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文/诸葛找房 有过买房经验，或是准备买房的人多半都知道楼市有个专有名词“满五唯一”，就算是不买房的人，也可能会在路过中介时看到广告牌上这样写，这到底是什么意思呢？很多人都对此没有具体清晰的概念，任由楼盘销售或中介牵着鼻子走，其实提前搞懂没那么难，或许还能省下不少钱！ 满5年和满2年的房子差别大吗？为什么有行家说“宁高价买满5不低价买满2”呢？在回答这个问题之前，我们需要了解一下相关定义。首先，“满2”就是“满2年”的意思，换句话来说，就是从购买房屋过户缴纳契税为准，即从缴纳契税出具契税发票的日期开始算起（起始日期），至今的时间已时隔2年。举一反三的话，“满5”也是“满5年”的意思啦，具体解释就是从获得不动产权证开始或契税票出票日开始，至今时间满5年或超过5年。 而“满五唯一”则是基本出现在二手房市场的名词缩写，具体是说业主在该省份内，登记在房屋权属登记系统里的只有这一套房子，有的限购城市是以家庭为单位“唯一”，并且获得房产证之日或契税票出票时间开始计算，年限已满5年或超过5年。 “满2年”和“满5年”的房子，表面上看只是年限不同，但背后深层次的区别其实就是花销多少的问题。我们都知道，购买二手房是需要缴纳很多税款的，具体交多少，除了与所购房屋的面积大小有关系之外，也与房屋购买年限有密切关联。 购买二手房所需缴纳费用的区别有哪些？“满2年”的房子需要缴纳：契税是首套房/二套房≤90㎡，征收计税价的1%；首套房>90㎡，征收计税价的1.5%；二套房>90㎡，征收计税价的2%。个人所得税是计税的价格×1%（或是1.5%、3%），或者是两次交易差额的20%。中介费是征收成交价的1%-3%不等。另外，不动产证满2年的话可以免征普通住宅增值税，不满2年或是购买非普通住宅的话，征收计税价的5.6%。 “满5年”的房子需要缴纳：契税是首套房/二套房≤90㎡，征收计税价的1%；首套房>90㎡，征收计税价的1.5%；二套房>90㎡，征收计税价的2%。中介费是征收成交价的1%-3%不等。不动产证或契税票出票满五年可以免征普通住宅增值税和个人所得税。 综上所述，买到满2年或满5年不唯一的房子是可以剩下交增值税的钱的，而买到满五唯一的房子，则可以省下交增值税和个人所得税的钱。 满5年的房子有什么特征呢？首先，普通商品房或经济适用房相对比较容易辨别。一是查看契税发票开具时间，二是房本的登记时间。其次，如果是购买公房，情况就比较复杂了。因为房改房的产权时间确定有三种方式，分别是房产证登记时间、原始的购房合同和第一笔购房房款，选择任一即可。最后，继承和赠与等其他购房类型，继承的房子产权时间是以被继承人获得产权时间为准，核准产权时间需要卖方提供原房产证和继承公证材料。如果是直系亲属之间的赠与，产权时间以原房产证为起始点。如果是非直系亲属之间的赠与，则以新房产证为准。 购买二手房远比购买新房的环节更复杂，套路也是无处不在，购房小白稍不留神就会吃亏，而且大多数购房者都没有“吃一堑长一智”的经济实力，没有重来的机会。所以请擦亮眼睛，切记盲从。 |
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