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引言 当前成都楼市改善主导市场，高低配产品逐步成为市场主流，洋房、别墅等低密产品遍地开花……. 其中，洋房作为介于高层与别墅产品中间的过渡者，不仅具备低密形态、高绿化、私密性、大露台及得房率等优点，在成都楼市产品升级的今天，在地块初期不仅起到平衡地块指标的作用，同时也在一定程度上弥补了市场产品缺失。 如今，龙湖、万科、蓝光、合能等各大开发商都将视线转到洋房领域，洋房也再次大范围进入公众视野。 洋房定义 从产品本身理解，洋房是介于别墅和高层住宅之间，低密多层板式建筑。既强调公共景观，还要求将景观体系引入建筑体内，保证每一户洋房的私有景观。 洋房在住宅解决方案中的常见角色：
洋房界定 伴随洋房市场发展，当前洋房产品已从传统的3+1花园洋房向5+1/6+1及N+1多层、小高层洋房发展 。产品形态逐步丰富，市场需求高，性价比及经济价值变高。因当前洋房产品界定较为模糊，本文所分析的花园洋房，按照建筑形态分类，有三种：花园洋房、多层及小高层。 洋房产品 为了满足不同客户的需求，洋房楼层结构通常包含多种产品形态，主要有跃层和平层两种形式，其中跃层根据楼层的不同，分为底跃、顶跃和中间跃。   点击查看大图 成都洋房市场 背景分析 出于对溢价能力的追求，自去年以来市区新入市地块中，超60%项目均以高低配方式打造，高层+洋房的配比方式即为其中一种。  点击查看大图 市场量价 2016年成都楼市整体回升，9月开始市场大幅上升，洋房市场亦“水涨船高”。2016年全年洋房月均供应15.6万㎡，销售18.0万㎡，期内供销比0.9，均价一度升至7537元/㎡。在楼市政策持续收紧背景下，远郊市场热度攀升，加之改善市场热度并未完全退却，2017年上半年整体供销均出现一定幅度上涨，期内供销比降至0.8，供不应求现象加剧。   点击查看大图 面积段供应走势：近年大成都洋房各面积段供应占比除200㎡以上明显上涨外，其余各区间整体维持无明显变化。70-130㎡依旧为市场洋房供应主力面积段，合计供应占比接近7成，其中110-130㎡供应较为集中，供应占比超3成；其次为130-150㎡产品供应。  点击查看大图 从近年大成都洋房各面积段成交走势来看，近年洋房产品主力成交面积段为90-150㎡，合计占比接近7成。其中以110-130㎡成交较为集中，占比27%。2017年上半年伴随市场各畅销洋房项目主力区间变大，130-150㎡产品成交涨幅最为明显，其次为110-130㎡和90-110㎡的产品。改善主导楼市大背景下，170㎡以上产品市场同样存在一定的需求空间。  点击查看大图 2016年至今大成都洋房产品成交主要集中在70-150㎡和50-150万，其中以70-100万90-130㎡产品成交最为集中，150万和150㎡成产品总价和面积控制线，近年产品面积和总价整体有所提升。  点击查看大图 目前，成都主城和近郊洋房市场以城西较为集中，其次为城南。因受航空限高及容积率限制，以城西的东升、牧马山、九江最为集中，其次为占据优势资源的城南麓山及南湖片区，新都北湖、五龙山及熊猫基地以及城东的大面及三圣乡区域。 从大成都洋房成交套数排行来看，位于都江堰的万达城凭借旅游文化区位及大盘优势占据成交榜首，其次为麓山板块的合能枫丹铂麓及大面的龙湖三千庭凭借区域、景观、产品等优势获得热销。   点击查看大图 发展趋势研判 趋势研判 1 地块容积率降低致近年高低配项目增多，小高层洋房成为溢价和出量的选择方向 近年大成都土地市场供应土地容积率逐步降低，成交地块低容趋势愈发明显，作为成都供销主战场近郊及远郊特征尤为突出。在此基础背景下，对开发商前期土地规划无疑提出了相应的要求，为了追求“产值最大化”，在不牺牲容积率的前提下，“高低配”打造成为了众多房企首选。“禁墅令”颁布以后，市场超低容积率时代不复存在，当前主流容积率集中在2.0-3.0，多层及小高层“洋房”产品则成为房企溢价的良剂。 趋势研判 2 改善主导市场，着力产品力塑造及高性价比打造为主要方向 近年来改善主导楼市，成都洋房市场主力供应主要集中于90-130㎡，主力成交逐步向110-150㎡变化，其中130-150㎡产品需求增加。伴随市场及客户需求变化，房企应该着力于满足客户所需产品空间、功能尺寸及产品力的塑造，同时也应该考虑到产品面积与总价的控制。 趋势研判 3 ——洋房产品力塑造 二层独立楼梯入户，独享尊贵通道。  点击查看大图 洋房的首层和二层实现单独入户的前提下，在满足了首层赠送地下室的基础上，二层也开始出现赠送地下室的情况，通过室外楼梯进入地下室。 点击查看大图 除了二层，其他层也开始赠送地下室，通过电梯直达地下室。 点击查看大图 在考虑客户接受度的基础上，压缩面宽，增加联排数单元。 ＞ 合理压缩面宽尺度，增加单排单元数，以节约用地； ＞ 项目面宽尽量采用双开间形式。 |
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