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对于绝大多数人而言，房子几乎是一生中买的最贵的商品。 小白如何从0基础，到顺利买到适合自己的房子？ 今天阿飞和大家一起聊聊在买房过程中必备的技能： 【买房三部曲】帮助你从入门到精通。 买房资金如何运用 简单说，就是全款买房还是贷款买房，钱，怎么安排？ 全款买房的优点无非就是可以在售楼处问销售要到相关的折扣； 而房子是唯一一个最多可以贷款30年的商品，这相当于国家给你的福利，能贷款尽量选择贷款。 贷款买房的基本原则： 1.尽量少付首付，多用贷款； 2.将贷款的期限尽量延长。通常来说，购房应该支付一个在允许范围内的最低首付； 3.尽量选择公积金贷款，因为公积金利率低，可以减少月供。 优点：减轻早期的支付压力，对抗未来的通胀 买房的过程中，买房三部曲则是需要确定区域+板块+小区 区域比较好理解就是需要买那个行政区。 买房的目的无非：刚需、改善、投资和情怀。 区域板块的选择上，宏观上要了解上海或者各区（板块）未来的城市规划。 举个栗子~ 上海宝山区2035总体规划中的三大分区的说明其实非常简单，就以上海外环线S20、郊环线G1501划分成南、北、中三大区域： 1.宝山区南区域：属于上海中心城区 2.宝山区中区域：属于上海主城片区的宝山部分 3.宝山区北区域：属于城镇地区 上海宝山区2035总体规划中的三大区域的是多中心发展标志，宝山区不再是一个郊区类型的地区，而是全面的城区发展。 而尤其以宝山南区域更为重要，定位是上海中心城区。 宏观了解好之后，是需要了解具体的板块均价 上图是3月上海市部分板块的成交均价，这张图怎么使用？ 每个区各个板块之间的价差非常之大，通过了解不同区域不同板块的均价，可以在预算一定的基础上，找到自己所中意且购买力足够支撑的板块。 比如说曹家渡、北外滩和古北，板块的均价是基本一致的。 确定了区域和板块之后，那就是小区的选择。 1.对于新房来说，要求产品品质高； 2.对于二手房来说，轨交+学区起码是需要有其一。 网红盘，“红”代表的是人气，也可以理解为是“抢手货”，这往往代表着未来的潜力！ 对于买房来说，哪里热门，就应该作为优先选择。而网红盘的热销早已不是秘密。 举例来说，西郊金茂府，金地玺悦、龙湖天璞（虽说二期简配引起不小的争议，但还是卖的好）就是网红盘的杰出代表。 而二手房的人气呢？势必是关注它、惦记它的购房者。 即受关注指数高，简而言之就是接盘侠排成行。 小区的具体选择上，通过成交且活跃的小区，因为这些小区的价格相对较为透明，能够比较准确 得到市场的合理价格。 任何一点楼市的风吹草动，都会率先在这些活跃小区中得到价格涨跌的体现。 而如果小区本身挂牌较少，缺乏可参照的数据，对我们准确判断小区价格是有一定困难的。 因为，市场比较法是很实用的定价原则。 新房的价格如何判定呢？ 开发商推出新盘的两年前，当时拿地的楼板价，同时预计有一个保本价格。 这个本就是保的开发商的成本。虽说千做万做，亏本买卖不做。 举例来说 开发商拿地时的楼板价完全可以给我们在购买新房时做足够的参考。 因为，成本法同样也是符合市场的定价原则之一。 当下的房地产市场，可以认为如果没有赚到便宜，那就是吃亏了。 同样举例来说，网红盘西郊金茂府，我们俗称的日光盘，性价比就是日光盘的核心优势。 掌握了市场比较法和成本法之后，通过新房二手房的成交数据就能掐准市场的行情。 做到谈价的时候有的放矢。 此外，不少二手房是上家买了不久的，很有可能其原先的装修还是相当不错。 当然，羊毛出在羊身上，上家一定会将装修的折旧，甚至比折旧高的费用转嫁至买方。 因此，货比三家就变得极其重要。 举例来说，同一小区位置，楼层差不多的有两套面积近似的房子。 一套是豪华装修，另一间是普通装修。 这个时候要求我们对房价和装修价有个合理的认识。 根据自身对房子装修的喜好程度，正确选择到底哪一套对自己更为适合，是否选择另一套一般装修的之后自己装修。 看房到底看点啥 实地看房前，需要掌握一些房地产的基础知识。 比如绿化率、容积率、得房率如何计算，多少合理。 尤其需要了解当这些参数不合理时，对居住体验产生的负面影响。相关的数据信息可以通过房产网站获得。 看房看点啥？ 需要从小区+楼栋+房屋三个维度来观察。 需要观察小区周边的交通和配套，是否与网站数据一致。进小区以后观察小区路面是否干净完整、停车秩序、健身设施等等是否井然有序。 具体楼栋所在小区的位置，通常情况不建议购买沿马路的房子。 进入房间后，观察房屋的朝向、户型、装修、采光以及通风是否与线上或者VR看房的视频相一致。 要知道不少视频都是通过技术手段以及拍摄技巧处理的。 比如采光，视频里看似整间屋子亮堂堂，其实是白炽灯亮闪闪。 比如开间，视频感觉十分开阔，到了现场，双手伸展一丈量，才3米出头一点点，就显得较为局促。 实地看房，看完这第一波仍然不够，我们还需要二刷。具体来说是选择不同天气，不同时段实地考察。 有的是看小区环境 比如观察具体楼栋所处小区位置附近的噪音情况，若是沿马路的房子底层商铺是否受到夜宵的影响，有没有受到广场舞的滋扰，并且晚上能够从灯光数看出小区的空置率与光污染问题。 再者就是雨天看房 通过墙壁、墙角、天花板发现房屋的漏水情况，尤其是顶楼和边套，更要重点关注漏水情况。 因为每年上海的梅雨季节会持续很久，一些相对老旧的小区年久失修，可能会有窗台严重渗水的情况。 若是看房前，浑然不知，那买入之后可能就要为此买单了。 很多小户型现在建得都非常实用，几乎没有一点浪费的面积，但这些小户型往往也是一层有好几户人家，所以也容易出现暗房。 比如卫生间、厨房没有窗户等。 而如今，并非只有老破小二手房才会出现暗间。前滩东方悦耀74㎡的1室2厅户型，卫生间是没有窗的。 虽说通风可以靠新风系统，但是暗间确实照不进阳光了。 很多人对这个不太在意，觉得到时候安装一个排风扇就可以解决了。但买房入住后的真实情况则是异味难以排出，有时还会很潮湿，容易滋生细菌。 普通住宅和满五唯一的重要性 买房的选择可以是新房或者二手房。 而在买卖二手房的过程中，除了中介费之外，还要考虑税费的因素。 要牢记两个关键词：普通住宅和满五唯一。 上海目前的普通商品住房标准： 接着说说满五唯一： 满五唯一：出售的房产证下发满5年或者契税票满5年，且是业主（家庭为单位）唯一住房的。免征个税。 非普是差额×5.6%（远郊区县为5.5%）差额=此次交易的网签价-原购买价（以原购房发票为准）。 营业税：普通商品房，免征； 就是说普通商品住房+满五唯一双剑合璧，只征收1个点的契税。 根据标的的大小，通常要省去好几万甚至十多万的税费。这招大家在购买二手房的时候格外牢记。
买房过程中其它的注意事项： 买卖过程中的任何协议及合同请仔细查看后再签字 若是购买二手房，请选择大品牌中介。尤其在看房时，会以完成工作量的说法让看房客签字。由于不少看房客没有这方面的经验，甚至协议内容也不看就草草签字。 最后可能你未在这家门店看过的房子在别处成交，之前的中介会拿出之前协议让你看，其实是一份独家委托书，并且罗列这附近区域的所有小区。这是不是很荒唐。 所以，通常建议不要随便签协议，有些委托协议书，是为了证明确实有委托这个服务在其中，务必看清楚所有内容； 名字不能随便签，以免未来买了该区域的房子，当初“坑蒙拐骗”你签看房协议的中介会带来不断的骚扰。（首次买房的尤其要注意这点）
买房买品牌 无论新房或是二手房，品牌开发商体现的是更好的资金实力、更强的产品营造能力，以及更精细的管理能力。简单来说，品牌楼盘的溢价能力远远大于杂牌楼盘，其中物业品牌更是考量的重点。 同一个区域，相邻两个小区差价巨大，这种情况在上海楼市早已不再新鲜。 究其原因，往往是因为品牌的差异。一个拥有良好美誉度的知名房企以及物业品牌，在二次转让时往往能比其它房子卖出更高的价格。 最后简单说说买房的心态 刚需随时都可以上车，而投资的话，就需要做足功课，因为如今的房地产市场已经不是早些年随便买买买都能涨涨涨了。 但是依然可以根据自己的最核心需求，确定目标房源后要果断出手。 买房前，买房后，关注真有好房，做你买房路上的购房指南。 也期待大家在后台分享各自买房时运用到的各项买房技能。 以上为正文，来自阿飞 |
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