01 税收筹划 纳税人为了实现利益最大化,在不违反法律法规(税法及其他相关法律、法规)的前提下,对尚未尚未发生的应纳税行为进行各种巧妙的安排; 避税是纳税人在熟知税法及其规章制度的基础上,在不直接触犯税法的前提下,通过对投融活动、经营活动等的巧妙安排,达到规避或减税负的行为,所以说不是简单的买发票、开发票行为。 02 收并购涉税项目 所得税; 土地增值税; 增值税; 印花税(产权转移书据); 契税。 01 资产转让 土地使用权/在建工程转让 土地使用权/在建工程作价投资 02 股权合作 股权转让 增资 合并、分立 03 其他合作方式 品牌输出 分地块合作 01 解释 资产转让是指直接向合作方购买其拥有的土地使用权或在建工程。 02 特点 1.单纯的资产转让,不承继资产所有权人的相关历史风险。 通常适用于标的资产所在公司债权债务关系复杂,法律/财务风险较高,因此不适合收购标的资产所在公司股权的情况; 标的资产所在公司另有其他业务,而其股东/我司不希望涉及除土地外的其他业务的情况。 2. 转让税负较高,从而导致项目前期支出较大,不利于项目现金流。 3. 但由于资产转让需按市场价格完税,项目后期可扣除土地成本增加,因此项目运营阶段税负会相应降低。 (注意:交易的标的资产须达到投资总额25%) 01 法律限制 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条,以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件: (1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书; (2)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。因此,在实际操作中,很多地方不允许直接转让开发强度未达到开发投资总额 25%的土地。此时,可考虑将目标地块开发到投资总额25%以后再转让在建工程。 02 资产转让优劣势 1. 优势 收购资产清爽干净,不用承担项目公司的连带债务,法务财务风险较小; 收购阶段进行土地增值税清算,对原始地价较低,后期溢价(收购价格及销售阶段的价格)较高的项目,两次清算,拉低累进税率档次(特别是销售阶段普通住宅增值率能从20%以上下降到20%以下),节税明显,不需要考虑溢价问题。 2. 劣势: 收购阶段清算,势必影响先期投入资金,资金压力较大; 未达投资总额25%的不能实现即刻转让; 复杂资产包下资产剥离周期长,难于匹配一般收并购要求下的时间要求。 出让方税负较重,会造成交易价格提高。 01 先投再转 (先借款投入达25%,再以各形式转让) 特点: 存在一定的法务风险,前期需要股权质押(+土地抵押); 前期股权未过户,融资受限,自有资金投入大; 溢价较高项目节税明显。 02 土地使用权/在建工程作价投资 (作价投资,后续收购股权) 优势: 突破土地使用权(未达投资总额25%)直接转让; 可以实现两次土增税清算,达到节税的目的; 劣势: 合作方只收现金的全退出不适合; 存在法律盲区,各地对是否可以土地使用权直接作价投资判断不一; 投资作价容易受到行政机关核定或第三方评估价格因素影响。 注意: 非房地产企业如果以土地使用权/在建工程作价投资到另一间非房地产企业,可以暂免征收土地增值税。 本文主要为大家分析了3类常见收并购模式中的资产转让,接下来的文章会对另外两种模式:股权合作以及其他合作模式进行分析,另外,还会对涉及其中的税务筹划方式做详细的案例分享,还请大家持续关注~~
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来自: Kris1977 > 《2地产干货-拓展》