有违约的权利。这是租赁关系中最容易被忽视的法律关系，如若出租方选择违约，提前解除与租赁方的租赁合同，则租赁方会失去优先购买权。提前解约与侵害租赁方优先购买权所需支付的代价或许没有太大的差距。 四是作为房东碰到类似的租赁方应该怎么办？依照目前民事诉讼法相关规定，本案如果起诉，虽然适用简易程序，但依然会超过4个月以上才会裁决。加上如果对方不执行，申请执行又会耗费半年到一年。 房价上涨对出租方而言可能是好事，如若放假下跌，出租方估计杀了租赁方的心都有了。笔者认为，在出租方愿意解除租赁合同并已经支付违约金情况下，租赁方的占有属非法占有，出租方有权给与其一定期限让其搬离房屋，如若租赁方拒不搬离，出租方有权依据所有权对其妨碍占有的行为行使排除妨碍权。为了避免租赁方以贵重物品丢失或者损失起诉出租方，笔者建议公权力机关介入。至于以后的诉讼纠纷，让租赁方慢慢起诉吧，化被动为主动。 —— E N D ——   |
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