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这几天，有太多太多的朋友，在后台留言问房价的事，足足有3000多条，我连着两天回大伙的留言到凌晨两点，也只回复了大概三分之一，实在是很难做到每一个人都回复，但是小司也会慢慢回复的。 为了尽可能照顾到每个朋友的问题，我今天写篇文章，分析一下，湖北、湖南、安徽这三个省共47城的房价，相信大家看完之后，到底要不要买？什么时候买？心中自有答案了。 湖北 大家都知道三四线城市的房价有一部分因素是棚改货币化催起来的，所以要想知道接下来房价怎么走，先要看你所在的城市今年棚改力度怎么样？ 2017年VS 2018年湖北棚改开工量对比 从上图可以看出，今年整个湖北省的棚改力度下降了，基本所有城市棚改开工量相比2017年是下降的，去年实际开工41.25万套，今年计划开工只有24.15万套，同比下降41%. 几个下降比较严重的城市，鄂州60%，十堰77%，襄阳和荆州下降也都高达40%以上。 其实湖北全省最近各市的房价走势比较分化，像襄阳，今年以来，由于政府出台了限购和限价等政策、削减了棚改力度，所以目前房价已经平稳且有微跌现象，交易量出现明显下滑。 襄阳这个城市，我一直给大家的建议是观望，待政策慢慢显效，房价还有进一步下跌的可能性。 鄂州的楼市目前还是比较火热的，量价齐涨，这个主要跟购房人群的构成有关系，鄂州的购房者中有30%以上都是在武汉上班的人过去买的。 武汉的限购和高价，把需求挤压到卫星城市鄂州。所以像鄂州和咸宁等地，由于外来购房人群比较多，棚改对房价产生的影响有限，我觉得刚需是可以上车的。 其他城市的朋友，在买房的时候，也要看看你的城市外来购房需求多不多，如果不多，房子基本靠本地人消化，而且棚改力度大幅度削减，那房价下行的可能性就很大，不着急出手。 湖南 湖南，2017年实际棚改开工41万套，但是到了2018年，计划开工只有28.6万套。同比下跌31%。 下跌比较大的郴州73%，张家界61%，永州46%，长沙、娄底和株洲也都下跌30%以上。 2017年VS 2018年湖南棚改开工量对比 其实，整个湖南的房价在这一轮的上涨中，并没有完全跟随，目前长沙是中部省会城市中房价最便宜的，均价只有11000多，相当不高，湖南其他市的房价也不高，多数集中在五六千元。 其中一个很重要的原因是长沙的房屋库存比较大。 前几年开发商都在拼命开发、拿地，2014年，长沙的库存量同比上涨了40.5%，一跃成了全国第四，年底长沙新房存量达到1454万平方米，几乎是北京的两倍，所以这几年长沙的开发商这几年去库存是首要任务，并不敢随意涨价。 但是长期看，长沙的房子具备升值潜力。 目前常住人口接近800万，与之人口规模类似的中部城市合肥，均价接近1.5万，还有一定的差距。 另外长沙这个城市对年轻人的吸引力还是蛮大的， 2016和2017年人口争夺战中，长沙成最大黑马。2017年增量为27.29万人，是武汉和成都的两倍，南昌的三倍。 长沙的产业聚集和大项目近两年吸引了人口，长沙的户籍政策和房地产价格洼地效应也助推了把人留住。 那要不要在长沙买房？ 长沙房价虽长期看好，但是近况并不好，10月份以后，商品房成交面积也出现了明显下滑，并且创最近10周新低，共成交33.21万平方米，环比下降59.90%。 所以有想在长沙购房的朋友，不着急的话，可以先等等，等交易量回暖再进场，如果着急的话也可以现在上车，选择一些性价比高的楼盘，因为这样的盘，后续下跌空间很小。 有两类盘，我觉得需要远离。 一个是单价非常高的，长沙均价11000，如果楼盘售价达到了20000以上，甚至高达30000，这样的盘风险很大，尽量规避。 还有一类就是位置比较偏的远郊盘。在库存高的城市，大家选择的余地比较大，很少有人愿意去远郊，根据媒体的报道，长沙多个远郊盘的去化率不足五成。 湖南除了长沙，其他的城市，房屋均价都不高，只有五六千元。 房价低是因为人口流出，所以很多城市的房子卖的都不太好，比如湘潭、岳阳、常德等城市的部分项目去化率还不到一半。 对于刚需族的建议是，着急就上车，虽然卖的不太好，但是五六千的价格的确不高，不着急就再等等，有可能开发商会撑不住，进一步降价，但是降价的空间不会很大，至于已经有房子，还想再买几套来投资的朋友，我建议还是算了，因为升值潜力非常有限。 安徽 来源：安徽楼市 这是安徽楼市10月初的房价，合肥、黄山、宣城、池州、淮北等地方下跌了。 这一波安徽三四线城市房价的上涨，主要原因是棚改货币化，棚改货币化的退场，相当于给房价釜底抽薪了。 2017年VS 2018年安徽棚改开工量对比 我们以马鞍山为例分析一下，今年棚改开工力度下降67%，开工只有4千多套，另一边，房价出现了下降和交易量萎缩，前段时间媒体报道，马鞍山城南高价盘碧桂园·天域降了3000元/m²，面积118-124m²的精装修房源单价现在只要10800元/m²。目前马鞍山的很多项目，开盘去化率很低，没人买。 再看蚌埠市，今年棚改开工力度下降51%，房价也出现了下跌迹象，前段时间媒体报道，蚌埠市区几乎所有楼盘全线降价，碧桂园地王项目都荟更是7折略高于楼面价甩卖，荣盛、和顺等蚌埠老牌房企也打折促销。 以碧桂园都荟为例，毛坯备案价10500元/平，最高价格11098元/平。第一次降价后为7800-8200元/平，紧接着第二次降价：所有房源总房款再降45000元，也就是成交价为备案价的7.4折。 还有，黄山的棚改仅限于个别项目，棚改计划开工量降至历史低位，同比跌幅超80%。 从上面的表中我们可以看出，黄山的房屋均价跌幅比较靠前，达到了1.57%。 所以安徽三四线的朋友，要想知道你所在城市接下来房价走向，看一下上面的图，今年的棚改开工力度下降多少，心里就有答案了。 至于省会合肥，目前均价正在下跌，前期涨幅比较大，均价是其他市的两倍左右，泡沫是有的，但是并不大。 现在的成交量降低，一方面是价格高了，超出多数人的购买力，还有个原因是政府的调控越来越严。 但是合肥作为省会，长期房价看涨。 一方面，合肥的经济增长比较强劲，今年上半年GDP总量达到了3410亿，增速较快。近五年来，经济发展一直稳步较快增长。 来源：安徽楼市 另外一个原因是，2017年1月，国家发改委和科技部批复了合肥综合性国家科学中心建设方案。 这个政策会吸引很多的高科技公司和人才的入住，这让合肥这个城市热人口吸引力大增。 所以分析下来，想在合肥买房的朋友，可以先观望，等待回调到位，然后出手。
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