实务探讨|房屋分割该如何办理不动产登记

不动产登记业务咨询中，经常有人提问：权利人的房屋分割出一间或一部分，或者复式房屋分割出一层，该如何办理不动产登记？

认为应该办理分割登记的理由有三：其一，房屋分割后有自己明确的权属界线，包括虚拟界址点，而且形成了事实上的独立使用；其二，房屋属于权利人的物权，权利人有权处分；其三，物权登记是登记权利人申请的物权，不必过多纠缠其他相关问题。

笔者认为，如按上述观点办理不动产登记，可能带来申请人无限分割房屋的要求，造成房屋分割登记的滥用。针对申请人提出的分割登记申请，不能简单回答不能办理，应在考虑相应禁止性规定的基础上，遵循谨慎合理的原则予以受理。

分割登记的法律依据

根据《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第26条规定，同一权利人分割或者合并不动产的，权利人可向不动产登记机构申请变更登记。

虽然房屋分割属于变更登记，但实际上是不动产物的一个重置过程，原来的不动产物已经发生变化，而新产生的不动产应符合不动产单元登记的要求。因此，只要申请人提出申请的房屋在分割后符合不动产单元规定、申请材料符合登记要求，登记机构就应该给其办理。值得注意的是，有些地方曾出台相关房屋分割登记的若干规定等。

《不动产操作规范（试行）》（以下简称《规范》）9.2.3规定，分割或合并不动产的，应当按有关规定提交相关部门同意分割或合并的批准文件。

房屋分割相关因素分析

住宅与非住宅房屋的分割。住建部《住宅设计规范》对住宅的设计做出强制性的规定，“住宅应该按套设计，每套住宅应设卧室、起居室 （厅）、厨房和卫生间等基本空间”。 由此可见，住宅的卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等基本空间是住宅不可分割的组成部分，若将其分割，必将影响房屋的独立使用价值。而《商品房销售管理办法》也明确，为确保住宅使用功能的完整性，房地产开发企业不得分割拆零销售商品住宅。

非住宅房屋包括诸多工业与民用建筑，如工业厂房、办公用房、商业等。此类房屋的分割，要依据物尽其用的原则，也必须符合不动产单元的标准要求。其中，所谓的独立使用价值，是指应符合各类工业与民用建筑的通用标准和设计规范，如《工业企业总平面设计规范》《体育建筑设计规范》等，同时也要符合建筑防火、建筑设备以及建筑环境、建筑节能等的设计规范与标准。

房屋分割对房屋结构的改变。房屋分割一般涉及建筑平面图重新划分，有的还涉及砌分割墙、开洞等可能影响建筑物承重结构的行为，进而影响房屋功能，带来安全隐患。在房屋分割过程中，对涉及房屋建筑平面图调整的，主要需要注意以下三个方面事项。

其一，根据《建设工程质量管理条例》规定，房屋建筑平面施工图未经审查合格的，不得使用；任何单位或者个人不得擅自修改审查合格的施工图，确需修改的，建设单位应当将修改后的施工图送原审查机构审查。所以，房屋分割图纸必须符合建设审图部门的要求，经相关部门认可的房屋分割图纸是办理相应不动产分割变更登记的首要条件之一。

其二，建筑平面施工图的改变调整，审查合格的施工图是从事房屋分割建筑工程施工、监理等活动，以及对房屋建筑质量安全实施监督管理的依据。分割后建筑平面图作为建筑设计、施工图纸中的重要组成部分，同时也应反映建筑物的功能需要、平面布局及其平面的构成关系，作为分割后房屋不动产基本单元当中不可或缺的组成部分。分割图纸只有经施工完工交付，才能完成分割后不动产物的重置，因而才能凭此办理相应不动产分割变更登记。

其三，分割调整的建筑平面图也是设计及规划给排水、强弱电、暖通设备等专业工程平面图和绘制管线综合图的依据。根据以上相关强制性的要求，在房屋分割时，因施工图的改变，可能涉及房屋安全、消防、环评、防雷的安全问题，也可能涉及水、电等专业配套的问题，影响整宗地的修建性详细规划，从而影响分割后房屋的正常使用。以上情况作为不动产物的使用的完整性，在不动产登记过程中应该予以考虑。

房屋分割后的面积认定。因房屋分割后权属界址等变化，申请人在变更登记申请中应提交权籍调查和不动产测绘报告。如何计算分割以后的房屋建筑面积及土地分摊面积呢？一般方法是，按原先设计图纸以及变更后的图纸，重新测绘计算。这样操作的缺点，一是工作量比较大，有些幢的业主共有人不配合会导致无法获取相应数据；二是由于误差或测量计算规范的调整，会造成前后两次计算的建筑面积不一致，产生新的矛盾和纠纷。

笔者建议，在原先计算建筑面积没有大的错误的基础上，先测绘分割前房屋套内建筑面积，分割后各房屋套内建筑面积，计算分割前房屋套内建筑面积与房屋建筑面积之比，然后根据分割后的各房屋套内建筑面积及其面积之比，计算分割后的各房屋建筑面积，最后根据房屋建筑面积计算土地分摊面积。对存在用途、功能不一等复杂情况的，还应细化考虑，并参考相应的测量规范。

应提交材料及工作建议

根据《细则》第37条规定，房屋分割后申请建设用地使用权及房屋所有权的变更登记，应同时提交不动产权证书、房屋分割变更材料、有批准权的批准文件等相关材料。在实操中，还应注意以下几个方面的问题。

第一，新建商品房已办理国有建设使用权及房屋所有权首次登记但未销售的，房企在申请分割时，应征得房地产开发行政主管部门认可，或由其出具相关意见。第二，针对找不到任何资料依据的历史问题，建议按不动产一直以来的实际使用现状进行分割，同时请权利人及上级主管部门对历史现状进行确认。第三，房屋分层、分幢登记的，仍需征求相应职能部门意见。房屋按幢办理了国有建设使用权及房屋所有权首次登记，而后需按层进行房屋分割的，因施工图一般分层设计，所以不涉及施工图的调整，但应符合相应设计规范，该层分割时应具有独立使用功能。如，一般综合性宾馆酒店就不宜以层来进行分割登记。第四，房屋分割改变房屋规划用途的，如工业用途改为商业用途，建筑物的荷载、承重构件所承受的荷载发生了变化，可能要对原建筑物承重构件进行加固，还应征得规划部门意见。房屋分割时涉及具有防空功能的地下民用建筑时，应当提交人防管理部门的意见。

作者单位：江苏省溧阳市不动产登记中心

《中国不动产》2019年第6期

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