|
在我国，“人多地少”似乎是一个普遍性的共识，它几乎是房地产问题的答案： - 为什么北上广深的房子10W/平？为什么房价永远在涨？为什么我们得住高层，不能住独栋？ - 因为人多地少啊。 但实际情况，真的是这样吗？ 先说居姐的看法：NO。 比中国更“人多地少”的日本， 家家都住“小别墅”！ ------ 关于人多地少这件事，我们先和邻居日本对比一下： 日本人口密度为337人/平方公里，中国则为144人/平方公里（维基百科2018年的数据）。 点击上图加入购房交流群 看排名你就该知道，在世界上，中国绝对算不上地少人多的国家，比中国人口密度高的国家还有五十多个呢。 即便按照人多地少原理来看，日本人应该比我们的居住环境更加拥挤。但相反，日本最普遍的居住建筑是一户建，就是日本动漫里常见的那种“小别墅”： 点击上图加入购房交流群 多啦A梦里大熊的家 点击上图加入购房交流群 日本大阪实拍的一户建 有人说了，中国农村也有很多这样的“独栋”啊，只是城市里“人多地少”。 NO，不是这样的。 我们来对比一下东京都市圈和北京的人口、土地以及居住空间： PS：东京都市圈是以首都东京为中心的城市群，一般包括东京都、神奈川县、千叶县、埼玉县。 从人口来看：东京都市圈人口超过3800万（2016年），北京总人口2170万（2017年），显然东京圈人口数量远超过北京。 从土地面积来看：东京圈只有1.04W平方公里，而北京却有1.6W平方公里，也就是说东京圈的面积只有北京的65%。 从居住空间来看：东京圈的居民区大多是一户建，而北京全是高层，差异显而易见。 而当我们具体到东京圈和北京下辖的县市时，这种差异化就更加明显了。 点击上图加入购房交流群 东京圈，我们以距离东京20km左右的船桥市为例。在船桥市的居民区里，全是清一色的一户建，你看不到一栋高楼： 点击上图加入购房交流群 虽然这里的一户建，看起来略显拥挤，但家家独栋，而且排列整齐有序： 点击上图加入购房交流群 通过谷歌地图的街景，能感受到当地社区的环境和氛围： 点击上图加入购房交流群 图片来自google街景 想来居住在这样干净整洁的社区里，幸福指数应该是极高的。 再来看一下，距离东京中心更远的千叶县（约30km），它的情况和船桥市大体一致，居民建筑都是一户建：
点击上图加入购房交流群 其实，整个东京圈范围内，除了最繁华的核心地段会出现高楼，就连距离市中心5-10km的地方也都是一户建的天下。 那么，我们再来看一下距离北京市中心34公里的燕郊：
点击上图加入购房交流群 这里就完全是另一幅景象了，密密麻麻的高楼取代了清一色的“小别墅”：
点击上图加入购房交流群 虽然小区里也进行了规划，公园、绿化统统齐全，但住在高层建筑和住在别墅终究不是一个性质。 对比完之后，回到我们最初的问题： 为什么在人口密度更高的东京圈里，可以享受一户建的居住环境，而人口密度低的北京，却只能高楼林立？ 也许，国家欠你一栋别墅 ------ 实际上，不仅仅是日本，发达国家普遍都存在人口集中在某一城市的现象，但这些城市的居住环境都比我们好很多： 在俄国，约10%的人口集中居住在莫斯科；在英国，约14%的人口集中居住在伦敦；在法国，约18%的人口集中居住在巴黎。而中国，只有1.6%的人口居住在北京。 但这些高人口密度的国际一线城市，其居住环境都和前文所说的日本，大同小异。 所以，按照国际正常情况推演，无论你在北上广深，还是新疆内蒙，你应该都能住进一栋小别墅。
点击上图加入购房交流群 那自然我们当前的居住环境，也不是一句“人多地少”就能够解释清楚的。这里就稍微说几点。 为什么日本能够实现“一户建”遍地，这得益于两点： 第一，日本政府当初进行农村改造的终极目标，就是营造一个缓慢、舒适的宜居社区。 他们希望让民众不用挤到大城市，也能拥有高品质的生活，同时让那些生活在大城市的人，还有一个可以留恋和随时回来的“世外桃源”。 第二，日本的“土地私有制度”，让日本农民能以极低的代价去建造自己的“世外桃源”，将一切变为现实。
点击上图加入购房交流群 而中国现在的高层住宅形态，其实是学习的香港。 一方面，土地开发不足，土地出让制度严格控制了土地供给。 其实，北京本身足够大了。我们按照3000万人口数量、30平米（一户建占地面积）进行计算，如果家家都享受日本“一户建”的居住待遇，那么需要： 3000W * 30/0.5% = 1800平方公里的土地，也不过是北京总面积（1.6W平方公里）的11%左右。 那为什么现在北京的房子都建到几十层了，还是不够住？因为北京和香港一样，绝大多数土地没有开发。 北京现在的建成区大概只有东京圈的1/4-1/5左右，而北京到廊坊之间还有大量的农田，这在国际上的其他超级城区是不可能看到的。 NASA亚洲东部夜景灯光图，就很直观地说明了这点：
点击上图加入购房交流群 我们的北京、上海，和日本的东京、名古屋甚至大阪，都有相当大的差距。这说明我们的城市建设和土地开发程度都处在很低的水平。 另一方面，闲置的存量住宅太多了。 曾看到一条新闻，说全中国手上有100 套房的人大概有3000个……不过，现在有关部门已经出台了很多措施，进行市场规范，想来会有所改善。 好了，今天的分析到此结束。其实换个角度想，你未来也有住进别墅的机会嘛。 |
|
|
