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张艳和 刘春侠 提示语：在开展按揭贷款业务时，对于仅办理抵押预告登记的抵押房产，一旦该抵押房屋被拍卖时，银行的债权可能存在无法顺利实现的风险。针对仅办理抵押预告登记的房产，如何保障银行的优先受偿权是关键。 案情介绍 原告：A银行 被告：王某 某公司员工王某与A银行签订了个人购房担保借款合同》，办理了按揭贷款，以王某购买商品房（期房）作抵押并在产权登记部门办理了抵押预告登记。后因王某拖欠小贷公司借款，被小贷公司诉至法院并申请法院查封了该商品房。在该商品房具备办理房屋物权登记时，A银行申请办理相关抵押登记，产权登记部门以被法院查封无法办理为由不予办理。抵押房产被查封后，王某失联，造成所欠A银行贷款本息无法偿还。A银行遂起诉至法院，要求王某偿还借款本息，并对该抵押房产拍卖享有优先受偿权。 法院审理及判决： 一审法院以抵押预告登记不享有优先受偿权为由驳回A银行优先受偿的诉讼请求。A银行不服判决，认为一审法院对王某所购买的商品房的行为属于预查封，银行的债权应先于预查封申请人的债权受偿；法院将尚未办理权属登记的商品房拍卖，买受人购买的是不动产物权请求权不是物权。因此，继续上诉。最终法院同意了A银行的诉讼请求，该行的优先受偿权得到了保护。 案例评析 在商品房按揭贷款业务中，发放贷款时因所需抵押的房屋不具备办理物权登记条件，仅办理抵押预告登记，如果抵押预告登记尚未转为抵押登记就被法院查封的话，就会遇到债权银行优先受偿权能否被保障的问题。根据本案判决思路，债权银行优先受偿权应受到保护，理由如下： 一是《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”该条法律规定明确了预告登记有物权变动的排他性，以保障物权登记的优先请求权。 二是根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第15条第（三）款规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”第16条规定：“国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。” 从上述规定可知，预查封是参照房地产买售过程中预告登记制度创立的一项强制措施，是在具备办理权属登记时转为正式查封的要件。抵押预告登记也是在具备办理权属登记时转为正式登记，抵押预告登记时间早于法院预查封时间，在具备能够办理权属登记时，抵押预告登记转为抵押登记的时间必然早于预查封转为查封的时间。因此，法院最终支持了银行对办理预告抵押登记房屋享有优先受偿权的诉请。 |
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