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郑重声明：严禁抄袭、违者必究！ 未经授权，不得转载！ 执行标的房屋登记在案外人名下，但案外人“购买”此房屋并未实际出资，这背后的原因可能是赠与，可能是借名买房（代持）等。房屋所有权人是否因其未实际出资而无权排除执行？湖北省十堰市中级人民法院（2017）鄂03民初75号民事判决、湖北省高级人民法院（2018）鄂民终940号民事判决认为未实际出资的房屋所有权人对该房屋不享有所有权（执行标的房屋非登记所有权人的财产），其无权排除执行。我不赞同上述两判决的观点。 一、错误源于查封案外人财产 之所以有登记的房屋所有权人（案外人）提出排除执行的异议，是因为法院查封了登记的房屋所有权人（案外人）的房屋。这是错误的源头。 （一）原则上不能查封案外人财产 《最高人民法院关于对案外人的财产能否进行保全问题的批复》规定，人民法院不应对其（案外人）财产采取保全措施。《关于在经济审判工作中严格执行〈中华人民共和国民事诉讼法〉的若干规定》第十四条规定，人民法院采取财产保全措施时，保全的范围应当限于当事人争议的财产，或者被告的财产。对案外人的财产不得采取保全措施，对案外人善意取得的与案件有关的财产，一般也不得采取财产保全措施；被申请人提供相应数额并有可供执行的财产作担保的，采取措施的人民法院应当及时解除财产保全。由以上的规定可以看出，原则上不得对案外人的财产进行保全。 （二）特殊情况下可以查封案外人的财产 1、准保全 《民诉法解释（2015）》第159条规定，债务人的财产不能满足保全请求，但对他人有到期债权的，人民法院可以依债权人的申请裁定该他人不得对本案债务人清偿。该他人要求偿付的，由人民法院提存财物或者价款。该规定应当属于“准保全”的方式，是介于保全和不保全之间的一种状态，即法院裁定案外人不得对债务人（被保全人）清偿，该他人要求偿付的，由人民法院提存财物或者价款。这种措施，不能百分之百的避免财产被转移掉，但是却在很大程度上保障了财产不被转移掉，基本能够达到直接保全财产的法律效果。这种折中的方式即保障了本案中债权人的合法权利，又不轻易地查封“案外人的”财产，保护案外人财产不被随意地查扣冻，体现了对各方权利的平衡，也体现了对私有财产的保护和尊重。 2、有条件地直接查封 （1）案外人处分私权利 《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第七条第一款规定，登记在案外人名下的土地使用权、房屋，登记名义人（案外人）书面认可该土地、房屋实际属于被执行人时，执行法院可以采取查封措施。私权利是可以处分的，这种“书面认可”起到了“确权之诉”的法律效果。在登记名义人书面认可的前提下，人民法院可以直接查封案外人的财产，且仅限于土地使用权和房屋所有权。 该条第二款规定，如果登记名义人否认该土地、房屋属于被执行人，而执行法院、申请执行人认为登记为虚假时，须经当事人另行提起诉讼或者通过其他程序，撤销该登记并登记在被执行人名下之后，才可以采取查封措施。从这一款的规定也可以看出，法律对于可以保全案外人的财产开的口子是很小的，也是很谨慎的。否则就会出现案外人的财产被莫名其妙的保全，案外人的私有财产受到随意践踏的非法状态。 （2）确定无疑属于被保全人的财产 《民诉法解释（2015）》第158条规定，人民法院对债务人到期应得的收益，可以采取财产保全措施，限制其支取，通知有关单位协助执行。债务人到期应得的收益应当认定为确定无疑属于被保全人的财产，法院可以直接查封。这里需要注意两点，一是“到期应得”这个词本身就暗含了法院在查封该财产时进行了实质审查；二是作此例外规定体现了保全（包括执行过程中的保全）的效率原则，这也是各种法律价值权衡的结果。 （3）预查封 其实，预查封的法理和“确定无疑属于被保全人的财产”的法理一样，也是一种合法合理更符合效率原则的推定。因为预查封有司法解释的明确规定，情况很多，所以我把预查封单列出来。在这里需要强调的一点是，预查封的效力等同于正式查封。 《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十三条规定，被执行人全部缴纳土地使用权出让金但尚未办理土地使用权登记的，人民法院可以对该土地使用权进行预查封。第十四条规定，被执行人部分缴纳土地使用权出让金但尚未办理土地使用权登记的，对可以分割的土地使用权，按已缴付的土地使用权出让金，由国土资源管理部门确认被执行人的土地使用权，人民法院可以对确认后的土地使用权裁定预查封。对不可以分割的土地使用权，可以全部进行预查封。被执行人在规定的期限内仍未全部缴纳土地出让金的，在人民政府收回土地使用权的同时，应当将被执行人缴纳的按照有关规定应当退还的土地出让金交由人民法院处理，预查封自动解除。第十五条规定，下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。 通过上述分析可以发现，本文所讨论问题的情形，不属于法院可以查封登记在案外人名下房产的情形，法院对案外人财产的查封行为本身就是错误的。案外人的房产被莫名其妙的查封，然后案外人不得不提出执行标的异议，这本身就很荒唐，这从程序上就侵犯了案外人的合法权利——案外人被莫名其妙的卷入一场场诉讼（且本文的案例中，案外人败诉，其房产被执行）。 二、登记的房屋所有权人可以排除执行 湖北省十堰市中级人民法院（2017）鄂03民初75号民事判决、湖北省高级人民法院（2018）鄂民终940号民事判决认为案外人（登记的房屋所有权人）未实际出资，因而该房屋并非其财产，所以案外人无权排除执行。这一观点不正确。 1、本文所讨论的案例不属于登记的房屋所有权人和实际所有权人不一致的情形 登记的所有权人和实际所有权人不一致的情形： （1）《物权法》第28条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。” 《物权法解释一》第2条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”第7条规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”人民法院、仲裁委员会的导致物权变动的法律文书或者人民政府的征收决定等生效时，物权就已发生变动，但是不动产登记簿可能还没有做变更登记，这就产生了实际的权利人和不动产登记簿记载的权利人不一致。这里需要注意的是，其实该条规定中的“人民法院、仲裁委员会的法律文书”是概括性的规定，和《物权法》第29条、第30条并非并列关系，《物权法》第29条、第30条才是真正的导致不动产登记簿记载的权利人和实际权利人不一致的具体原因的列举。 因此，并非所有能导致物权变更的法律文书生效都会直接导致不动产所有权变动，比如，法院判决房屋卖售人配合房屋买受人办理过户手续，判决生效后过户前，房屋的所有权人还是房屋卖售人，因为这是一个房屋买卖合同纠纷，本质上是债的纠纷，而非所有权确认纠纷。但是，该条规定中的“人民政府的征收决定”倒是和《物权法》第29条、第30条是并列关系，是导致物权变动的具体原因，也是导致真实的所有权人和登记的权利人不一致的原因。 （2）《物权法》第29条规定：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”继承或者受遗赠开始时，不动产所有权就发生了变动，但是登记簿可能还没有发生变更，这就导致不动产登记簿记载的权利人和实际权利人不一致。 （3）《物权法》第30条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”上述事实发生时所有权已经发生变动，但是不动产登记簿上可能还未登记，这也会产生不动产登记簿记载的权利人和真实的所有权人不一致的情况。 当然，除了上述列举的情况导致的真实的权利人和登记簿记载的权利人不一致外，还有其他的情形，如夫妻共有的房产只登记了一方的名字，另一方在案外人执行异议之诉中可以要求确认其是房屋共有人。再如，由于登记机关的工作实务，导致甲的房屋登记在乙名下。 本文所讨论问题的情形，不属于登记的所有权人和实际所有权人不一致的情形。从这个角度讲，案外人（登记的所有权人）即是标的房屋的所有权人。 2、登记的房屋所有权人即是房屋所有权人 登记的房屋所有权人首先可以推定为房屋所有权人，除非存在上文所讨论的登记的所有权人和实际所有权人不一致的情形。此外，具体到本文需要强调的是，不论实际出资人和登记的房屋所有权人之间存在赠与关系，还是借名买房关系，都不影响登记的房屋所有权人即是房屋所有权人这一法律上的判断。 （1）如实际出资人和登记的房屋所有权人之间是赠与关系 如实际出资人和登记的房屋所有权人之间是赠与关系，则标的房屋登记在受赠人时，标的房屋的所有权就属于受赠人了。即便《合同法》第192条等可撤销赠与的情形（注：实际出资和直接赠与房屋有差异，本文不展开），在赠与被撤销且房屋登记发生变更之前，登记的房屋所有权人仍然是房屋所有权人。 （2）如是借名买房（代持） 借名买房法律关系中，借名人（实际出资人）和出名人（登记人）之间本质上是债权债务关系。因此，即便登记的所有权人和实际出资人之间存在借名买房的情况，也不影响登记的所有权人对标的房屋享有所有权。 3、房屋所有权人可以排除执行 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第24条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”房屋所有权人对标的房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，其权利当然优先于申请执行人对被执行人的债权，可以排除执行。 另外，需要注意的是：如果申请执行人认为登记的房屋所有权人和实际房屋所有权人不一致（登记在案外人名下的房产的实际所有权人是被执行人），申请执行人不可以在执行异议之诉中要求确认标的房屋为被执行人所有。 附牛某与高某、牛某某案外人执行异议之诉案 案情简介：牛某某与高某民间借贷纠纷一案，该院于2009年7月10日作出（2009）十民一初字第20号民事判决书，判决牛某某于判决生效之日起30日内支付高某欠款750万元及利息。判决生效后，因牛某某未履行判决书确定的义务，高某向一审法院申请强制执行。在执行过程中，该院于2017年5月25日作出协助执行通知书，查封本案涉诉房产。牛某以涉诉房产归其个人所有为由，提出执行异议，要求解除对该房产的查封。一审法院于2017年8月23日作出（2017）鄂03执异47号执行裁定书，驳回牛某的异议请求。牛某对该裁定不服，遂提出执行异议之诉而引起诉讼。 一审另查明，2011年6月26日，牛某通过pos机刷卡向汉飞公司支付购买本案涉诉房产的购房款712124元，其中在《汉飞·又一城签约确认单》中的客户签字确认栏中签有“牛某”字样并加盖了指印；同日，汉飞公司出具了销售不动产统一发票，发票载明牛某一次性支付购房款983235元。2011年9月25日，牛某与汉飞公司签订了《武汉市商品房买卖合同》，合同载明：案涉房产的买受人是牛某，房产价款983235元，付款方式是一次性付款。2014年11月17日，牛某取得该房产的产权证（武房权证昌字第××号）和国有土地使用证（武昌国用<商2014>第16503号）。 一审诉讼中，牛某陈述其在读大学期间，计划毕业后在武汉就业，向父亲牛某某提出需要在武汉购房，所有的购房款全部由牛某某帮忙对外筹借，出借人是牛某某的朋友吴太平、刘冰、王丽娜三人，牛某在借款时没有向该三人出具书面借据，是持吴太平、刘冰、王丽娜三人的银行卡刷pos机向汉飞公司支付购房款，故在pos机刷卡消费的小票上牛某予以签名，因牛某仍在学校学习，故至今没有偿还借款。高某认可购买本案涉诉房产的资金是通过刷pos机支付的，但认为购房是牛某某借用牛某名义实施的，并申请对《汉飞·又一城签约确认单》中的客户签字确认栏中签写的“牛某”是否是牛某本人所签写和加盖指印是否是牛某本人的指印予以鉴定。经湖北两江司法鉴定所鉴定，该所出具的鉴定意见书载明：《汉飞·又一城签约确认单》中的客户签字确认栏中签写的“牛某”与收集到的送检样本（牛某本人书写的）在书写慨貌特征上差异较为明显，在单字的细节特征上也存在大量的差异性特征，体现了不同人的书写习惯，是本质上差异，由于为案后样本，且数量有限，倾向性认定《汉飞·又一城签约确认单》中的客户签字确认栏中签写的牛某字迹与提供的样本（牛某本人书写的）不是同一人书写。签约确认单中的客户签字确认栏中签写的牛某名字上加盖的指印是牛某某右手食指指印。 裁判原文节选 一审【案号：湖北省十堰市中级人民法院（2017）鄂03民初75号】当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，牛某主张其是通过买受的方式取得了本案涉诉房产，牛某虽然举出房产证、土地使用权证、商品房买卖合同、汉飞·又一城签约确认单及购房发票等证据，这些证据虽然载明产权人或者房产买受人是牛某，但通过对该部分证据质证，并不足以认定本案涉诉产房系牛某个人财产。理由是：一、从牛某陈述其购买本案涉诉房产的资金来源上审查，牛某称其是通过持他人的银行卡刷卡支付的购房款，其举出了pos机刷卡小票及购房发票载明时间是2011年6月26日，此时，牛某系在校学生，在其无经济收入情况向他人借较大数额款项购房又不办理借据，且在诉讼中牛某又称对出借人基本情况并不了解，也未举出其所称的出借人对借款事实是否予以认可的相关证据，现有的证据不足以证实牛某所称的购房资金来源的真实性。二、牛某在诉讼中陈述其购买本案涉诉房产与牛某某无关，并陈述购房签订的《汉飞·又一城签约确认单》中的客户签字确认栏中的“牛某”是其本人签写并加盖了指印，但经鉴定该处签写的“牛某”的字迹不能确认是牛某本人所签写，加盖的指印经鉴定是牛某某的右手食指指印，与牛某陈述不符，由此可见，现有证据无法判定本案涉诉房产是牛某的个人财产，不足以证实牛某主张的事实成立。 综上，一审判决：驳回牛某的诉讼请求。一审案件受理费13632元和鉴定费3000元，由牛某负担。 二审【案号：湖北省高级人民法院（2018）鄂民终940号】本案系案外人牛某不服执行异议裁定向执行法院提起的执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条关于“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”以及第三百一十二条关于“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”之规定，本案应由牛某就其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。 根据一审法院及本院审理查明的事实，涉案房屋位于湖北省武汉市武昌区文明路118号汉飞·又一城1栋10层9室，目前登记在牛某名下，系以牛某名义于2011年6月通过pos机刷卡向汉飞公司签约一次性购买，房款总计983235元。本案中，牛某主张通过向案外人借款方式买受取得涉案房屋所有权。牛某为证明其主张属实，向法院提供了有关该房屋的房产证、土地使用权证、商品房买卖合同、汉飞·又一城签约确认单及购房发票等证据。本院认为，牛某以其名义购买涉案房屋时虽已成年，但据其父牛某某称当时牛某尚在武汉音乐学院就读高中，自身并无经济收入来源。直至今日，牛某仍为在校学生，其生活及其学习费用主要来源家人。牛某主张向案外人借款买房，但其未能向法院提供证明借款关系的借据等借款凭证，亦无证据证明相关案外人认可出借行为真实发生。经查，案涉房屋《签约确认单》上客户签字确认栏处加盖指印经鉴定为牛某某右手食指指印，牛某亦称相关案外人系其父牛某某朋友而与其本人联系并不密切，根据日常生活经验法则，涉案房屋应推定为系牛某之父牛某某个人或以其家庭共同财产实际购买。牛某提交的证据尚不足以认定涉案房屋归属牛某个人所有，其主张对该房屋享有排除强制执行民事权益的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，牛某的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13632元，由牛某负担。 本判决为终审判决。 |
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