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编辑/马兰 地产圈萌新 90后老阿姨 壹 最近一个新亮相的项目很惊人，这里的「惊人」是针对体量。 这个位于未来科技城的巨无霸——天空之城，体量约134万方，地铁5号线五常站上盖，是目前全国最大的车辆段项目，由万科开发，自带多重光环。 天空之城意向图 可以说是全城期待的一个项目，开盘时间？价格？面积段？关心这些问题的自然是想去买套住宅，自住OR投资，似乎都不错。 但是，这134万方的体量里面住宅的占比其实并不高，这个巨型TOD社区除了四个住宅组团，还包含1所小学、3所幼儿园，30万方的晴雨公园，4500方体育中心、约8600方艺术中心以及可以容纳10000人以上的商务办公楼等......完全就是一座缩小版的城市。 这种超级大盘（建筑面积在30万平米及以上）在杭州并不少，耳熟能详的如绿城桃源小镇、东海闲湖城、广厦天都城、翡翠城，随便拉出来一个体量都超过100万方，而且还都卖的不错。 超级大盘的优势很明显，配套齐全，建成以后就是一座名副其实的「城」。但是居住的舒适度跟项目的规划紧密相关，它不仅仅要满足居住的需求，还要揉合居住、商业、办公多种业态。 规划的好了，就是城中城，配套齐全，不出小区门就能满足大部分的生活需求，像翡翠城营造了10余年，“绿城系”配套差不多都给配齐了，如九年制的绿城育华学校、幼儿园，翡翠天地商街，绿城服务体系的健康服务等。 万一规划的不好，居住起来就会相当不方便，如何让每一个组团都能近享“城”里的配套就是个难题，像住在绿城桃源小镇，单元楼步行至小区大门可能就要花上半个小时，除了开车，就要依赖小区环游车了，天天靠走就很绝望了。 天空之城规划比较好的一点，就是把大量组团跟地铁口之间的距离都控制在800米以内，光小区出入口就有22个，大大降低了超级大盘中组团与地铁、商业之间的距离。 贰 杭州现在像这种超级大盘已经越来越少，因为本身拿地成本就高，大体量需要开发商具备相当雄厚的资金实力，杭州目前仅有的两宗涉宅百亿级土地，全部都是由有实力的央企拿下的，后期还都找了多家房企合作开发。 时下最热门的万人摇龙湖江与城其实也是个超级大盘，总共50万方，首次万人摇的房源是二期最后298套，但后面还有个三期，房源不少。 这种超级大盘住起来真的舒服吗？龙湖江与城那298个幸运儿肯定没时间思考这个问题，毕竟能在12579个登记者中脱颖而出，是何其幸运。 楼栋、户型、楼层都不是最重要的，能摇到就是好的，在自住都掺杂着大半投资期许的当下，住的诸多需求被无视，楼盘大小对居住舒适度的影响就更别提了。 但是买这种大盘其实是需要一点运气的，漫长的开发周期里面会发生太多的“意外”，而且买在初期要熬住前期匮乏的配套和稀缺的人气，还要忍受漫长开发周期中一个又一个建设中的组团。 要有足够的耐心陪伴它成长，像广厦天都城开发初期，由于地理位置不占优势、生活配套严重滞后，被外界视为“睡城”，直到2016年各大小区陆续交付，才逐渐有了生活气息，地铁线也终于修到了家门口； 绿城桃源小镇实景 绿城桃源小镇开发的十多年里，更是经历了开发商几度更替的危机，直到被绿城二度接手后，才让后面的人有机会实现都市中的桃源理想。 近期出现的几个超级大盘大多是以TOD模式开发，虽然还在探索阶段，但轨道 物业的模式，让它们打一出生就有了交通优势，往往还都占据区域的核心位置，比传统大盘更具吸引力。 叁 那是不是买个小点的楼盘更省心？ 杭州近两年出现很多只有三四幢的精致楼盘，体量大多不超过5万方，这种规模一般界定为小型楼盘。 比如正在销售的阳光城拱宸府，看楼盘名就能猜到它位于拱宸桥边，西侧就是运河文化广场，步行至运河不到10分钟，还是标准的盒区房，均价40990元/平米，按理说应该是爆抢的节奏，结果却流摇了。 阳光城拱宸府效果图 尴尬的点就在于明明是豪华的地段，开发商也的确想往豪宅做，全部大户型设计，却偏偏没有豪宅的气质，整个小区一共才两幢，难成园区，景观比较紧凑。 虽然下楼走几步就能出小区门，但整个小区邻接马路的房源占比非常高。 而且一般的生活配套都得依靠周边，不过好在这种迷你楼盘占据的位置都比较核心，周边配套基本成熟。 但是由于整体入住人数有限，后期如果有更换物业的需求，很难有合适的物业公司接手，维护成本也会比较高。 接下来下城区还有个纯新盘-九龙仓天御，整个小区也不过4幢（其中一幢自持），案名就表明了它将是九龙仓天字系的豪宅，如何在这宗迷你地块上打造出豪宅气质，就很考验开发商的实力了。 肆 目前市面上最主流的还是大型楼盘，建筑面积在10-30万方，像申花的首开杭州金茂府、良渚的北大资源颐和江南、大学城北的龙湖春江天越等等，大小适中，开发周期没有超大型楼盘那么长，内部环境也没有小型楼盘那么局促。 出个小区靠走就能解决，还能来个多重园林景观设计，甚至还附带些底商，家门口买个油盐酱醋不成问题。 但同样由于拿地成本上涨，高低配逐渐占据主流市场，单个楼盘的产品形式是丰富了，有些楼盘可能会出现既有高层、洋房，也有排屋，甚至还带一幢酒店式公寓的混搭，这些产品之间有非常明显的价差，针对的客群不同。 将来交付入住时，住户身份结构多元化，比如低总价的高层，投资客偏多，出租率高，而排屋区大多以自住为主，就会造成整个小区的环境复杂，小区整体管理的难度也比较大。 所以楼盘的大小对于居住品质的影响不可小觑，除了像龙湖江与城这种闭眼摇的红盘，偏向自住的购房者在楼盘选择时，楼盘体量也该纳入考核标准。 拿来住的房子，每一个细节都值得我们仔细考量。 |
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