随着不动产统一登记不断规范发展，有些地区已实现业务类型、收件材料和审核标准的统一，从而推动更大范围的登记标准化建设。
对于住宅小区的车库、阁楼、储藏室及地下空间等（以下简称“住宅地下空间”），是否应该进行登记以及该如何登记的问题，各地在登记实务中的做法不同。本文拟就住宅地下空间的不动产登记现状及统一登记问题作一简单阐述。
各地就住宅地下空间的不动产登记，主要有登与不登两种情况。不予登记的理由有二：一是根据历史沿革而来，该类建筑物一般不计算容积率，且与住宅一起作为一个整体发挥作用，不单独发挥物的效用；二是从物的特性来看，该类建筑物在设计时层高很可能在2.20米以下，不能按房屋测量规范来计算建筑面积，不具有房屋特性。
而有些地方认为，虽然住宅地下空间作为住宅房屋的附属用房不计容积率、层高不超过2.20米，还不能单独使用，但该类建筑物也属于不动产，只要符合首次登记的条件，就理应给予登记。鉴于以上原因，这些城市一般是将住宅地下空间等与住宅作为一个整体一并登记，记载于登记簿的附记栏中。
笔者认为，一概不予登记是不妥的。不予登记会造成住宅地下空间转移仅以契约凭证为依据，这显然违背了《民法典》第209条的不动产物权登记规范，未能真正保护权利人利益。另外，笔者认为，住宅地下空间是住宅的附属配套，与住宅共同发挥着物的效用，不仅应予登记，还应作为独立基本单元进行单独登记。
根据 《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）及其相关规定，不动产是指应以不动产单元为基本单位进行登记，而不动产单元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。那么，住宅地下空间等与住宅到底是什么关系，是否可作为独立物进行登记？
有人认为，住宅主体部分与住宅地下空间共同发挥住宅效用，因而共同组成一个独立使用的空间。笔者认为，住宅主体部分与地下空间之间没有添附、混合、附合性质，从而确认为一个整体物，两者应从主物和从物的关系考虑。从协助住宅主体使用来看，地下空间具有从物的一般特征：首先，地下空间是可独立的物，其在功能上协助主物住宅主体发挥作用；其次，此类建筑物在空间上也是与主物住宅主体有特定关系；第三，此类建筑物完全可以单独归一个人所有。从以上分析可以看出，住宅主体部分与附属配套之间是主物和从物的关系，属于两个独立的物。
例如，在一个住宅区域内有住宅主体01、02、03、04，车库A、B、C、D。住宅主体01既可以与车库A组成主物、从物发挥作用，也可以分别与B、C、D组成主物、从物。同理，住宅02、03、04也一样可以与不同车库自由组合，形成主从物关系。只要住宅主体与车库在功能、空间上能共同发挥作用即可。
住宅地下空间不动产登记的法律依据。根据《民法典》第231条的规定，因合法建造等事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力。地下住宅空间自建造完成的事实行为成就，而具有物权效力，登记后即具有公示对抗第三人的效力。地下住宅空间与住宅主体一样，《不动产登记暂行条例实施细则》规定了申请建设用地使用权及房屋所有权首次登记时应提交的材料，除了土地权属来源及地籍调查，也只需申请人提交地下住宅空间符合规划的材料，以及其已竣工的证明材料。
实务中有人提出，符合规划材料中明确地下住宅空间不计容积率的问题，登记机构是否应作相应考虑？鉴于住建部出台的《建筑工程建筑面积计算规范》和《房产测量规范》以及地方因容积率计算上而制定的具体面积计算要求，笔者认为，登记机构只需审查建筑物符合规划，属于合法建造物即可予以登记公示。
住宅地下空间与住宅主体分别登记还是合并登记。大部分城市将住宅地下空间与住宅主体看成一个整体，进行合并登记，一般是将住宅地下空间的建筑面积标注在不动产权证书附记栏中。若按此种操作，申请人在处分房屋时可能带来困惑，其势必要将主物和从物一并处分，否则会带来需重新进行分割登记的麻烦。
笔者认为，既然住宅主体和住宅地下空间都成为独立的物，就完全可以按照《条例》及其相关规定，按基本单元单独进行登记。在地下住宅空间登记时，因其是住宅的从物，其建设用地使用权的使用年限应从属于住宅的使用年限，同时也可以在附记栏中注明“住宅从物”或“住宅区车库、阁楼、储藏室及地下空间等附属物”字样，以明示附属物的特性。
住宅主体与地下空间权利人之间的关系。住宅主体与地下空间的所有权人可以不一致。仍以上述案例说明，开发商在商品房销售时将住宅主体01和车库A销售给权利人甲，因住宅主体与车库属于两个不同的物，甲将自己房屋出售时完全可以将住宅主体01和车库A出售给不同的权利人，这不影响车库和住宅主体的协助配合使用。至于《民法典》第276条规定，出售时应首先满足业主需要，这是不动产登记之外的范畴。
另外，虽然有些业主将购买后的车库、阁楼与房屋主体以内楼梯等方式连为一个整体，但这未经设计施工图审查核规，不应以此作为一个整体标的物来考虑，仍应按原先设计施工图认定为主物与从物的关系。
层高低于2.20米的附属物能否登记。考虑房屋在生活、工作中的可使用空间，《房产测量规范》将房屋室内层高明确在2.20米及以上。不动产统一登记后，登记物的范畴不仅仅包括房屋，还包括其他建筑物、构筑物等，即便是层高低于2.20米的设备层、车库、阁楼、储藏室及地下空间等，其同样也有占有、使用、收益和处分不动产物的权能，因而也同样可以进行物的设立、变更、转让和消灭登记。在现行规范下，登记不动产房屋等建筑物是以建筑面积、平面坐标位置来进行描述，这样基本能对房屋这一不动产描述清楚，层高2.20米以下的建筑物也同样可以建筑面积进行物的描述。随着科技和信息技术的发展，在未来的不动产登记中，我们不光对不动产的建筑面积进行描述，也可以引入空间坐标的概念，针对像油库、码头、雕塑等一些特别的不动产，完全可以在三维基础上增添体积、空间、质量等加以描述。
综上，住宅地下空间在空间、功能上协助住宅主体的完善使用，应属于独立的从物。针对此类建筑物的不动产登记，我们可无须考虑计容、层高低于2.20米的计算规则，在符合不动产登记法律法规的前提下，应按照独立基本单元予以登记，且宜在登记簿的附记中注记住宅附属物等性质。
