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（声明：本篇文章观点仅代表作者个人学术观点，其中某些观点可能与地方性法规或基层法规相冲突，发表的目的是欲与微友们进一步探讨，与作者本人工作中所持观点和态度并无关联，工作中依据基层法规以及相关主管部门的指导意见处理相关事务。）  业委会运作中的三大难及解决办法六问法官为啥要把地下人防车库收益权判给开发商业主大会三权制衡制度设计（1.0版）用“直代同投直优先表决法”堵住业主大会会议漏洞别墅小区业主大会之困——“违法搭建”我理想中的业主自治伟大的“业主表决详细结果公示公告及查验制度”物业服务四种模式对业主的利弊分析实操：如何从表决票投票环节来保障业主表决真实性实操：如何从表决票送达来保障业主表决真实性 实操：专项维修资金使用程序及相关表格实操：业委会到底涉及哪些物管资料的建设和交接？实操：最规范的业主大会会议应该如何召开正文： 业主大会、业主委员会组建流程涉及内容很多，不可能在同一篇文章中完全体现，在此，我仅将其概要做些说明。
一、业主大会、业主委员会组建工作的任务总共两项： 1、产生出业主大会、业主委员会组建后赖以运作的议事和管理规则，包括：业主大会议事规则、管理规约及专项维修资金管理规约，以下简称为三项规约。 2、产生出业主大会执行机构----第一届业主委员会，即产生出第一届业主委员会委员，并在委员中产生出主持业主委员会工作的业主委员会主任、副主任。
二、业主大会、业主委员会组建工作的关键有四个： 1、把握好法律、法规中的程序关； 2、把握好组建过程中的证据关； 3、把握好业主委员会委员候选人的准入关（即资格关）； 4、把握好业主委员会委员候选人的人选关（即优选关）。
三、业主大会、业主委员会组建工作可分为三个阶段：
1、筹备组筹建阶段。 本阶段的中心内容为：在业主中产生出业主代表，与街道办事处或镇（乡）政府代表、房管办代表、建设单位代表共同组建业主大会、业主委员会组建工作筹备小组。
2、筹备组工作阶段。 本阶段的中心任务为：产生出三项规约草案和业主委员会委员候选人，以供业主大会表决。
3、业主委员会、三项规约产生阶段。 本阶段中心任务为：召开首次业主大会，对上述三项规约草案和业主委员会委员候选人进行表决，产生出三项规约和业主委员委员。召开首次业主委员会第一次会议，产生出业主委员会主任、副主任，有需要的还要产生出专职委员（如业委会秘书，财务专职委员等）。
四、业主大会、业主委员会组建工作中所涉及的公告
以上海为例，业主大会、业主委员会的组建需要发布17张公告，分别为：《NO1关于划定物业管理区域的公告》、《NO2组建业主大会筹备组的公告》、《NO3业主大会筹备组中业主代表产生原则、资格、方式、人数及区域分配的公告》、《NO4业主大会筹备组成员名单公示》、《NO5业主大会筹备组成员名单公告》、《NO06业主身份及其在业主大会会议上投票数的公告》、《NO07首次业主大会会议形式公告》、《NO08业主大会会议召集人名单的公告（如采用召集人形式）》、《NO09业主委员会委员候选人产生方法及选举方式的公示》、《NO10业主委员会委员候选人产生方法及选举方式的公告》、《NO11关于征求三项规约（草案）书面意见的公告》、《NO12业主委员会委员候选人名单的公示》、《NO13业主委员会委员候选人名单的公告》、《NO14关于业主大会会议及讨论事项的公告》、《NO15关于非当面领取的表决票送达情况的公告》、《NO16业主大会会议决定（三项规约）、业主委员会委员选举结果等事项公告》、《NO17业主大会、业委会印章启用公告》。
五、业主大会、业主委员会组建工作所涉及的会议及会议议题
为了研究、形成和确定这些公告的内容，在各个不同阶段，相关各方及业主代表都必须碰头开会。本作者力求减少会议次数，以提高组建工作效率，但最终只能减少至六次会议。
这六次会议的名称及会议议题是：
第一次会议，即筹备组筹建工作第一次会议
会议议题为：1、决定启动业主大会组建工作。2、介绍业主大会组建流程及各方职责。3、收集相关资料。4、筹备组成员的组成。5、业主代表资格、产生原则、人数、区域名额分配及产生方式。6、如发放推荐票推荐产生的，安排发放业主代表推荐表和信息采集表。7、安排依次N01、N02、N03公示公告的张贴。
第二次会议，即筹备组筹建工作第二次会议
会议议题为：1、从被推荐业主代表中推选出筹备组成员。2、安排发放三项规约标准本和修改意见表筹备组成员（建议：在换届改选时应该有老业委会成员参与修改）。3、依次张贴N04、N05公示公告。
第三次会议，即筹备组工作第一次会议
会议议题为：
1、筹备组成立方面的议题： ①、宣布业主大会筹备组成立。②、宣布筹备组组长。③、业主代表情况介绍（附个人简介）。④、从筹备组业主代表中推选一名副组长。
2、筹备组工作方面的议题： ①、业主投票权数计算方式。②、本小区建筑物总面积、总人数。③、首次业主大会形式。④、如选择召集人方式的，确定业主小组区域的划分，召集人人数，召集人的产生方式。如采用业主小组业主推荐的方式产生召集人，则安排专人发放《业主召集人推荐表》。因选择了这种召集人方式，就需要加开一次会议来汇总召集人推荐情况和确定召集人，后续的第⑤、⑥、⑦步工作，及N009、N010、N011公告也在加次会议时讨论和安排张贴。如不选择召集人方式，N008公告就不用产生和张贴。⑤、业主委员会成员候选人人数、产生原则、资格、人数区域分配及选举方法。⑥、起草三项规约草案并征求业主意见。⑦、安排专人发放《业主代表候选人推荐表》和《业主委员会成员候选人推荐表》。⑧、安排张贴N06、N07、N08、N09、N010、N011公示公告。
第四次会议，即筹备组工作第二次会议
会议议题为：1、确定推选的业委会成员候选人（如发放推荐表推荐产生的，见候选人产生的开票程序）。2、业主委员会成员候选人个人介绍。3、三项规约中相关数据与物业公司协商拟定。4、三项规约的草案意见收集、修改和确定。5、首次业主大会讨论事项，召开时间、地点、出席人员、议程（见业主大会议程）及准备事项（见会务准备事项表），表决票样张及发放回收方式及安排专人发放回收表决票。6、安排依次张贴N012、N013、N014、N015公示公告。
第五次会议，即首次业主大会
大会流程为： 1、由筹备组副组长汇报筹备组工作情况并宣布表决票的送达情况：业主总人数、建筑总面积、表决票实际送达人数、送达人数占业主总人数百分比、占建筑物总面积的百分比。 2、选举业主委员会成员表决票及三项规约表决票的开票计票。①、由居委会主任宣读应发票数、实发票数。宣布选举工作小组名单：总检票：居委会书记。检票：唱票：。计票：。②、由房办宣读选举办法及注意事项，③、开票计票开始。④、筹备组总监票人公布产生首届业主委员名单及三项规约的通过情况。 3、由筹备组组长祝贺词，宣布选举结果并公告，大会结束。并宣布之后在业主委员会第一次会议产生主任、副主任后首届业主大会筹备小组解散。安排将于7日之内召开第一届业主委员会第一次会议，选举产生业主委员会主任、副主任及专职委员。 4、安排张贴N016公告。
第六次会议，即首届业主委员会第一次会议
会议议题为：1、选举产生业主委员会主任。2、选举产生业主委员会副主任。3、选举产生业主委员会专职委员、秘书等。4、第一届业主委员会办理备案相关手续。5、安排张贴N017公告。
关注业主自治，就是关心业主的生活和幸福！
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