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作者：兵团第七师中级人民法院 殷栗平 发布时间：20140702 2012年11月3日，钱某与何某签订了《房屋买卖合同》，该合同约定：钱某将坐落于奎屯市某房屋（以下简称诉争）出售给何某，合同价款324000元。双方在付款时间中进一步约定，何某于签订合同后五日内支付房于款10万元，于进驻诉争房屋后支付20万元，于钱某协助何某办理房屋过户手续后支付24000元。合同签订后，何某按约定支付了房款30万元，钱某也将房屋交付给了何某，由何某占有使用。现钱某要求何某支付剩余房款24000元，何某辩称，此房屋尚未过户到自己名下，只有当钱某协助自己将诉争房屋过户后，才支付房屋余款。 【意见分歧】 本案在审理中存在两种意见，即以协助过户为付款前提的，到底是附条件的民事法律行为还是履行期限约定不明？ 一种意见认为，原、被告之间达成房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且原告已实际向被告转移占有了房屋，履行了合同的主要义务，被告应当按约定支付价款。被告虽在出具欠条中载明“于钱某协助何某办理房屋过户手续后支付24000元”，但在房屋买卖合同中，交付与付款是相对价的合同主义务，而协助过户仅是合同的一项附随义务，买方并不能以协助过户这项附随义务来对抗付款的主义务。故双方是对付款期限约定不明，原告可随时向被告主张权利。 另一种意见则认为，房屋买卖合同上明确约定了“于钱某协助何某办理房屋过户手续后支付24000元”，因此，双方当事人是将协助过户约定成了被告支付剩余房款的前置条件。现原告未将争议房屋协助过户，被告有权拒绝履行支付余款24000元。 【法理分析】 笔者同意第一种意见。根据民法通则第六十二条的规定：“民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。”合同法第四十五条也规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”这是法律对附条件的民事法律行为的具体规定。法律所规定的“条件”，是当事人以将来客观上不确定的事实，作为决定合同效力的附加条款。附生效条件的合同虽已成立，但未生效，其效力属于停止状态，须待条件成就，方才发生法律效力。如果条件终不成就，则该合同终不生效。附条件的民事法律行为中的条件特征是：须为将来发生的事实；发生与否是不确定的；由当事人议定；必须合法；能引起民事法律行为的发生或消灭。 本案中，原、被告之间的房屋买卖合同在双方达成协议时就已成立并生效。原告已实际交付和转移了约定的房屋，履行了合同的主要义务，被告应当支付合同的价款，这是其法定的义务。尽管双方约定了“于钱某协助何某办理房屋过户手续后支付24000元”，但根据协助过户义务是原告的法定义务，同时也是合同的附随义务。因此，原告协助被告过户争议房屋是一个将来必然发生的事实，而不是发生与否无法确定的事实。其实，从合同的用语上看，该约定表达的仍是一个时间概念，而不是一个条件概念，被告并没有不支付余款的意思表示。所以，该约定并非附条件的民事法律行为，而是履行期限约定不明。 由于本案双方对履行期限约定不明，按照合同法第六十二条第（四）项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，被告应依法在原告催要后的合理期限内支付剩余房款24000元。 责任编辑：刘运琦 文章出处：A |
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