12、业主大会是怎么设立的？
2003年的《物业管理条例》在2007年修订时，有两处重要的、但是非常低调的“删除”。一个是将第十五条的“业主委员会是业主大会的执行机构”删除；另外将第十条第二款的“业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定”删除。
第一个删除，其实是源于《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”的法律规定。因为“执行机构”自身是不能作出决定的，更不要说作出对业主有约束力的决定。
第二个删除，其实是将“首次业主大会会议”这个名词从《物业管理条例》中取消了。因为，根据《物权法》，业主大会并不是通过“首次业主大会会议”的成功召开而设立的，而是通过一次成功的业主共同决定而设立的。而且，《物业管理条例》设计的“首次业主大会会议”在逻辑上也不通：没有业主大会这个组织形式，哪儿来的首次业主大会会议呢？顶多叫“业主大会成立会议”。因此它其实就是《物权法》第七十六条规定的一次“业主共同决定”。
那么，在为了成立（《物权法》用“设立”，见第七十五条）业主大会而组织的这次业主共同决定中，业主们都做了什么事情呢？
1.按照《物权法》第七十六条的规定，制定了业主大会议议事规则；
2.按照《物权法》第七十六条的规定，制定了本小区建筑物及其附属设施的管理规约；
3.按照《物权法》第七十六条的规定，选举了业主委员会成员。
有上述三项成功决定，业主大会这个业主组织从形式上即设立完成。其章程（议事规则和管理规约）以及常设理事机构成员（业主委员会委员）均已经产生，可以开始工作并开始推进业主共同事务的决定和执行。稍后进行的备案工作，是政府行政管理规定而已，是业主大会设立成功之后的行为，而不是业主大会设立的先决条件。
上述三项共同决定，均是业主大会设立的必要条件。缺一项，都不能被视为业主大会设立。
管理规约、议事规则这两个文件有任何一个未通过，业主大会的章程便不完整，业主大会自然无法产生依照章程规定的决定和行动；业主委员会委员未成功选出（至少半数以上），业主大会的理事机构便不完整，没有机构组织今后的业主大会会议，也没有机构执行业主大会会议产生的决定。
我们再反观《物业管理条例》为什么婴删除“业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定”呢？道理很简单，这些都由《物权法》规定，任何其他层级的政府，都无权自己作出违反《物权法》（第七十六条）的规定。
综上，业主大会并不是通过“首次业主大会会议”设立的，而是依照《物权法》，通过一次成功的业主共同决定设立的。
