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【案情】2004年2月15日，王小姐、李先生夫妇俩经过多日的看楼，看 中了深圳市南山区某小区二期22栋111平方米由某中介机构代售的房产卜套。 中介公司随后带王小姐夫妇实地察看了楼盘。当看到漂亮的小区环境和房屋的 分布装修情况，加之中介公司承诺该房产中介公司绝不吃差价，并加送房产内 的电视、空调、热水器和家具等条件，王小姐他们感到十分满意。 回到中介售楼点时，售楼小姐神秘地告诉他们，这个楼盘十分走俏，旁边 也正好有个客户要签订该楼盘，如不立即签订合同，等别人先签订合同后要买 也没有了。 对此，王小姐他们想也没多想，赶紧与中介公司签订了《房地产买卖预 约居间合同》(以下简称“居间合同”)。按照合同的约定，售楼款共66万元， 由中介机构代办按揭、过户等手续，王小姐支付中介佣金_元，并先付人 民币2万元作为定金。该定金由中介公司代收代付，若签订正式合同时，该定 金自动转为第一部分楼款，买方并需在签订《深圳市房地产买卖合同(现 售)》前一次性付清楼款人民币64万元。 签订居间合同后，王小姐、李先生夫妇当天先向中介公司交了 5000元定 金，并拿回了一份中介合同的复印件，第二天向中介公司补交了定金1.5万 元，中介公司同时向王小姐夫妇出具了定金收据。然而，交了定金拿到合同 后，等不到屮介公司的通知。王小姐夫妇经多次往返到中介公司催问，中介公 司于2004年3月中旬才告诉王小姐他们，由于出卖房产人的违约，不能再签 订房地产合同。 ? 王小姐在失望之余，只得向中介机构索要交付的2万元定金，但中介公司 告诉他们，定金已经交付原业主，中介公司不能退还定金，最多是协助王小姐 他们向业主追索定金。但王小姐他们提出要售房人的电话等资料时，中介公司 却拒不提供。 经多方调查，王小姐终于查到了售房人的资料，并和业主陈某取得了联 系，希望索回自己所交的定金。但售房的业主陈某表示，自己不再继续委托该 中介公司出售房产的原因，是因为中介公司擅自提高了房产价格，陈某与中介 公司约定的售楼款是63. 5万元，中介公司却私自将其提高到66万元，欲赚取 额外差价2. 5万元，而且自己并没有像中介公司所说的那样，承诺送家具电器 什么的，且此前中介公司已经找人假冒“李先生”和地产公司的法律顾问与 自己曾经面谈过。业主陈某明确表示因为对中介公司的不信任，所以，不能再 委托该中介公司进行房产买卖，至于王小姐他们的定金，应当由中介公司支 付，自己不应承担责任。此时，王小姐他们才得知房产不能买卖的真实原因， 并且想到该中介公司竟然用他人假冒自己的伎俩进行谈判时，真是又气又恨。 为了讨回公道，2005年1月13日，王小姐将该中介公司和售房业主陈某 告上了法庭。要求二被告双倍返还定金4万元，并承担交通费、误工费、律师 费等损失的连带赔偿责任。 【审判】 南山法院开庭审理后，认为中介公司隐瞒了出卖人转让房产价格等重要事 、 实，未能促进合同成立，应当根据约定及法律规定承担相应的民事责任。原告 请求被告中介公司双倍返还定金有理，予以支持，并判决由中介公司双倍返还 原告李先生、王小姐定金共计人民币4万元，本案诉讼费用1610元由被告中 某地产公司承担。 一审判决后，中介公司不服，向深圳市中级人民法院提出上诉，认为原审 判决认定事实不清，自己已经完全履行了居间义务，已经与售、购房双方签订 了《房地产买卖预约居间合同》，造成房地产合同不能履行的原因是业主陈某 将房产另售与他人，自己并无责任。其次，原审法院认定上诉人隐瞒转让价 格，严重失实。在与出售人约定的价格虽然为663500元，但加上各项手续费、 公证费、佣金等计25240元，并出示了应收款明细表。此价格与居间合同的转 让价格相差无几，此也是符合房地产中介服务市场的惯例。再次，原审法院认 定定金返还主体不当，适用法律错误。中介公司与售购房双方签订的是居间合 同因而建立的是居间合同关系，仅承担居间人的义务。 82 深圳市中院开庭审理后认为，某中介公司与李先生、王小姐签订的居间合 同是双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，为有效合同。原审判决认定 事实清楚，适用法律正确，应予维持，判决驳回上诉，维护原判，?上诉费 1820元由上诉人中介公司承担。 【评析】 这是一起因中介公司擅自抬高售价而引起的居间合同纠纷案。 本案涉及到两个问题，一是中介公司是否构成了违约，二是中介公司是否 应当承担赔偿责任。 首先，中介公司构成了违约。中介公司在从事经营活动中应当遵守法律， 恪守职业道德，利用自己的优势，如信息灵通、熟悉政策法规、办事程序等， 为买卖双方牵线搭桥，并为其提供必要的咨询和专业意见，提醒买卖双方当事 人交易过程中可能出现的问题与风险，做好买卖双方的“军师”。中介公司作 为买卖双方当事人的桥梁，应当在买卖过程中如实介绍有关情况给买卖双方， 为其出谋划策，提出最优的卖(购)房方案，而不应为促成交易、多收中介 费而存在隐瞒或误导购房者的心理，进而做出违反职业道德的行为，损害买 卖双方当事人利益，损害公司名誉。本案中，由于地产公司未履行居间人的 法定义务，隐瞒了业主陈某转让房产价格的重要事实，未能促成签订涉案房 地产合同，导致李先生、王小姐的合同目的不能实现，应承担居间合同不能 履行的法律后果。根据《担保法》第八十九条的规定，某地产公司收受的 定金应双倍返还给被上诉人李先生、王小姐。 其次，中介公司应当承担赔偿责任。根据《合同法》第四百一十五条规 定，居间人应当就有关订立合同事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订 立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付 报酬并应当承担损害赔偿责任。《合同法》明确地列举出居间人要承担损害赔 偿的要件，即要有证据证明居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提 供虚假情况，居间人才会承担损害赔偿责任。依照“谁主张谁举证”的原则， 通常情况下应由作为原告方的委托人举证。但事实上，在审判实务中，作为委 托人很难取得证据来证明居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供 虚假情况，损害委托人利益的，很难得到审判人员的认同，在此情况下，作为 原告方的委托人就相当尴尬了，一方面基于对居间人的信任，接受了其提供的 指示或媒介服务，而另一方又却因订立了合同造成了损失，又没法证明居间人 明显过错或重大过失，而依照“谁主张谁举证”的原则，通常情况下应由作 为原告方的委托人举证，由于无法提交充分证据证明其诉讼请求，从而丧失索 赔的机会。对此，笔者认为，本着“诚实信用”、“公平合理”原则，不要片 ■ 面地强调“谁主张谁举证”，在处理这类居间合同纠纷中，除强调原告方即委 托人的举证责任的同时，还应要求被告即居间人举证证明其在居间活动中，已 经做到了必要的注意义务。假如居间人在居间活动中充分尽到注意义务，是减 少该类纠纷，维护居间活动正常秩序的有效途径，并且居间人将其在居间活动 中所尽的注意义务加以记载形成书面证据，并未加重居间人的义务，相反，对 其更好地从事和开展该项经济活动是有益的。就本案而言，由于中介公司擅自 提髙买卖合同的价格属于故意的欺诈行为，当然应该承担赔偿责任。 |
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