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物业管理对于我们每一个生活在城市里的人都并不陌他对我们的生活提供了比较好的保障。但是物业纠纷也是难免的，那么对于物业管理纠纷中物业公司到底应当由物业公司举证，还是由业主举证呢? 一、从“谁主张谁举证”的原则出发 物业公司作为原告，由物业公司承担举证责任是法律的原则性要求。同时，物业管理合同是从物业公司“提供服务”为合同标的，物业公司按照物业合同要求提供了哪些服务自然保存有证据，由其举证更便利、更合理。物业公司欲主张业主交纳物业费，首先应当证明自身履行了合同义务，提供了相应的服务。如果物业公司在庭审中只是提供了物业管理服务合同，仅仅能证实他们和业主之间存在合同关系，至于这份合同的履行状况，处于无法确定的状态，那么，这显然是远远不够的。所以，仅有物业合同还不够充分，还需提供其他证据加以补充，以便支持其诉请。这就好像买卖合同签订以后，卖方要想向买方收取货款，首先得证实已交付了货物。而“物业服务”就好比是物业合同中的“货物”。所以，物业公司欲取得服务费，应以提供服务在先为条件。如果不能证明，则物业公司将面临证明不能的风险。反观业主，在物业管理中是被动接受服务的。而且，否定性事实的举证本就不符合举证逻辑，所以，要求业主承担主要举证责任，既不现实也不公平。 二、从物业管理的实际情况看，也应当由物业公司提供证据。 物业公司是物业服务的提供者，其有能力提供与其服务相对应的证据。并且按照《上海市住宅物业服务分等收费标准》，物业管理按照不同的收费标准将物业管理的事项加以细化，将物业收费分为五级，包含五类收费：综合管理服务标准与收费标准;公共区域清洁卫生服务标准与收费标准;公共区域秩序维护服务标准与收费标准;公共区域绿化日常养护服务标准与收费标准;共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准与收费标准。而每一项的收费项下都有相对应的服务要求。不同的收费标准代表了不同层次的服务水平。比方说一级公共区域清洁卫生服务标准与收费标准中对道路地面、绿地的要求即：每日清扫一次，无明显暴露垃圾，无卫生死角;明沟每周清扫一次。而四级的要求：道路、地面、绿地每日清扫二次以上，广场砖地面每半月冲洗一次;目视地面干净，地面垃圾滞留时间不能超过二小时;明沟每日清扫一次，明沟无杂物、无积水。由此可见，物业公司按不同的标准收取物业管理费，那么相应的，服务也要达到上述的收费的标准。作为物业公司的服务是菜单式的，每天提供哪些服务是可以量化的，为了小区的卫生、保安、维修、绿化雇佣了哪些人员、薪金支付状况，有哪些设备，为了物业服务，有哪些合理的支出。而该案件中物业是按照四级标准收费的，那么按照上述标准逐一审查物业公司是否作为，本是查明案件的必由之路。如果物业公司不能提供，则应承担不能举证的风险。反之在举证环节如果严格的对待业主，则必然是不合理的要求，试想，物业公司的管理行为大多在白天进行，而大多业主这个时间基本不在小区，所以，该案法院一味要求业主举证，而放宽物业公司的举证责任，甚至认为物业管理无法量化的思路是错误的，其结果必然是物业公司坐收渔利。 总之，物业管理以履行“服务职责”作为业主支付服务费的对价，而且，时间过去不可回转，好与坏、优与差，应有持续的记载，而物业公司作为服务提供者应主动为之。如果物业公司前期没有提供的合格的服务，则无法通过后期的行为逆补。并且小区的物业管理是一个整体，所以管理的好坏只有一种状态，不应存在不同的标准，只要有业主能证明小区物业存在问题，那这种证明就应当适用于整个小区全体业主，而把每一个业主割裂开来，势必形成一个小区无数个管理结果的这种逻辑上矛盾的状态。 综上所述，我们可以了解到，小区物业管理纠纷应当遵循谁主张谁举证的原则，以符合法律规定。 |
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