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文丨小白 当下的郑州热闹非凡：中原区的常西湖新区，经开区的滨河国际新城，东区的白沙绿博……各个新区你方唱罢我登场，唯独高新区显得落寞。 提及高新区，通常会有这样几个标签：西大学城、工厂多、交通不便、配套一般……不好不坏，一切都还可以，似乎一直这样下去也挺好。 然而，不甘平庸的高新区却引入中建做一级开发，高新新城应运而生。东南有滨河国际新城，西北有高新新城，中建入驻，地王赋能，高新新城能否挽回高新区昔日的风光？我们一探究竟。 01 近两年，高新新城开始频繁走进人们视线。“XX开发商刷新片区地价纪录”类似的消息挑逗着人们的神经，这说明中建的运营能力初见成效。 任何事物的发生都不是一蹴而就的。其实，早在2011年5月，高新区就召开了“高新城”空间规划设计评审会。根据规划，高新城将打造四大板块：高新新城、已建成区、北部生态产业区和西流湖生态创意区。 其中，高新新城的范围包括西四环以西、杜英街以北、西南绕城高速以东、连霍高速以南约33平方公里区域，并确定了“一带、一区、一中心”的整体空间结构。 “一带”即环状新兴产业带，依次布局为IT产业园、电子电器产业园、格力电器家电产业园等，“一区”是生态宜居区。“一中心”则为位于须水河及其支流交汇处的商务休闲会议中心。 “一区、一中心”是高新新城核心区，规划范围为南至枫香街、北至莲花街、东起须水东路、西至白松路向西的一个街坊，总面积约为6.25平方公里，分为高端商务区、商住区、生态公园区3个功能分区。 由此可见，“一区、一中心”便是今天的双湖科技城，其早在2011年便被提出。或许由于驱动力不足，此后便没了动静。 2015年7月，中建（郑州）城市发展有限公司正式挂牌成立并签署了郑州高新区城镇综合建设项目，这是高新新城“大跃进”的开端。 2016年3月30日，以郑州高新区为核心载体的郑洛新自主创新示范区喜获国家批准，高新新城迎来机遇。 2017年5月，中建将高新新城核心区命名为双湖科技城，试图将其推向新的高度。 02 如果说高新区西四环以西的区域叫做高新新城的话，那么，双湖科技城则是高新新城的核心。 沿科学大道过了西四环，经过轻工业大学后，基本上就到了双湖科技城的地域。这个区位，已在主城之外，但相对而言，还不算太偏。 受益于旁边的轻工业大学、郑州大学，以及巨大体量的万科城、周边的产业园区，随处可见的共享单车、出租车，让这个处在建设初期的片区，并没有其他新区那样的荒凉。 以二七塔为中心，双湖科技城距离二七塔最短距离约16.5KM。相同的直线距离，往南至龙湖镇、东至白沙、北至惠济区最北边黄河沿岸。 双湖科技城其实不大，初步规划面积约6平方公里。东至须水东路、北至莲花街、西至翠柏路、南至枫香街，规划范围与2011年的方案基本雷同。 从内部环境来看，区域内由西南到东北，须水河、须水河西支流、索河三条水系与天健湖、天德湖交融贯通，自然环境还算不错。 区域内创新大道和莲花街已经通车，红松路基本修通。此外，通过科学大道和农业高架可以到达市区。 地铁规划是双湖科技城最大的遗憾。地铁1号线在西四环以东；9号线本次报批未通过；8号线一期起点为科学大道银屏路站，完美的错开了高新新城，且建设周期为5年，二期何时开工、能否开工还是个未知数。 教育方面，双湖科技城规划了7所学校，引入了郑州高新外语中学、郑州外国语学校附属小学、高新区双语幼儿园等教育资源。 郑州中学已于2017年6月开工建设，现在已经封顶在做外立面和景观。 医疗方面规划引进一所三级甲等医院——郑州市中心医院高新医院，目前还未进入实质性施工阶段。 围绕天德湖是双湖科技城的商务中心，这里规划有中原科创金融岛和五馆合一的文化场馆，目前还是一片荒地。
引入中建之后，双湖科技城的安置房建设速度很快，已于去年12月举行了交房仪式。区域内几个村庄的村民未来会集中居住在岗崔安置区和朱砦安置区。 03 从2015开始，历经拆迁安置、土地平整等复杂工程之后，中建终于迎来了收获的季节。 2017年6月，双湖科技城第一块土地出让，天地置业从60多家房企脱颖而出，并引来华润操盘，这便是华润悦景湾。 以金盏街为界，双湖科技城住宅分为南北两部分，北边容积率为2.5-3，南边则为1.2-2.5。此外，南边离水系更近，远离安置房，比北边更宜居。
华润悦景湾在双湖科技城北边，这一片目前不太成熟，分布着电子产业园和一些建成小区，周边大型商业很少，距离万科城商业还有一段距离。 华润悦景湾南北两侧都是住宅用地，东侧为体育用地，东北侧和西侧是教育用地。本项目占地42亩，容积率2.99，不过好在没有做成高低配。
项目也有一些不利因素，例如地上规划80多个停车位，楼王东侧规划有托老所，北侧有垃圾回收站等。
户型方面，95㎡的三房比市场主流89㎡多了6㎡，居住起来更舒适；78㎡两房则为刚需中的刚需；120㎡的三房刚需接受度不太好，但好在数量不多。 04 2017年中建拿下创新大道东、河阳路北地块，占地113亩，容积率2.5，并邀请中海操盘，这便是中海万锦熙岸。 为了收益最大化，中海做出了高低配的布局：规划5栋高层，2栋11层小高层，6栋8层洋房，8栋6层洋房，对外宣称改善。
万锦熙岸高层只有5栋，全部分布在地块左侧，这样的布局导致楼栋要么临大路，要么采光会受影响。 户型方面高层边户为120㎡三房，中间户为88㎡小三房，洋房全为143㎡四房。
万锦熙岸位于双湖科技城南部，离湖更近。高层精装单价1万2左右，洋房标准层1万5左右。和万科城相比的话，价格还可以，万科城7期高层的价格差不多可以买到万锦熙岸的洋房，不过中海的装修要比万科低一个档次，虽然万科的装修也一般。 预算紧张，选华润，资金充足可以看看中海，改善客户就不建议选这里了。 05 大正水晶森林算是命运多舛的一个项目。从最开始的大正鲲府，到传闻与金地合作，再到推倒重来的水晶森林，可谓一波三折。 水晶森林的沙盘让人耳目一新，全玻璃幕墙的外立面设计确实惊艳，但安全性也不容忽视。玻璃清洁养护十分麻烦，沾满灰尘之后还能如此通透美观吗？这无疑对物业和业主提出了更高要求。
配套是水晶森林的另一个亮点。森林公园、儿童艺术公园、邻里艺术公园、水上图书馆逼格满满。
水晶森林一期占地132亩，容积率3.5，规划12栋高层、3栋小高层，最北侧一排楼栋引入了南方十分流行的架空层。主力户型89㎡小三房，其次是98、113㎡三房，整体以刚需为主。
品质虽好，但是水晶森林的弊端也不容忽视。项目南侧有好几个工厂，这是硬伤。开发商来自地市，资金链势必没有中海华润等央企之流稳健，首付分期就是例证。能否一张蓝图绘到底，惊艳的规划能否落地，无疑面临严峻考验。 06 2018年12月，金辉以楼面价5218元/㎡刷新片区楼面价纪录，美的以单价926万/亩刷新单价纪录，到了今年1月，正商楼面价5232元/㎡再创新高。
美的翰悦府紧邻莲花街，西边是金辉，南边是正商和华润。美的是实业巨头，地产板块成立于2004年，布局全国。除郑州之外，开封有美的国宾府。 美的项目东侧是郑州中学高中部，东北侧为一公交站，这些需要注意。该项目占地78亩，容积率2.99，规划11栋高层，1栋幼儿园，1栋社区商业。纯高层，舒适度值得肯定。
户型方面，78㎡两房，89、110㎡三房，130㎡四房，小面积居多，偏向刚需。 美的的亮点是科技住宅，例如搭配恒温恒湿的空调、智能魔镜等，不过这些加装配置需要另付费用，这样能拉动公司电器销售。不过，智能化设施顶多只是点缀，不要期待过高。 正商湖西学府北侧是金辉，东侧规划莲花街第三小学。该项目容积率2.49，占地77亩，规划4栋高层和9栋洋房。
高层面积段92-118㎡，没有适合纯刚需的七八十平户型，也没有八十多的小三房；洋房最大面积118平，面积偏小。 这样的面积段，高层户型面积太大，刚需不好上车，洋房面积偏小，不符合改善口味。可以看出，正商为了与对手错位竞争，确实下了一番功夫。 07 一个区域的规划落地需要时间，人们往往看不到开始，也预测不了结局。 大区位是高新新城的最大遗憾，它没有处在城市发展带上，注定难以媲美滨河国际新城。滨河的成功，何尝不是东区和港区的利好叠加所致。 不过高新新城也有自己的优势，南侧万科城，北侧产业园接近成熟，莲花街、科学大道与高新老城自然接驳，中间几乎没有断裂带，这也是滨河所不具备的。 高新新城核心区双湖科技城房价与老高新区相差3000元/㎡左右，对于高新区外溢客户来说，还是非常有吸引力的。最早入市的两个盘华润悦景湾、中海万锦熙岸，一个毛坯，一个精装，无疑是片区价格的试金石，后期高层开盘价格几乎不会低于这两个楼盘。 对于地缘改善来说，中海万锦熙岸所在的南部片区靠近水系，整体容积率更低，无疑更适合改善，预算不足的话，可以关注一下正商的小面积洋房。 转眼间2019早已过半，随着双湖科技城新项目一个接一个入市，竞争只会愈发激烈，这对购房者来说，也算是个好消息，我们一起坐等双湖科技城的血拼时刻。 |
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