 文/花无缺 01 之前，花花统计了深圳、广州、佛山、成都、重庆，多城法拍房增多的数据。 回看，可点击： 要上车的，法拍房行情来了。查看。 虽然各城数据都有增加，但花花还是有些纳闷的： 同为珠三角城市，广州、佛山，比深圳东莞两城，要多很多。 要说广州人口多、房子多，所以数量多。这个逻辑，对比起同样多房子多人口却法拍房并没有那么暴增的北京和上海，也说不通。 花花去广州一家网贷平台考察，跟其风控聊天，谈及其房产抵押业务，区域只限定在广州、佛山两地： 原因是：广州、佛山这两城市房产可以做二押业务，其他城市不能。 所以，这两城法拍房额外多更大概率是这个缘故。 花花之前写文，法拍房有不少的好处。 不光能8成、7成，甚至6成买房，且还可以全款付再抵押的方式，将二套房首付降低到三成。按照甚至房价，买套房动辄300万、400万，降低两成的总价，差不多能降个百八十万。 这能给刚需提供很大的上车空间。 但但凡有利，就会有风险。 02 那么，法拍房有哪些风险呢？ 1）收房风险。 收房的风险，应该是法拍房最大的风险。 也就是，买法拍房过户容易，但有人住里面，可能不容易腾空。 原业主房子被拍卖，过户容易。但原业主或是屋内住着老人，赖着不走。如果是其唯一住房，法院也很难协助强制执行。 物业这类无关联第三方，更指望不上。 除此之外，通常“买卖不破租赁”，法拍房如果有人在租，也不能强制执行。这会给人钻很大的空子。如果原业主，已经打定主意还不起钱，用房子来抵债。 想办法弄一份20年、30年甚至更长的租赁合同（且走账），让人帮其长期占着或者存放货物占着房子，不给收房。 这种要打官司才能收房，会非常麻烦。 这相当于买了房，却长期住不上也没法换租金拿到房子产生的现金流收益。 有人住着赶不走，再转手卖，也相当难。 处理这些有技巧，问题也能解决。但终究成本就大了。最干脆的办法还是，尽量避开这种房源。 2）房屋产权性质风险。 法拍房，也有很多不同产权性质房源，比如私宅、微利房、双拼房、预售房、期房等等。 一般私宅比较好辨别，房源拍卖信息也会直接标明。 但微利房，就不容易过户了。微利房，在住宅里相当于福利房。政府低价卖给企业职工或社会住房特困户的房子。 这类房子比一般商品房过户要麻烦很多。需避开。 双拼房，即两套房子(两本房产证)拼在一起,作为一套房子使用，是规避“70/90”政策下的产物。风险不大。只是要占用两个购房名额。在房贷上，对贷款成数可能也会有影响。 预售房，是暂时还无房产证的房子。避开。 期房，风险在于如果房子上一手交易还没出证，过户需要交两次税。需仔细查证这类房子。 3）税费风险。 如果税费高，会大幅缩减法拍房的得利空间。 经常见诸报端的法拍房，通常因为高税费，最后拍得却不得已违约放弃过户。赔进去保证金。 那么法拍房税费，与二手房税费有什么差别呢？ 城市不同，各地差异比较大。 以深圳为例，法拍房与二手房税费差别不大。涉及较为大额的税费为：契税、增值税、个人所得税。 根据年限不同，法拍房与二手房税费有差别的是个人所得说。 二手房普通住房个人征1%，非普通住房1.5%；法拍房统一征3%。 再有一点是：二手房可以明确了解上家买房年限。法拍房不容易了解原买主持有房屋的年限。 如果贸然拍了不满2年的法拍房，则增值税要征：房屋总价/1.05%*5%。 税费相当高。 因此，法拍房提前确认原业务持有房屋年限，非常重要。 4）评估价过高的风险。 什么叫法拍房评估价过高风险呢？ 1)是如果房屋拍卖所在地房价在下跌，而拍卖的住宅房，又是按照上一次成交价做的价值评估。 那么有可能房屋的评估价高于市场价。 如果这样买了，不光不仅拿不到折扣，还可能高价买了法拍房。掉进大坑。 但这个风险不是主要的，还有重要的是：一些房产是有过两次抵押，如果房屋是被二押债权人起诉拍卖抵债，那么有可能拍卖的挂牌价，要高很多。 原因在于：房屋拍卖，会优先偿还一押债权人，剩下的才能偿还二押债权人。 二押债权人为了保障它的利益，只有将房屋高价拍卖。 才能从这套房子收回二押所借款项。 出现这种情况，法拍房的收益空间就会大加折损。高于市场价，买了个法拍房就更亏了。。 所以，并不是所有法拍房，挂上去就是有折扣的。 5）其他风险。 原业务被追债，房屋被损坏风险。 原业务欠债较多，房子拍卖了仍然没还清。有可能债主追上门来，泼油漆、坎门、砸窗户等等。 即便情况能讲清，这种损坏风险大概要自己担。 原业主长期欠物业管理费、水电煤气费用。房子收过来，则需要自己承担这些欠费。 户口风险。这类对家里有小孩，对学区有些影响。 如果原业务不愿意迁出，其小孩又用着学区上学。那么买过来的房子，自家有小孩，则不能使用该学区。但这类风险比较小。 如果原业务小孩，用学区念小学，买主小孩上中学。这种是不冲突的。 十分巧了，都一般大。才会有比较大的影响。一般一套房子，可以落多个户口。 另，纯靠自己眼看挑法拍房总是有风险的，通常的做法是找律师出尽调报告。而这也是购房的成本之一。 03 说到这，估计已经有99%的人已经撤退。 麻烦太多了。法拍房虽然能折扣买，但光看，这些坑就已经被吓跑。有利可图也算了。 但一个比较好的数据是：80%的法拍房是可以拿到房子的。20%的房子可能会有交房的纠纷或者一些小问题，其中只有5%存在交房困难极端案例。 这类避开就行了。 所以，真到现实，路子熟了事情可能并没那么难。 |
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