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前文: 水库知识星球升级，除了提供超级笋盘，应库友需求，增加问答解疑服务。原“超笋和问答“ 以及 ”凯叔讲楼市“付费用户均可申请免费加入。 沈阳，大连，重庆，贵阳，昆明等团购持续火热进行中，加入各城市团购群请加KAI05，微信号：skadmin05. （因微信经常限流，如果添加skadmin05添加不上，则加 skadmin01 或者 skadmin02 或者 skadmin03 或者 skadmin04 ,一旦通过好友，切勿重复添加） 5月29日起解锁黑科技：重庆任意房首付0~1.5成，贷款8.5成~全额，手续费3%起。限重庆，因咨询人过多，咨询请先付98元咨询费，不认可勿扰。 以下为正文： 抵押贷款一二三 #2320抵押的一些基础知识 另一个方向，则是“贪官跑路”。 当某一个系统开始反腐，就会触发新一轮移民潮。不一定是抓进去的，95%是没抓进去的亲信手下，也会加紧拼命处理手中物业。 这事一开始我也是当小说看的，等到哥哥亲手接触了二单，才发现这个世界真是嬉皮得可笑。 二）抵押贷款 抵押贷款有许许多多方方面面要讲。 我们尽量讲得简单一点。 1）抵押贷款从字面上讲，政策可以贷款“七成”。而在实际操作中，评估公司普遍估不足价钱。一般给予“估值”是市价七成，也就是实际贷款70%*70%=50%，抵押就贷五成。 高评后55% 2）抵押贷款通常是十年。部分银行（平安）可以做20年，大概只有中信某些年份可以做30年。 3）超小户型比较吃亏，很多银行不做小户型抵押。 4）中国银监会规定，银行不得接受有抵押的物业。 其主要目的，是你房子先押给了A银行，若再“二按”给B银行。二家银行都是肚子朝天，供奉当惯的。 万一出了坏账，A和B要协调处理债权问题。互相之间公文传来传去，官僚主义扯皮，那可是没底的了。 所以中国的银行业一律不得接受“二按”。社会上如果出现了二按，无非以下几种情况。
5）银监会要求，“抵押贷款”不得放款给个人。 这真实几乎把“抵押贷款”的路给堵死了。按照银监会“二个要求，一个指引”的文件精神，全中国任何贷款必须有“指向用途”。 贷款必须是促进实体经济的。银监会无所不管。 所以你如果去银行申请抵押贷，说我想拿回家数钢蹦玩，这是绝对不可以的。 打新股，不允许。 拿去买房做首付，也是不允许的。 银监会能接受的，只有“高档高尚正义”的用途。实战操作中，银行也比较懒，因此最终退化成了三种用途。
以装修为例。银行在审核完你的房产证，收入证明，还款能力和流水之后； 银行会让你提供“装修合同”，以及对方公司账号。 对方的公司，名称或者主营业务中，必须包含“装修”“装潢”二字。 例如，以水库某网友注册的私人公司为例：
很多人看到这样的“经营范围”，往往会感到目瞪口呆。感觉就象侯耀文的“代写作业公司”。业务从宇宙飞船回收，到幼儿园接娃无所不包。 而事实是，高手出手，必有内因。具体的原因我已经用红字标红了。 当你找到适当的“装修公司”之后，在走完了“批贷款---交易中心---放款”流程，银行会把贷款金额，汇入到对方装修公司内。 此后，对方的会计入账，对公对私走钱，等等也是学问。 这些就恕不展开了。 如果你用途用“装修”的话，还有一个麻烦。许多管理完善的地区，例如上海市，顶真的银行还会计算你“装修限额”。 举例来说，你一套100平米的房子，装修费50W元，已经是极限。你什么金镶玉要花5000元/平米？ 这样的情况下，如果你手里有几套300平米大面积带地下室的房子，就大大赚优。 可是300*5000元/平米=150万，如果你想申请300W元“抵押贷款”如何处理？ 回答是，俺有二套，一起装修。 信贷员再问，我看你去年也申请过抵押贷款。为何今年又要申请。 答案是：装修风格不满意，敲了重做。 其次我们说“买汽车”。 在前几年房价物价还比较低的时候。“抵押用途”买汽车是一个不错的选择。 一般贷款者会申报为买了一辆奔驰。顶配车一百来万。 按照“二个要求，一个指引”，银行必须直接把钱打给车行。 一般业内的做法，都是打给外地车行。上海太规范。 车行有费用。剩下的不展开。 最后，也是近年来的主流，“买家具”。家具是红木的。 你把一套800W的房子抵押了，抵押出来400W，请问派什么用途。 答案是，买了一幅字画。 什么字画这么值钱，哎哟哟，艺术这事可就没底了………… “家具字画”的最大好处，是总金额没有上限。 具体请咨询专业信贷顾问。我们不展开。 6）抵押贷款有费用。在2008~2014年大概是1%的总成本。2016年开始突然猛涨，目前行规约1.8~2% 一般你不需要多问费用的细节，乖乖付佣金即可。 7）利率。利率完全不敏感 一般抵押贷款按P*1.2计算，利率6.0%。再加上“前置”2%手续费分三年摊销。 实际成本6.6%左右。 完全可以接受。评价抵押贷款的优劣，主要是“成数”而不是“利率”。 8）小微企业贷款 另一种抵押贷的变种，是“小微企业贷款”。 扶持中小企业，是应有之意。小微贷原则上对财务报表没有要求，以房产作为抵押，以法人（或股东）个人收入为还款来源。 也就是说，哪怕你是个白领。明天你去注册个公司“科技创业”。你就可以抵押自己的房产，来为公司融资。 “小微企业贷款”和普通抵押贷款的最主要区别，它往往是3+1或者5+1. 也就是说，银行每一次审核完毕，他批给你“五年的授信”。 在这五年之内，还息不还本。月供压力比“20年期按揭”还要轻一半。 我们知道，“10年期抵押贷款”前高后低，其实你借银行平均也就五年。 因而“五年借足，还息不还本”，是非常有竞争力的。 他最大的缺点，因为TG卡死民营。任何“企业类”贷款，每一年都需要结清一次。 好比你申请300W元的贷款，8月5日放款。则你每年8月4日都要把300W填进去。等到T+2约九号十号的时候再贷出来。 吞吐之间，五天之内你要聚集300W现金。五天之后再散去。 这样的抽风谁吃得消！ 因此“小微企业贷款”在实战中不是很受欢迎。 部分银行，发明了一个“折衷”方案。 好比他们同样批你300W授信额度。但你千万不要一上手全部抽走。 你分六次，每次借50W。 它允许你当作“六笔贷款”。分开年结。 每次结账的时候，吞吐50W就够了。维系三天。 这样就挺受欢迎了。 9）抵押第三人房产 2014年时，又出了一个大杀器“抵押第三人房产”。有天津，光大，工商等几家银行在做（上海地区）。 他指的是，张三是我的同学。但是我可以把张三的房产抵押了。 只要张三同意签字。 银行就借我一笔钱，随我处置。 这是了不得的大事啊。尤其你再参考“限购，限贷”的大环境。 再设想一下其中的搭桥和技巧。 它是延续“小微企业贷款”这一条线的。后来的发展没有跟进，太冷门了。大家都是闷声在做。 10） 抵押贷的限制 北京曾出台抵押消费贷款不得超过100W元。 上海目前有风声抵押贷不能超过300W元。 其他另说。 （未完待续） 亿客舒国际(官方新公众号，请重新关注) 公众微信号：yksglobal 长按，识别二维码，加关注
水库论坛shuiku 公众微信号：shuikuluntan 长按，识别二维码，加关注 凯叔讲楼市(纯干货) 公众微信号：yksgcq 长按，识别二维码，加关注 今日笋盘推荐（重庆）： 房源一：北大资源.江山名门 区域：海尔路 小区名称：江山名门 建筑面积：88平米 套内面积：66平米 装修：清水 售价：108万 单价：12270 户型：二室两厅一卫 楼层：15/20 朝向：180度江景房，朝南 户数：3梯12户 产权证：差银行40万，客户解押 是否满两年：2019年6月满2年，配合满2年过户 看房：有钥匙 贷款金额：可贷款70—75万 要求：税费自理，购房服务费2%，按揭费用：1.5%,(本地户口)3%（外地户口） 房屋简介：180度江景房，客厅、卧室、厨房、卫生间，都可以看江，视野开阔无遮挡 产权情况：2019年6月满2年，业主可以配合满2年过户。产权清晰无查封无冻结 房源二：绿地海外滩 区域：观音桥商圈 小区名称：绿地海外滩 建筑面积：120平米 套内面积：99平米 装修：清水 售价：155万 单价：12900 户型：三室两厅二卫+书房 楼层：20/33 朝向：西南 户数：3梯8户 产权证：证在手 是否满两年：满2年 看房：有钥匙 贷款金额：可贷款115—120万 要求：税费自理，购房服务费2%，按揭费用：1.5%,(本地户口)3%（外地户口） 房屋简介：正规三室二厅二卫带书房，低于市场价20万出售 产权情况：证在手上，产权清晰无查封无冻结 房源四：中海北滨华庭 区域：北滨路 小区名称：北滨华庭 建筑面积：103.77平米 套内面积：85.3平米 装修：精装 售价：130万 单价：12600/平 户型：三室两厅二卫 楼层：14/32 朝向：东 户数：2梯6户 产权证：证在手 是否满两年：满2年 看房：提前一天预约 贷款金额：首套首付：30万 二套首付：44万 要求：税费自理，购房服务费2%，按揭费用：1.5%,(本地户口)3%（外地户口） 房屋简介：正规三室二厅二卫，赠送面积大，预计可出租2500/月，距离轻轨站近 产权情况：证在手上，产权清晰无查封无冻结 房源五：保利香雪 区域：盘溪路 小区名称：保利香雪 建筑面积：97.55平米 套内面积：78平米 装修：精装 售价：150万 单价：15400 户型：三室两厅二卫 楼层：8/32 朝向：西南 户数：3梯7户 产权证：欠银行37万，客户解押 是否满两年：满2年 看房：有钥匙 贷款金额：可贷款105—110万 要求：税费自理，购房服务费2%，按揭费用：1.5%,(本地户口)3%（外地户口） 房屋简介：正规三室二厅二卫，保利品质楼盘，很好出租，地铁站口 产权情况：证在银行，产权清晰无查封无冻结 房源六：万象时代 区域：观音桥核心商圈 小区名称：万象时代 建筑面积：119平米 套内面积：103平米 装修：中装 售价：152万 单价：12800 户型：三室两厅二卫 楼层：27/31 朝向：东南 户数：2梯6户 产权证：证在银行，业主自己解押 是否满两年：满2年 看房：提前预约 贷款金额：可贷款115—120万 要求：税费自理，购房服务费2%，按揭费用：1.5%,(本地户口)3%（外地户口） 房屋简介：观音桥核心商圈，高租金 房源七：龙湖春森彼岸 区域：北滨路核心地段 小区名称：春森彼岸 建筑面积：91平米 套内面积：71平米 装修：清水 售价：162万 单价：17800 户型：二室两厅二卫 楼层：5/58 朝向：看江，朝南 户数：6梯17户 产权证：欠银行30万，客户解押 是否满两年：满2年 看房：有钥匙 贷款金额：可贷款105—110万 要求：税费自理，购房服务费2%，按揭费用：1.5%,(本地户口)3%（外地户口） 房屋简介：江景房，朝南，单价该小区最低 产权情况：证在银行，产权清晰无查封无冻结 房源八：国兴北岸江山 区域：观音桥商圈 小区名称：北岸江山 建筑面积：86.7平米 套内面积：67平米 装修：精装 售价：138万 单价：15900 户型：二室两厅一卫 楼层：9/33 朝向：中庭，朝东北 户数：3梯7户 产权证：证在银行 是否满两年：满2年 看房：提前预约 贷款金额：可贷款90—95万 要求：税费自理，购房服务费2%，按揭费用：1.5%,(本地户口)3%（外地户口） 房屋简介：小区门口地铁站，带租约，2500/月 房源九：保利江上明珠乐园 区域：观音桥商圈 小区名称：保利江上明珠乐园 建筑面积：114平米 套内面积：96平米 装修：清水 售价：162万 单价：14200 户型：三室两厅二卫 楼层：17/32 朝向：看中庭，朝西南 户数：3梯8户 产权证：欠银行58万，客户解押 是否满两年：满2年 看房：有钥匙 贷款金额：可贷款120万 要求：税费自理，购房服务费2%，按揭费用：1.5%,(本地户口)3%（外地户口） 房屋简介：朝中庭，品质楼盘 产权情况：证在银行，产权清晰无查封无冻结 房源十：阳光100国际新城 区域：南滨路 小区名称：阳光100国际新城 建筑面积：94.26平米 套内面积：79平米 装修：中装 售价：108万 单价：11400 户型：三室两厅一卫 楼层：20/33 朝向：南 户数：3梯9户 产权证：证在银行 是否满两年：满2年 看房：提前预约 要求：税费自理，购房服务费2%，业主要求一次性付款 房屋简介：品牌物业，南坪路核心地段，低于市场价20万 今日笋盘推荐（沈阳）（沈阳部分房源可做0首付）： 房源一：克俭小区 板块：皇姑区 区域：皇姑区北行商圈 小区名称：克俭小区 建筑面积：62平米 楼层：2/20 该房单价：4354元/平 小区成交均价：6500元/平～8000元/平 房屋售价：27万，可以贷款 户型：二室一厅一卫 房龄：2005年 朝向：南 梯户：2梯8户（电梯） 产权情况：70年大产权，有房本。 装修：中等装修 推荐理由： 1.性价比高，周边配套齐全，珠江桥下，一环里 2.房子是南朝向，采光好，交通便利 3.房子低于市场价，本小区成交房价已经达到6500元到8000元之间 交易方式：贷款全款均可； 贷款首付40%，贷款手续费5000元 贷款首付30%，贷款手续费8000元 贷款首付20%，贷款手续费12000元 贷款首付10%，贷款手续费20000元 纯零首付，贷款手续费30000元 中介费：成交金额2个点，签合同时付清。 商业配套 医院：虹桥医院 沈阳维康医院 医大医院等 购物：家乐福超市 万达广场 宜家购物 千姿汇等 学校：127中学 雨田实验中学 勋望小学 银行：建设银行 农业银行 公司银行 光大银行等 交通：出小区就是公交站，公交车有254、111、141、140、233路等、地铁1号线，地铁9号线 房源二：黎明东馨园 板块：大东区 区域：大东区吉祥商圈 小区名称：黎明东馨园 建筑面积：90.21平米 楼层：5/27 该房单价：6318元/平 小区成交均价：9500元/平～12500元/平 房屋售价：57万，可以贷款 户型：二室一厅一卫 房龄：2010年 朝向：东南 梯户：2梯6户（电梯） 产权情况：70年大产权，有房本。 装修：精装，拎包入住 推荐理由： 1.性价比高，周边配套齐全，距离中街商圈、龙之梦商圈仅10分钟 2.房子是东南朝向，装修好，楼层好，交通便利 3.房子低于市场价，本小区成交房价已经达到9500元到12500元之间 4.封闭园区，24小时安保，供暖能达到26度以上 交易方式：贷款全款均可； 贷款首付40%，贷款手续费5000元 贷款首付30%，贷款手续费8000元 贷款首付20%，贷款手续费12000元 贷款首付10%，贷款手续费20000元 纯零首付，贷款手续费30000元 中介费：成交金额2个点，签合同时付清。 商业配套 医院：第一人民医院 骨科医院 胸科医院 安联妇婴 购物：华润万家 家乐福 乐购 吉祥 龙之梦 中街 学校：辽二小学 博才中学 第五中学 银行：中国银行 建设银行 农业银行 招商银行等 交通：出小区就是公交站，公交车有383、385、384、148、179路等、地铁1号线 房源三：东方俪城 板块：大东区 区域：大东区华润万家骨科医院 小区名称：万恒东方俪城 建筑面积：58平米 楼层：11/22 该房单价：6551元/平 小区成交均价：8500元/平～11500元/平 房屋售价：38万，可以贷款 户型：一室一厅一卫 房龄：2008年 朝向：西 梯户：3梯15户（电梯） 产权情况：70年大产权，有房本。 装修：精装，拎包入住 推荐理由： 1.性价比高，周边配套齐全，园区在建三个地铁口，租金抵月供 2.房子是西向单间，楼前无遮挡，全天采光，装修好，楼层好，交通便利，赠送停车位 3.房子低于市场价，本小区成交房价已经达到8500元到11500元之间 交易方式：贷款全款均可； 贷款首付40%，贷款手续费5000元 贷款首付30%，贷款手续费8000元 贷款首付20%，贷款手续费12000元 贷款首付10%，贷款手续费20000元 纯零首付，贷款手续费30000元 中介费：成交金额2个点，签合同时付清。 商业配套 医院：骨科医院 胸科医院 安联妇婴 购物：华润万家 吉祥市场 东站商城 学校：辽二小学 博才中学 第五中学 银行：中国银行 建设银行 农业银行 招商银行等 交通：出小区就是公交站，公交车有383、177、151、159、271、211、221、259、298路等、地铁1号线，地铁10号线，小区周边三处在建地铁口，出行极其方便 |
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