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昨天，苏州调控加码，限售了。 苏州限售前的上午，园区的业主群里，还在建立房价攻守同盟，统一挂高房价，坐地起价。 自古以来，投资界都有一个刻骨铭心的道理： 吃鱼，别总想从鱼头嗦到鱼尾！ 1 傍晚，苏州市政府出台《关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》。 核心内容一共有四点： · 调整土地出让报价规则，将土地出让报价条件从定值调整为区间设置； · 苏州工业园区、苏州高新区部分重点区域，新房限售3年。 · 苏州工业园区全域，二手房限售5年； · 苏州工业园区内，实行人才优先购买政策。房地产开发企业应当将预（销）售许可建筑面积50%～60%的住房，优先出售给在苏州工业园区就业、创业并在本市无自有住房的人才。 其中，值得提醒的是：之前已经完成网签的房子，并不在此次限售之列。 一只我们明知要落下，但始终不知道什么时候落下的靴子，在今天，终于落下了。 2 在过去的几个月时间里，苏州堪称中国楼市的第一妖股。 · 房价连续5周，领涨全国； · 3月17日-3月27日，这10年时间里，苏州连开5盘，最高中签率不足30%，当天秒清； · 4月中旬，园区楼面价首次突破3万；4月24日，5宗宅地开拍，楼面价一再连续突破预期…… 曾有一位本地的朋友告诉我—— 苏州人不爱投资，不爱炒房，我们都是自住； 苏州的房价，是改善买上去的，可不是炒上去的。 这真的是一位相信“人性本纯良、无欲又无求”的善良姑娘。 如果苏州的房价真的是被自住买上去的，是被改善推上去的。而并非是被一帮流淌着“恶之血”的炒房客给炒上去的。 那么，这帮自住客为什么不在2017年-2018年上半年，买房改善？ 明明那个时候，信心最匮乏，而房价也最低。 偏偏要在2018年底的上涨行情里，疯狂追涨？ 难道是大家一起有个神秘的约定—— 2017年都不许改善，要留到2018年底，只有房价涨了才改善。 追涨行情里，所谓的改善兼投资，说到根儿里，还是想捞一票再说。 在我看来，苏州大涨行情背后的原因非常简单，而且我在2017年去提醒大家关注苏州市场，去提醒大家苏州可能会补涨的时候已经讲过。 · 第一，2016年就启动全面调控，调控早、调控严，房价还没走完一个上涨周期，就被政策死死压住，一半以上的溢价空间还未释放； · 第二，特殊的限价政策，根据地价限定房价，高价地集中入市之后，抬高房价，提供套利空间，本地意识觉醒，开始进场； · 第三，2017-2018年，全国补涨完成之后，真正有基本面支撑的苏州，反而成了全国的房价洼地，价值凸显，本地意识，加速觉醒进场。 一般来说，只需要这三个条件，就能带来一波小行情。 偏偏这波小行情遇到的是苏州这种购买力惊人的大BUG城市。 之后的结果就显而易见了—— 越涨越买，越买越涨，有钱的本地人不仅能接得住，而且还能再烧把火。 超强的购买力，把一波小行情硬生生给买成了一波逆市妖股。 但，凡事总要有个度。 我们最大的问题就是：总是膨胀到跨越这个度。 3 苏州，凭什么不能比上海贵？ 上一周，饭统戴老板曾讲到一个段子。 “谁能想到，在苏州园区上班的金融民工小王，因为房价太贵，只好每天往返通勤两个小时，把房子买在了上海。” 有个朋友曾把这个段子转到了苏州的某个房产交流群里，我在这个群里看到最多的就是上面这句话—— 苏州，凭什么不能比上海贵？ 上一个，说出这种话的城市，是厦门。 厦门，凭什么不能比深圳贵？ 至于，厦门在2018年的房价下场，我想大家已经心知肚明了。 类似的话还有： 燕郊的房价，凭什么不能超过北京的底价？ 至于燕郊，在行情尾声的下场，我想大家应该也心知肚明了。 燕郊的最低谷距离最峰值的房价，接近腰斩！ 我曾总结出一个“判断房价是否触顶”的民科方法论，但是屡试不爽。 但凡一个城市里，越来越多的人喊出“我凭什么不能比XX贵”的时候，基本上房价已经触顶了。 今天，这句话的历史接力棒，交到了苏州人民的手中。 4 在调控升级，限售5年的前一天，房东们还在业主群里建立攻守同盟。 坐地起价，探讨着一起把苏州房价推上新高峰。 苏州园区的业主们，纷纷开始建立各种“价格攻守同盟群”。 · 九龙仓年华里的业主们认为，4万/㎡的成交价太低，必须把单价提高到5万/㎡，要每栋楼设置一名管理员，严格把控，把房价挂到天上去； · 太阳城一区的老铁们，操作更加精细，把价格体系都定了下来。每一个户型，都要指定一个挂牌价； · 东湖大郡玩儿的是全面撒网，号召业主们把房源挂在所有的中介平台上，挂牌价统一调高1万/㎡…… 继园区房东要求园区房价全面上5万之后，吴中太湖新城的业主们也向新目标发起了冲刺—— 园区都要超上海，我凭什么不能卖3万/㎡？ 一篇“涨价檄文”开始在太湖新城的业主群中广泛传播。 先是痛陈房价太低；接着从交通梳理到配套，从商业梳理到产业，用大格局和大视角，穿透性的论述了“我们必须涨价”的原因；最后，提出最终目标—— 房价3万+，涨的不到位，就坚决捂盘不售！ ——图片来源于度房苏州 如果说，以上这些通过理性论述来提出目标，号召捂盘涨价、挂牌抬价，还尚且能够理解的话。 那么，下面这轮感性和情怀牌，就好似磕了药一般，欲望似乎要穿破屏幕，直直的扎入人心中—— · 苏州湾不挂3万就是自贱；3万太low，起步4万； · 公务员、美女、富二代、全苏州的有钱人都喜欢苏州湾，上海人心心念念惦记苏州湾，苏州湾是全球人的梦想； · 这里的房价，我看到的是25万/㎡，世界胸怀、全球瞩目…… 太湖新城部分业主群截图▼ 面对这样的城市和这样的民情，你试图让我相信： 苏州没有投资，苏州没有炒房客，苏州全是自住和改善。 我说我信了，而你信不信？ 5 调控加码，最高限售5年之后，苏州的楼市会走向何方。 或者，更直接一点，房价会跌么？ 其实，与其担心房价是否会跌，我更加担心的是：流动性。 说实话，苏州这种城市，即便园区的房价已经蹦到了4万以上，但是指望大幅回调，甚至崩盘的，基本上可以洗洗睡了。 这个城市的购买力积淀，远超全国绝大多数城市。 即便是单纯依靠本地客，撑也能强撑出一个横盘的未来。 而真正令人担心的是流动性的问题。 限售一招，基本上就锁死了苏州最好的两个市场的流动性。 而此时准备进场园区和高新的投资客，必须去考虑两个问题： 3-5年的限售和已经触顶的房价。 这对于他们的进场积极性和信心的打压，可能是相当巨大的，而这种相当巨大的影响，将在很长的一段时间里去发酵和酝酿。 5月份，开出了限售的花；可能10月份，才能吃到限售的果。 之后的园区，将彻底沦为改善和自住客的主场。 苏州人民心心念念的那个理想世界——“苏州人不爱炒房，我们都是自住客”。 最终，还是要靠一纸政令来帮助完成。 如果，现在想进场园区的自住客，哪怕等一等，让子弹飞一会也无妨。哪怕等一等，让预期凉一凉也无妨。 对于自住来说，对于当下的苏州市场来说，最不缺的就是时间。 6 我想，现在真正开始心底慌张和懊恼的，应该就是那些该卖不卖，该置换不置换，却蹦起来号召“捂盘惜售、坐地起价”的投资客们。 交学费的时间，正式开始了！ 有时候，涨上去的并不意味着能卖得掉； 涨幅重要，流通性更重要，落袋为安最重要； 信心可以有，补涨也可以有，但凡事总要有个度，过了就没得玩儿了； 一条鱼，别总想着从鱼头嗦到鱼尾，还要把骨头和鱼刺上的肉都剃干净，容易卡着喉咙。 吃到鱼身就差不多了，实在不行，换条鱼吃。 苏州的一位小姐姐，去年底抛苏州，今年初进上海，一样有的吃。 ▼ |
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来自： alayavijnana > 《经济金融》
