给车位“只售不租”立规矩
广州市住房和城乡建设局近日印发《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理办法的通知》规定，建筑区划内业主每购买一套房屋，只能相应购买一个车位或车库，建设单位不得以“只售不租”等名义拒绝提供停车服务。这是广州首份专门针对房地产项目车位的行政文件。
根据物权法规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。车位“只售不租”，开发商的目的无非是逼迫业主购买车位。而不少业主不是不愿意买车位，而更多的是买不起。开发商“只售不租”的做法违反了法律法规中“首先满足业主需求”的宗旨，是变相胁迫业主购买以获取高额利润，违背了小区地下车库、停车位作为小区配套服务设施的规划初衷。
2018年10月实施的《广州市停车场条例》明确规定，住宅区内车位尚未出售的，应当出租，这开创了国内第一个以行政权介入限制开发商“只售不租”行为的先河。目前，法律法规对小区车位的管理规范不够详尽，对开发商和业主的权责规定边界比较模糊，对开发商只租不售缺乏硬性处置措施，这些都亟须法律进一步增补、改进和明确。同时，还应出台规范小区停车位价格的法律规定，不管是买车位还是租车位，价格都不能和公众的实际消费能力脱节。更重要的是，政府在城市管理中应多下功夫，相关部门应加强商品房车位规划布局工作，结合实际科学确定车位配比，适当提高业主共有车位占比，应根据小区分布情况建立适量临时停车设施，尽最大努力满足业主需要。
——来源：人民法院报，作者：潘苏子
广州市房地产开发项目车位和车库租售管理办法
（穗建规字〔2019〕5号，2019年5月22日广州市住房和城乡建设局印发）
第一条 为规范房地产开发项目车位、车库的出租、出售行为，根据《中华人民共和国物权法》、《广东省物业管理条例》、《广州市停车场条例》、《广州市房屋交易监督管理办法》等法律、法规、规章规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 广州市行政区域内，房地产开发项目建筑区划（以下简称“建筑区划”）内规划用于停放汽车的车位、车库出租和出售适用本办法。
第三条 建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要。
第四条 房地产开发项目建设单位（以下简称“建设单位”）出售建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库前，须经初始登记确认权属。
住宅建筑区划内，规划用于机动车停放的车位、车库尚未出售的，建设单位应当予以出租。
建设单位出租建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库前，须依法完成规划验收，不得以“只售不租”等名义拒绝提供停车服务。
第五条 建设单位销售商品房时，应当将建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库规划配建数量、位置、租售方式、机动车停放服务收费标准和售价在商品房销售方案中明确，并在销售现场予以公示。
第六条 建设单位在出租或出售车位、车库前，应制定租售方案。租售方案应当包括以下内容：
（一）车位、车库分布位置、数量、面积情况（包括规划和测绘平面示意图）。建筑区划内存在住宅、商业、办公等不同功能用途房屋的，应一并公示各功能用途房屋的车位分配情况（数量、分布等）及规划配比依据。
（二）如拟出租或出售的车位在人防工程范围内，还应当明示人民防空工程的范围及车位安置情况，并注明使用注意事项。
（三）出租车位的，应明确出租的时间、方式、机动车停放服务收费标准。
（四）出售车位的，应明确出售的时间、方式、每套车位的售价。
（五）采取何种监督方式保证租售过程公开、公平、公正。车位、车库数量无法满足本项目业主需要的，开发企业应采取竞标、摇珠等公开竞争方式出售、出租。
（六）物业管理费用及其他需要说明事项。
车位租售方案和拟出租、出售车位、车库的产权证明文件应在建筑区划内的出入口、公示栏等显著位置公示，公示期不少于30天。
车位租售方案及现场公示情况的公证文书应当报房地产行政主管部门备案。
第七条 建设单位出租建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的，应当首先出租给本建筑区划内业主和物业使用人；在满足本建筑区划内业主、物业使用人需要后，建设单位可将车位、车库出租给本建筑区划内业主、物业使用人以外的单位或个人，但租赁合同期限不得超过六个月。
建设单位出售建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的，车位、车库数量未超过本建筑区划内房屋套数的，建筑区划内业主每购买一套房屋，只能相应购买一个车位或车库；车位、车库数量超过本建筑区划内房屋套数的，在保证本建筑区划内业主可购买或租用一个车位或车库的前提下，建设单位方可将剩余的车位、车库出售给本建筑区划内需要购买两个或两个以上车位或车库的业主，及本建筑区划内业主以外的单位或个人。建设单位需结业或注销，仍有车位、车库未售出的，可将剩余车位整体转让。
第八条 车位、车库的权属人（除建设单位外）拟转让车位、车库给已在本建筑区划内购买了与所购房屋相同套数的车位的业主，需将拟转让情况在建筑区划内的出入口、公示栏等显著位置公示并经公证，公示期不少于7天。
车位、车库的权属人（除建设单位外）拟转让车位、车库给本建筑区划内业主以外的单位或个人的，需将拟转让情况在建筑区划内的出入口、公示栏等显著位置公示并经公证，公示期不少于7天。公示期间，本建筑区划内业主提出在相同条件下购买的，应优先满足。
第九条 在权属人房屋的不动产登记簿中注记购买本房地产开发项目车位情况。人防工程范围内规划用于停放汽车的车位、车库的不动产权证，需注记“本车位位于人防工程范围内，按照国家规定，平时使用不得影响人民防空工程的防空效能，战时或紧急状态下由政府统一调配使用”。
第十条 房地产行政主管部门应加强对房地产开发项目规划用于停放汽车的车位、车库出售和出租情况的监督管理。对未按本规定租售车位、车库的建设单位，由房地产行政主管部门按照《广州市停车场条例》、《广州市房屋交易监督管理办法》相关规定依法处理。
第十一条 本办法所称房地产开发项目建筑区划（简称“建筑区划”）是指同一物业管理区域。
建设单位是指开发建设房地产开发项目的房地产开发企业或其他房地产开发单位。
物业使用人是指不享有本房地产开发项目建筑区划内物业的所有权，但对物业享有使用权，并依照法律和合同规定能够行使物业部分权利的人，包括承租人和实际使用物业的其他人。
第十二条 本办法自印发之日起施行，有效期5年。
广州市停车场条例（摘录）
(2017年12月27日广州市第十五届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过2018年3月30日广东省第十三届人民代表大会常务委员会第二次会议批准)
第一条 为了加强停车场的规划和建设，规范停车场的使用和管理，引导公众绿色出行，促进城市交通协调发展，根据《中华人民共和国道路交通安全法》《中华人民共和国道路交通安全法实施条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本条例适用于本市行政区域内停车场的规划、建设、使用和管理等活动。
本条例所称停车场，是指供机动车停放的场所，包括公共停车场、专用停车场、临时停车场和城市道路临时泊位。
公共汽车和电车、道路旅客运输车辆、道路货物运输车辆等专用的停车场的规划、建设、使用和管理等活动不适用本条例的规定。
第三十四条 住宅建筑区划内，规划用于机动车停放的车位、车库尚未出售的，建设单位应当予以出租;车位、车库出售或者出租的，应当首先满足业主的需要。
未按照住宅停车场议价规则的规定进行协商议价的，建设单位、停车场经营者不得制定、提高机动车停放服务收费标准。所在地的街道办事处、镇人民政府应当对协商过程进行指导和协调。价格行政管理部门应当对未依法协商议价，擅自制定、提高机动车停放服务收费标准的行为进行查处。
利用住宅建筑区划内业主共有部分设置临时停车场的，机动车停放服务收费标准应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。临时停车场所得收益应当主要用于补充专项维修资金，或者按照业主大会的决定使用。
第六十一条 违反本条例第三十四条第一款规定，未按照规定将规划用于机动车停放的尚未出售的车位、车库出租，或者车位、车库出售、出租未首先满足业主需要的，由房屋行政管理部门责令限期改正;逾期不改正的，处以十万元以上五十万元以下罚款，并纳入本市公共信用信息管理系统。
违反本条例第三十四条第二款、第三款规定，未按照规定制定、提高机动车停放服务收费标准的，由价格行政管理部门责令限期改正;逾期不改正的，处以十万元以上五十万元以下罚款，并纳入本市公共信用信息管理系统。
第六十七条 本条例中下列用语的含义：
(一)公共停车场，是指在城市道路外，为社会公众提供停车服务的场所，包括独立建设的公共停车场和建设工程配建的作为公共服务设施的公共停车场;
(二)专用停车场，是指在城市道路外，为特定对象提供停车服务的场所，包括住宅、机关、企业和事业单位停车场等;
(三)临时停车场，是指在城市道路外，利用待建土地、存量建设用地、建筑区划内业主共有部分等设置的短期内供机动车停放的场所;
(四)城市道路临时泊位，是指利用政府管理的城市道路设置的供机动车临时停放的场所;
(五)经营性停车场，是指实行机动车停放服务收费管理的停车场;
(六)住宅停车场，是指住宅建筑区划内的所有机动车停车位;
(七)城市交通枢纽，是指两种以上运输方式或者两条以上运输干线交会，能办理旅客运输的公共服务设施，包括汽车站、港口、机场、轨道交通换乘站和枢纽站等。
第六十八条 本条例自2018年10月1日起施行。
广州市房屋交易监督管理办法（摘录）
（广州市人民政府令第106号，自2014年11月1日起施行）
第一条 为了加强监督管理，规范房屋交易行为，保障交易安全，维护房屋交易当事人的合法权益，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内房屋交易活动的监督管理适用本办法。
第三条 市房地产行政主管部门负责本市房屋交易的监督管理工作，组织实施本办法。
建设、规划、工商、税务、物价等有关部门按照各自法定职责协同实施本办法。
第十九条 房地产开发企业和其他房地产开发单位租售车位(车库)前，应当将租售方案和相关产权证明文件在建筑区划内的出入口、公示栏等显著位置公示，公示期不少于30天。
租售方案、现场公示情况的公证文书应当报房地产行政主管部门备案。
本市车位(车库)租售的具体管理办法由市房地产行政主管部门另行制定。
第三十一条 房地产开发企业的以下行为应当纳入房屋交易信用评价范围：
(一)商品房销售的宣传和房屋交易信息的发布;
(二)商品房预售方案的提交和公示;
(三)商品房销售明码标价;
(四)公示与商品房销售相关的事项;
(五)制定和签订商品房买卖合同;
(六)办理预售商品房预告登记手续;
(七)协助办理住房公积金贷款购房手续;
(八)商品房预售款的收存和使用;
(九)车位(车库)的租售;
(十)公建配套设施的移交情况;
(十一)其他事项。
第四十六条 违反本办法第十九条规定，房地产开发企业和其他房地产开发单位未办理租售方案公示、备案手续租售车位(车库)，或者违反规定租售车位(车库)的，由房地产行政主管部门责令其限期改正，并对单位处以3万元以上5万元以下罚款。
