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作者：朱芮乐
一、基本案情 购房人与开发商签订商品房买卖合同购买房屋，购房人向开发商支付一定比例的首付款后，剩余购房款由购房人向银行申请贷款支付，在付清全部购房款后购房人方可办理房屋产权登记证书。因从购房人申请贷款至银行同意放贷有一个过程，为保护购房人的权利，在购房人与开发商签订合同并支付首付款后，购房人与开发商在不动产登记机构办理了商品房买卖预告登记。同时，银行在接受购房人的贷款申请后，至迟在放款之前会要求购房人与银行在不动产登记机构办理商品房抵押权预告登记；在抵押权预告登记办理完成之后，银行即将贷款支付至开发商账户，且借款合同中一般会要求开发商承担阶段性连带保证责任，即在房屋他项权利证书办理完毕之前由开发商承担连带保证责任。贷款发放后，购房人未及时办理房屋产权证书，且其又因涉及其他案件导致该房屋被法院预查封，后购房人不按时偿还银行贷款，导致银行起诉提前收回贷款，并要求开发商承担保证责任，同时银行要求对已办理抵押权预告登记的房屋享有优先受偿权。 因上述购房人大部分涉诉较多且财产较少，因此确认银行是否对涉案房屋享有优先受偿权显得尤为重要。笔者在接触到该类型的案件后，查询全国各级法院对类似案件的判决文书，发现法院对该类案件的判决结果有两种，一种是判决银行对涉案房屋享有优先受偿权，另一种是判决银行对涉案房屋不享有优先受偿权。 （图片来自网络，版权归原作者） 二、判决支持优先受偿权的理由 判决认可优先受偿权的理由大致有两类：一类是对抵押权与抵押权预告登记不做区分，认为办理了抵押权预告登记，则抵押权成立，银行享有优先受偿权。另一类是对抵押权与抵押权预告登记作出明确区分，认为根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款之规定：'当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力'，抵押权预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故抵押权预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：'……建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立'。故抵押权预告登记并非正式物权登记，抵押权并未设立。但购房人抵押的房屋已经办理预购商品房抵押权预告登记，且开发商已经办理房屋所有权初始登记，具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，未能办理正式抵押登记并非由银行的原因造成。购房人怠于办理以致抵押登记未完成，已违反抵押合同约定，违背诚实信用原则。涉案房屋符合折价、拍卖、变卖等能流通条件，应赋予银行对该房屋享有优先受偿权，以维护按揭市场的金融秩序。 （图片来自网络，版权归原作者） 三、判决不支持优先受偿权的理由 判决不认可优先受偿权的理由有：根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款之规定，抵押权预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故抵押权预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：'……建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立'。故抵押权预告登记并非正式物权登记，抵押权并未设立。购房人用于抵押的房屋办理的是商品房抵押权预告登记，并非正式的抵押权登记，抵押权并未设立，因此银行对购房人抵押权预告登记的房屋不享有优先受偿权。 笔者赞同判决支持优先受偿权的第二种理由：即抵押权预告登记并非正式物权登记，抵押权并未成立，但从维护按揭市场的金融秩序、维护购房人的债权人利益及维护国有财产权益等方面考虑，如涉案房屋符合折价、拍卖、变卖等能流通条件的，应赋予银行对该房屋享有优先受偿权。具体分析如下： （图片来自网络，版权归原作者） 四、不认可优先受偿权面临的困境 （一）对按揭市场的金融秩序形成不利影响 按揭贷款的产生背景为：由于房屋价值大，而购房人一次筹足购房的款项是有困难的。如果所有的购房人都要等到购房款齐备后再买房，可能需要十几年甚至几十年，且在这漫长的等待时间里还要交付因租用房屋而承担的费用。因此出现了按揭贷款这一制度。对购房人来说，由于金融机构的参与，银行向购房人发放贷款，使购房人得以提前获得住房。对开发商来说，银行向购房人发放贷款，使购房人提前买房，有利于开发商汇拢资金进行周转，以获得更多的利润。对银行来说，如果直接向开发商发放贷款，开发商用贷款来建造的房屋并不能保证很快地全部销售出去，这势必影响开发商的还贷能力；而如果直接向购房人发放贷款，购房人将所得的贷款全部用于购房，由于给予购房人的贷款额要低于房价，购房人自己还要投入一笔资金用以购买房屋，又由于购房人在获取贷款时以购得的房屋作抵押，所以还贷的可靠性能得到充分的保证。 因此按揭贷款，对于购房人、开发商和银行都是有利的，而且促进了市场的繁荣，所以近年来比较流行，但按揭贷款与抵押贷款不完全相同，对按揭较为贴切的解释是向购房人提供的购房抵押贷款，其贷款的目的是为了购买房屋（主要是住宅），并不是所有的以房屋为抵押的贷款都可以称作按揭。因此，银行对按揭贷款购买的房屋享有优先受偿权是设计该种制度的应有之义，现在如通过判决的形式确定银行对按揭贷款购买的房屋不享有优先受偿权，则势必会提高银行放贷的风险，会阻碍银行放贷的意愿，对按揭市场的金融秩序产生不利影响，对这种三方共赢的制度形成严重打击。 （二）对购房人的债权人的利益产生不利影响 在购房人仅办理商品房预告登记的情况下，其债权人起诉后法院采取的诉讼保全或者执行措施显示在不动产登记机构的状态是'预查封'，而非正式的查封登记。 《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。在购房人仅办理商品房买卖预告登记的情况下，其是预告登记的权利人，而非房屋的所有权人，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分，买卖预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。因此，如认为购房人因其不享有涉案房屋的所有权而对房屋不能进行处分，则法院的预查封也是不能对涉案房屋进行处分的。但在司法实践中，法院的执行机构常对此类房屋采取折价、拍卖、变卖等处分措施转移房屋产权，不过在这过程中需要开发商的配合，这也证明购房人不是涉案房屋的所有权人。因为，如果购房人已经办理房屋产权证书，法院在不动产登记机构显示的执行措施是查封，且处分房屋后办理房屋产权转移手续时并不需要不动产登记机构之外的第三方的配合。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第四条规定未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。因此，银行作为抵押权预告登记的权利人，如不认定其享有优先受偿权，则当法院执行机构对预查封的房屋进行处分时其可以向相应的执行机构提出书面异议，不同意对涉案房屋转移所有权，在此种情况下，执行法院是否能处分该房屋？如果答案是能，则会置执行法院作为执法机构，但是却不依法办事的尴尬境地。如果答案是不能，则会造成一种僵局，即谁也无法处分涉案房屋，不仅损害银行利益，也损害购房人的其他债权人的利益。 （三）对国有财产可能会造成损害 前文所述的按揭贷款为商业贷款，即是否发放贷款资金由银行进行审核，如不能收回贷款则风险由银行承担。还有一类购房贷款为公积金贷款，即是否发放贷款资金由住房公积金管理中心审批，且住房公积金贷款不能收回的风险由住房公积金管理中心承担。而住房公积金管理中心是直属城市人民政府的不以营利为目的的独立的事业单位。《住房公积金管理条例》中规定：申请人申请住房公积金贷款的，应当提供担保。在实践中，前述担保一般以购房人贷款购买的房屋做抵押担保。而使用住房公积金贷款的房屋也会遭遇跟商业贷款方式购房一样的风险，在购房人未办理房屋产权手续的情况下，如认为住房公积金管理中心对涉案房屋不享有优先受偿权，则很可能会对国有资产造成损害。如涉案房屋的开发商是政府，则不认定优先受偿权对国有资产的损害更大。 综上，笔者认为房屋设立抵押权预告登记，虽根据物权法定原则抵押权未设立，但是从维护按揭市场的金融秩序、维护购房人的债权人利益及维护国有财产权益等方面考虑，赋予银行或住房公积金管理中心对涉案房屋享有优先受偿权更能保障公平，更能促进社会经济的发展，更能定纷止争。 参考资料 1、百度百科：https://baike.baidu.com/item/%E6%8C%89%E6%8F%AD%E8%B4%B7%E6%AC%BE。 2、哈尔滨银行股份有限公司牡丹江分行与李凤文、王丽红、牡丹江市佳隆房地产开发有限公司借款合同纠纷一案一审民事判决书，案号为：（2017）黑1002民初1437号。 3、中国银行股份有限公司牡丹江分行与柴德金、王春萍、第三人牡丹江市城市投资集团有限公司借款合同纠纷一审民事判决书，案号为：（2017）黑1002民初690号。 |
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