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我们说了多少年的物业公司回归本位，从一个管理者的位置回归到一个对物的管理，对业主的服务，成为小区合同中的乙方。但在现实小区中，不仅是物业企业应摆对位置，小区中的各专业分包企业也有一个回归本位，在业委会、业主的监督下展开工作的问题。 一个小区的管理是由各个专业分包公司来完成的，从物业费列支的项目中包括保安、保洁、电梯、园林绿化、污水清掏等项目，还有具有收益的公共区域广告、有线无线网络、停车、公共区域的出租、会所、幼儿园等项目。由于在大部分小区中各专业公司都是和物业公司签订专业分包合同，因此他们和物业公司的关系更为紧密，有的更是利益交换，不分彼此。
在这些专业公司眼里，只有物业公司，没有业委会和业主大会。由于没有合同关系，业委会对这些分包企业没有直接管辖权，这就形成了一个怪异的现象。物业企业、专业分包公司都是靠业主交的物业费来生存的，但在专业分包公司眼里物业公司是他们的甲方，而真正的业主却没有话语权，在这当中问题最突出的就是保安公司。由于保安公司和物业公司存在合同关系，保安公司就认为是物业公司在养活他们，因此自然就成了‘物业的人’。在一些小区里，当业主和物业公司发生矛盾纠纷时，保安往往‘一边倒’，充当了物业公司的‘保安’甚至是‘打手’或‘帮凶’，业主用物业费支付着保安的工资和各项费用，却反过来维护物业公司的利益，这是很可笑又很可悲的现象。还有一点需要特别注意：一些小区出现物业纠纷或物业合同到期，物业公司在撤离时，往往同时撤掉保安、保洁、电梯维护等服务人员，这些工作岗位对于小区的正常运转不可或缺，一旦撤离就会导致小区陷入瘫痪状态，这牵涉到小区的安全和千百户居民的正常生活。 如何改变这种怪现象，我在小区工作中是这样做的：让业委会参与到物业分包合同中，把物业公司和专业分包公司的双方合同变成三方协议，即：业委会为甲方，物业公司为乙方，专业分包公司为丙方，甲方授权乙方与丙方签订物业服务合同，并对合同的执行进行监督。 这当中有两个问题需要解决，一是签订三方协议的时机，二是签订三方协议的内容。签订三方协议的时机有如下节点：第一个节点是业委会新成立，也就是第一次和物业公司签订合同要坚持按照三方协议的方式签订合同，如果物业公司不接受三方协议的方式，就启动物业招标程序，一是压着物业公司就范，二是真不就范就和能接受三方协议方式的物业企业合作。第二个节点就是已经签订合同但合同到期需续签，在续签合同时把合同调整为三方协议。第三个节点是新换物业公司时，把三方协议作为招投标的条件，不同意此条款的不得入围。特别条款是物业公司需向业委会缴纳服务质量保证金，保证金的比例应在年物业费收入的2%-3%为宜。 如何签订三方协议，我们就以保安公司举例：物业公司和业委会分别推荐保安公司，不宜多，初选后留2-3家进行考察。让保安公司提供服务方案，方案中会依据流动岗、固定岗等岗位需求定编定员，确定保安员工人数。三方商讨支付费用的标准、时间、违约责任等。如果小区档次较高，物业费又能够承担，还可以约定保安人员的身高、年龄、学历等。保安公司向物业公司或业委会缴纳服务保证金，在保安公司达不到标准时予以扣罚。如果物业公司违约，业委会则在物业公司缴纳的保证金中对物业公司进行扣罚，并用物业公司的保证金，对未发给保安公司的工资进行支付。三方协议的签订基本可以杜绝物业公司克扣保安工资，及保安公司‘吃空饷’的现象。由于业委会的参与，保证了保安员工工资的按时发放和保安的各项福利，对保安队伍的稳定起到了很好的作用。 其他专业分包合同参考保安公司的模式，依据专业特点进行调整，但业委会授权、监督的权利不能变。 在多个小区采用或部分采用了三方协议的服务模式后，业委会、物业公司、专业分包公司的关系明确，责、权、利清晰，有利于持续合作，避免矛盾的产生。这种模式减少了物业公司与专业分包公司暗箱操作、利益冲突可能引发的矛盾，只要是真心为业主服务的物业公司，都愿意接受，更是得到了专业分包企业的欢迎。
齐建新：北京首一业主大会工作辅导中心常务理事 2017年3月26日 |
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