当心三产房！南宁高新区公布十个“三产”违建

文/老叨

近日，南宁高新区公布了第一批“高新区农村集体产业项目违法建设情况”，公告上列出十个违建项目，全为农村集体产业用地，即“三产房”。

(点击查看大图)

十个项目分别为：瀚天新城、惠贤小筑、可利国际、华商时代广场、汇丰大厦、振兴村十四队三组综合楼、乐富公园学府、瀚天财富中心、广西湘商大厦、盛世名门。

《公告》还提醒消费者：由于违法建设不受法律保护，敬请广大市民慎重购买、租赁上述违建房屋，否则自行承担相应的经济损失和法律后果。

01

什么是三产房？

首先要搞清楚什么是三产房。

“三产用地”指的是农民的土地被征用后，政府为了解决农民的就业及生活问题而留给农村集体组织用地，属于发展第三产业的集体土地。

在第三产业的集体土地所建的房子，通常称为“三产房”。

在南宁，“三产房”非常多，较为集中的要数城西，主要由于区域内人口密集，随着城市发展，农民土地被征收后，划拨出来大量的集体用地，成为南宁“三产房”活跃地带。

当然，期它城区也有，但我一直认为城西是最多的。

上面高新区公布的第一批“三产房”违建，有第一批，预计还有第二批……

02

三产房为何伪装成安置房？

“三产房”在南宁神一般的存在，在房价过万的今天，经常看到有人在路边举着牌子：”4字头、5字头房源“，这些很可能就是三产房。

低价是三产房吸引购房者的主要原因。

在网上搜索“三产房”三字，数十页的相关信息。大部分是质疑三产房能不能买，三产房存在的风险，以及被坑过的案例。

（网络截图）

这些信息出来，对于三产房销售是不利的，从而销售人员对三产房换了个说法，经常打着安置房的旗号，隐去了三产房的属性，在市场上混淆视听。

对于购房者，安置房更容易接受，甚至认为用低价买了安置房指标，以为捡了便宜。

03

三产房与安置房的区别

最大的区别是，安置的对象仅限被拆迁的住户，可办理银行按揭，5年后可上市交易。

安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。即因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。

安置房的买卖受法律、法规的保护，而这些，三产房是不具备的。

下表列出三产房与安置房的区别：

04

如何识别三产房？

三产房由于不能上市交易，固与商品房、安置房在买房环节就有不同的流程，也可以做为三产房识别方式。

1、三产房的售楼处不叫营销中心，而是招商中心。由于没有预售证，不具备销售条件，在售楼处的门牌上跟商品房有很大区别，不再是营销中心，通常挂“招商中心”以避免销售风险。

2、合同不是卖买合同，而是合作建房。商品房有商品房合同、安置房有拆迁安置房买卖合同，并且由房产部门监管。三产房签的不是买卖合同，而是合作建房合同，南宁大部分三产房首付是40%，按工程进度付款，如建到地面再付20%，建到第几次再付一定房款，直至封顶付完全部房款。

3、不能办理银行按揭。不是正规商品房，甚至不受法律保护，自然是不能办理按揭的。

4、网上查旬不到项目信息。如果是安置房，则由政府主导，在官网上会有公示，商品房更不用说，网上搜索楼盘名，可以查到楼盘的很多信息。三产房项目基本查不到信息，搜罗到的很可能是房产销售人员发的论坛贴子。

原因是，三产房没有预售证，不能做广告宣传，市面也就没什么声音，另外，不是政府主导的项目，官网上也不会有相关公告。

三产房的销售渠道为：一是地面小蜜蜂拓客，在菜市场、地铁口、商场前举着小牌子，发宣传单；二是电话拓客，接到卖房的电话，房价5字头，你要留意了。

04

刚需不建议购买，投资谨慎

三产房最大的风险就是烂尾，房屋建不起来，你的钱就是打水漂。

如果你是刚需，需要自住，三产房不能落户，固不能享受周边的学区配套，对小孩上学影响很大。另外，办不了房产证，这套房从法律意义上不属于你，对于刚需的你，这些太重要。

如果你是投资，还需谨慎，投资可分两类，一类是住宅投资，一类是商铺投资。

前面已说明，三产房不能上市交易，购买三产房（住宅类）等着房价上涨赚差价不太现实，没有房产证，以后卖房都成问题。买一套三产房坐享收租？三产房品质不高，租金也高不到那，现在南宁的房租还不足以支撑房价上涨。

商铺投资要看好项目地段位置，好的地段或能带动租金回报，同时需查看项目周边商业氛围，如果全部是商业，而你所购买的商业没有竞争优势，人流量自然少，租金回报则少。

商铺更需要综合考量，风险也不小，还需谨慎。