【团队简介】 文鳐地产律师团队是一支专注于广西房地产行业的法律服务团队，成员共有11人,采用紧密协作的一体化运作模式，结合大数据、可视化等先进技术，提供商品房交易、房屋租赁、物业服务各方面的标准化法律服务产品，并可根据每个小区业主委员会及物业服务公司特点提供个性化顾问服务。这是我们文鳐团队“精装房纠纷专题”的第二篇。 在上一篇《精装房纠纷专题①|柳州中院：开发商用《精装协议》免除《商品房买卖合同》的交付时间和逾期交付责任，无效！》中，我们详细为大家分析了来自于柳州市中院的典型判例。 通过那个判例，我们知道了“开发商用《精装协议》免除《商品房买卖合同》的交付时间和逾期交付责任的行为，在法律上无效”这一裁判要旨！ 今天，我们仍就接着讲2018年发生在咱们广西柳州的第二起关于“精装房”的典型案例。 【案例索引】 柳州保利置业有限公司、赵某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，（2018）桂02民终619号，广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 【案情简介】 2012年8月18日，赵某某与A公司签订了《商品房买卖合同》，约定A公司将涉案房屋以1331722元的价格出售给赵某某，合同签订后，上述购房款赵某某已向A公司付清。 《商品房买卖合同》第八条约定“……出卖人应当在2013年4月30日前将经建设、设计、施工、监理、勘察五方验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……” 《商品房买卖合同》第九条约定“……逾期超过60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金……” 《商品房买卖合同》附件四第六条第1点约定“……买受人须在收到书面交房通知后30日内办理交房手续并接收房屋；买受人在出卖人提供的《房屋交接单》上签字接收房屋或者领取房屋钥匙即视为房屋已经验收和交接……” 2012年12月31日，涉案楼宇及地下室经建设、设计、施工、监理、勘察五方验收合格。 2013年1月12日，双方签订《装修、改造委托协议书》，约定A公司为赵某某装修、改造涉案房屋，装修、改造及完工时间为2013年4月30日之前。 2013年4月24日，A公司及某某物业服务有限公司柳州分公司（以下简称“某某物业柳州分公司”）向赵某某出具《入伙通知书》，要求赵某某于2013年4月30日至2013年5月30日期间到交房现场办理入伙手续。 2013年5月18日，赵某某验收房屋，在验房过程中，发现涉案房屋仍存在37项问题需要改造，并已在房屋移交验收表上列明，某某物业柳州分公司的物业代表亦在该移交验收表上签字确认。 2013年8月11日，赵某某再次验收房屋，发现涉案房屋仍有18项问题需要改造，赵某某及某某物业柳州分公司的物业代表均在移交验收表上签字。 2013年8月31日，赵某某办理入伙手续并签收涉案房屋的钥匙。当日，赵某某与某某物业柳州分公司签订《钥匙托管承诺书》，约定因涉案房屋仍需修缮，赵某某不能每日往返开启大门给修缮人员进入施工，遂将钥匙交予物业服务中心托管代赵某某开启大门。2015年4月，涉案房屋整改完毕，赵某某入住。 2016年4月11日，某某物业柳州分公司作出《关于6-2703整改延迟交房的补偿报告》（以下简称《补偿报告》），该报告显示2013年8月份涉案房屋的装修才基本完成，确实因为整改影响了居住，涉案房屋约140平方米，周边租金价格约为3000元，建议补偿2013年4月份至8月份期间装修约4个月的租金损失12000元。 2014年12月，涉案房屋整改完毕，之后又因卫生间渗漏水，涉案房屋陆续整改4个月左右。该补偿报告加盖有某某物业柳州分公司得胜船收费专用章，涉案房屋的交房手续均由A公司及某某物业柳州分公司办理。 A公司与赵某某签订的《商品房买卖合同》第十三条对涉案房屋装饰、设备标准承诺的违约责任为：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：2.买受人应在交房后十五日内书面通知出卖人，经双方确认属实后，出卖人应进行维修或采取其他积极措施使该装饰、装修标准达到双方约定（附件三）的标准。” 【一审法院观点】 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》已约定交房时间为2013年4月30日前，且在附件四中第六条已经约定买受人领取房屋钥匙的即视为房屋已经验收和交接。赵某某于2013年8月31日办理入伙手续并领取涉案房屋的钥匙，故一审法院确认涉案房屋交房的时间是2013年8月31日，A公司存在逾期交房的情形。 A公司辩称其已于2013年4月30日前已向赵某某履行交房的通知义务，涉案房屋不存在逾期交房的情形，但该日期前涉案房屋虽已取得五方验收，因《商品房买卖合同》亦对装修的条款进行了约定，涉案房屋是精装修房屋，赵某某购买涉案房屋的目的是交房后即可入住，因此，A公司交付的房屋除应当满足经过五方验收的条件外，还应当符合基本的入住条件。而《补偿报告》中亦认可2013年4月至8月期间“确实因为部分装修未完成，比较严重的影响了居住条件而未能入住”，故一审法院对A公司的上述观点不予采信。 赵某某主张逾期交房的时间为2015年5月10日，但根据双方关于房屋交接的约定，2013年8月31日赵某某领取钥匙的即视为已经验房和交接，且赵某某领取钥匙后仅是托管在某某物业柳州分公司，《钥匙托管承诺书》中亦表明此时某某物业柳州分公司仅是代赵某某开启大门，而并非因涉案房屋不符合交房条件赵某某拒绝签收及领取钥匙。 关于赵某某的损失问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 本案中，双方在《商品房买卖合同》第九条对出卖人逾期交房违约责任及违约金的计算标准进行了约定。A公司实际交房的时间是2013年8月31日，故A公司逾期交房的期间为2013年5月1日至2013年8月31日，共计123天，故A公司应当依约向赵某某支付逾期交房违约金49140.54元（1331722元×0.0003×123天）。 因涉案房屋在交接后仍需修缮，A公司继续装修、整改至2014年12月，后又因渗漏水等问题陆续整改4个月左右，故一审法院确认涉案房屋在2015年4月份完成整改。 因双方未对交房后因装修整改影响入住的损失进行约定，故2013年9月至2015年4月期间赵某某的损失应当为租金损失，《补偿报告》中确认涉案房屋周边租金每月约为3000元，一审法院认为该租金标准亦属合理价位，一审法院对此予以认可，故A公司应当向赵某某赔偿2013年9月至2015年4月期间的租金损失60000元（3000元×20个月）。 综上，A公司应当向赵某某支付逾期交房违约金及租金损失共计109140.54元（49140.54元+60000元）。 【二审法院观点】 综合当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、如何认定涉案房屋的实际交房时间；二、应如何确定涉案房屋逾期交房违约金。 关于焦点一，A公司与赵某某签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律规定，应属有效合同。双方当事人均应按约履行。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》已对交房条件做了约定即“买房人领取锁匙即视为验收和交接。”赵某某于2013年8月31日办理入伙手续并领取涉案房屋的锁匙，且A公司在一审庭审期间亦主张2013年8月31日为涉案房屋的交付时间，故一审法院认定2013年8月31日为涉案房屋的交房时间并据此认定A公司应承担2013年5月1日至2013年8月31日期间的逾期交房违约金并无不当，本院对此予以维持。 A公司上诉主张赵某某系2013年9月6日缴纳专项维修资金，一审认定2013年5月1日至2013年8月31日期间的逾期交房违约金不当之理由不成立，本院不予支持。 关于焦点二，尽管赵某某于2013年5月18日和2013年8月11日两次对涉案房屋进行验收提出了如“入户门安装右边出墙离缝15mm;入户花园墙体抹灰粗不平、弱电箱边抹灰破边;客厅入口开并面板安装不平;客厅阳台铝门欠一扇;热水四溢水管未装;入户花园墙漆不平、重刷;厨房门框上方有裂缝，很长很严重”等问题。但上述问题均为附件三（装饰、设备标准）及附件四中所涉及的装修瑕疵问题而非房屋主体结构质量不合格、影响居住安全的重大质量缺陷，亦不会导致商品房的功能丧失、从而使赵某某购房目的不能实现。 况且，双方当事人在《商品房买卖合同》中对装饰、设备达不到约定标准亦作出约定即买受人有权要求出卖人在交房后十五日内书面通知出卖人，经双方确认属实后，出卖人应进行维修或采取其他积极措施使该装饰、装修标准达到双方约定的标准。 故，赵某某以涉案房屋存在上述问题为由主张A公司在其2013年8月31日办理入伙并领取涉案房屋锁匙后至2015年4月还存在逾期交房之理由不成立，本院对此亦不予支持。 A公司上诉主张涉案房屋在交付过程中发现的不属于主体结构质量问题的瑕疵并不影响交接手续的办理,赵某某可在房屋交接后根据合同的相关约定要求A公司承担维修责任之理由成立，本院予以支持。 综上，一审法院认定A公司在2013年8月31日之后对涉案房屋进行维修即影响赵某某入住并据此判令A公司承担租金损失有误，本院对此予以更正。由于赵某某系2013年8月31日办理入伙并领取涉案房屋的锁匙，故，A公司应当依约向赵某某支付逾期交房违约金为49140.54元（1331722元×0.0003×123天）。 【文鳐地产律师评析】 这个案件中原被告在事实层面的争议很大。 其中最核心最关键的问题，正是“开发商在修复房屋期间，如何认定买受人的租金损失的问题”？ 换句话说，在对修复期间的租金损失没有约定的情况下，买受人能否主张租金损失呢？ 从本案来看，一审法院对于约定之外修复期间租金损失，是依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条（即“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”），并参考了买受人提交的《补偿报告》中的租金标准。 但二审法院从证据的角度推翻了该份补偿报告，且也没有支持业主的租金损失。 关于买受人提交的《补偿报告》，二审法院认为，《补偿报告》虽加盖有某某物业柳州分公司的收费专用章，但其为复印件，且存在多处修改及涂删，不符合正常的书写规范，故二审法院并没有采信《补偿报告》。 在二审法院看来，买受人要想主张租金损失，需要提供相关证据来证明业主在开发商维修期间确实产生了租金损失时。否则，就是有约定的从其约定，未有约定的情况下，不支持买受人的租金损失主张。 但如买受人能提供相关证据来证明自己确实存在租金损失的情况，法院会否支持呢？答案应该是肯定。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定，“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。” 开发商在修复期间造成的其他损失，由出卖人承担。故只要买受人能够举证证明自己在开发商修复期间确实给自己造成了租金损失的，买受人是可以要求开发商承担的。 如果想准确了解和避开“精装房”的各种“坑”，欢迎继续关注我们这个专题，我们将会在接下来的文章中深入为大家分析。 （未完待续） |
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