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历史经验告诉我们，与经济和财富增长同行的，还有通货膨胀，而房产都是抵抗通胀的良好工具。不断的给自己的资产添砖加瓦，避免财富缩水已经变成了高净值人士的日常。 于此同时，国内投资环境的不景气、全球经济巨变、大国冲突不断的背景下，东南亚趋势已然变成了热钱蓄水池，菲律宾无疑是匹最大的黑马！标的投对了，资产缩水估计也就没你事了。 如今的东南亚，以其火热的旅游业，“井喷式”增长的房价以及租金回报率，成为了众多投资者眼中的香饽饽，特别是菲律宾房产最受投资者青睐。 当我来到菲律宾时，眼看的、耳闻的、感受到的它给我的感觉，超出预期。 首都马尼拉，一个同时拥有中国一线和五线城市的特点地方，充满着特别的活力和朝气，虽然面积仅有上海松江区那么大，却拥有和上海一样多的人口。由于此前被西班牙和美国殖民的历史，马尼拉又被称为“亚洲的纽约”，它的国际化程度和文娱生活丰富度远超过中国一线，更西方化。 （马尼拉CBD区域高楼林立） 这是马尼拉其中一个CBD，外观看起来像杭州和深圳南山科技园，俨然有一线的模样。市内交通设施不够完善，仅通了三条轻轨，加上物价水平较低，又挺像国内三线城市。 那么，马尼拉楼市情况如何呢？ 这里的马尼拉，指的是 “大马尼拉”的首都圈概念。当地人把这一大片首都圈统称为“马尼拉”，后面我们会有具体的区域介绍。首先我们来了解一下马尼拉的整体情况吧！ 1菲律宾马尼拉房价周期情况 马尼拉房价，过去四年来，马尼拉公寓价格一路上涨，涨幅最高的是去年第四季度和今年的第二季度，分别同比上涨14.2%和9.1%。 （2014年Q1大马尼拉房价指数为100） 拉长周期，看马尼拉市中心的房价，还要看风向标——CBD马卡蒂（Makati）的房价走势。 现在的马尼拉市中心，房价正处于稳步上涨的阶段。在过去二十多年里，马尼拉经历了两次房价下跌，一次是98之后，一次是08年后，不过恢复速度非常快。 08年的全球经济危机中，马尼拉市中心的房地产市场有降温的趋势，但房价下跌仅持续了不到两年时间，最大年跌幅仅为6%。如果把它看做一只股票的涨跌幅，它完全称得上大牛股了（如上图所示）。 相比东南亚其他城市，马尼拉房价优势还是很明显的，与这些年大热的曼谷和胡志明相比，马尼拉的房价还有很大上涨空间。所以在目前这个阶段，还是东南亚其中的一个价值洼地，是非常值得入手，并且风险较低的的一个时期。 2马尼拉出租情况如何？ 投资者最关心的还是买房之后如何出租的问题。马尼拉各个区域的功能划分也很明显了，老城区（City of Maynila）以本地人和学生居多，因为当地大学不提供学生宿舍，外地学生只能租房住了。这一类需求比较稳定，在菲律宾四大名校之一的德拉萨大学附近，一个二三十平的小公寓，一个月租金接近五千人民币，大学生一般会选择和同学合租。 Pasay市（帕赛市）聚集了当地最大的几个赌场，还有很多BPO（外包中心）的办公大楼，赌场员工和外包中心的员工是主要的租客群体。因为需求大，人口密度高，这个区的公寓以小户型为主，套内面积35平都可以做到两室一厅一厨一卫。一套两居室公寓，每个月租金在60000-65000比索（约8000人民币）。
剩下的区域就是马尼拉的CBD了，马卡蒂和BGC的租金、房价算是马尼拉最高的区域，Ortigas Center（位于Taguig City）是近年新建的CBD，租金和房价也有追赶老CBD的势头。租客以外国人居多，楼盘定位偏中高端。我们在Makati靠近Ayala博物馆的地段问了一个公寓，居然只有三房和四房的，两三百平的大户型，每个月租金折合人民币两万多，最关键的是，现在是满租！ （仲量联行第三季度租金，和我们在公寓前台问到的差不大） 低房价和高租金，所以这里的租金回报率，轻轻松松都可以达到7%，有些可以做到更高，妥妥的完全不愁租，难怪这里的房东能够躺着收钱。 3马尼拉区域介绍 这里的马尼拉，指的是 “大马尼拉”的首都圈概念。当地人把这一大片首都圈统称为“马尼拉”。 马尼拉城市发展集中度很高，投资思路很清晰，跟着人流和高楼跑，成功概率更大。投资这些区域更安全，价值更高。 （大马尼拉由17个市组成，发展比较好的区域在图中画圈的5个地方） 马尼拉目前发展比较好，人流密集的区域有5个，按上图的地理位置依次是： 1、City of Maynila，马尼拉市，以前的老市中心，美国大使馆、国际会议中心、大学和名胜古迹的集中地。住房需求以本地人和大学生居多，因为马尼拉的大学不提供学生宿舍。 2、Pasay帕赛市，游乐园、赌场、Mall of Asia所在地。周末酒店经常爆满，我们住的酒店快被韩国旅游团包场了。住房需求以赌场员工和BPO员工宿舍为主。 3、Makati马卡蒂市 4、BGC 5、Ortigas 这三个区域是马尼拉的银行总部、保险、BPO、IT交付中心所在地。Makati和BGC的租金和房价，也是最高的。住房需求主要是上面这些企业的员工，外国人偏多，其次是本地中产和富豪。 （几个热门区域房价情况） 这已经不是中国人的独角戏了，未来谁接手的占比已经无暇顾及，及时占坑才是目前最重要的事情。最新报告显示，一季度的公寓清盘率，市中心几个板块都是95%。马尼拉的来势比我们想象中的还要凶猛，未来会怎么样不好说，但绝对不会是坏的结果！ 想知道马尼拉哪个区位的项目最值得投资或性价比最高吗？ |
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（马尼拉公寓景象）
