抓紧确权发证！无证房屋不给补偿，可别害得农民吃哑巴亏

■本文作者：谢天泽 北京在明律师事务所

导读：对于广大农民朋友来说，宅基地上房屋是非常重要的财产。它是赖以生存的居所、遮风挡雨的港湾。涉及自家住房的种种权利，一定是农民朋友最为关心的。遇到征收时，如果征收方以房屋无证为由不予补偿，农民朋友日后的生活质量就会大打折扣。如果另行审批宅基地，重新建房的钱还得自己掏，岂不是吃了哑巴亏？那么，为何大量农村房屋长期无证？面对无证房不予补偿这一现实情况，农民朋友只能选择接受吗？

【什么原因造成农村房屋大量无证？】

本院认为……由于农村发展程度及行政管理的实际情况等，农村集体土地上房屋普遍存在着只有部分建设手续甚至完全缺乏建设手续的情况，这是一种客观现实，不是农村居民能够克服和解决的，其不存在过错，相反，这种管理现状在很大程度上是行政机关造成的。——河南省高级人民法院（2017）豫行终2450号行政判决书

诚如前述在法律界收获无数赞誉的判决书中所指出的，农村房屋无证的情况，大多属于历史遗留问题。实践中，造成这类历史遗留问题的具体原因多种多样，尤其是不能完全赖在农民头上。

有的房屋建设时，《土地管理法》《村镇建房用地管理条例》等法律法规仍未实施，农民也就一直未办理相应证件。有的房屋是经历过拆迁后，在村集体二次分配的宅基地上建设的，却没能办理房屋的权属证书。

还有许多农民在咨询时表示，自家房屋无证，是因为行政机关不予办理、颁发。有的地方，只给农民办理土地使用权证书，而不对房屋的权属予以确认，甚至出现整村房屋全部无证的情况。农民到村委会去询问，村委会工作人员竟然答复：咱们这片房子都没证，村委会的也没证，你就放心住吧。

还有一种大面积无证房屋是由于一些农村“招商引资”搞项目建设导致的。项目上马时虽风风火火，但相应建设手续一律是“先上车后补票”。后来车上去了，票始终补不下来，换了新领导之后政策风向转变，“新官不理旧账”了，倒霉的自然还是积极响应号召的村民和外来投资者。

如果因为行政机关怠于履职，使得农民房屋一直处于没有手续的状态，显然不合理，农民的心里也不踏实。

【房屋无证，农民权益将受大影响】

上述情况给农民朋友的合法权益埋下了隐患。因为在实践中，许多行政机关会将无证房屋与违法建筑划上等号，再向下推导便是责令限拆、不予补偿等一系列的悲剧。

在明律师曾多次强调，无证房屋不等于违法建筑。一处无证房屋是不是违法建筑，需要经过严谨地调查、认定。

行政机关应当调查房屋的建造年代、权属状况、面积、位置、所在土地性质、所在区域规划等情况。同时，应当考虑到建房时的法律法规施行情况、特定时期的政策背景、当事人的实际需求与困难。

譬如，当事人就这一处房屋用于居住生活，那么责令限拆显然不合适，违背了行政法领域的比例原则。拆违，绝不能把老百姓拆到大街上去住。

在此前提下，行政机关还应严格遵守《行政强制法》《行政处罚法》的程序性规定，在充分保障当事人陈述、申辩、申请听证等合法权利的情况下，再对违法建筑进行处置。

遇到征收拆迁时，如果房屋存在无证情况，甚至被认定成违建，农民朋友就会面临补偿缩水，甚至没有补偿的情况。

另外，我国正在逐步推进宅基地三权分置改革试点工作，允许适度放活宅基地和农民房屋使用权。如果不能夯实确权，明晰宅基地的集体所有权、农户资格权、宅基地和农民房屋使用权，农民朋友也无法享受到改革试点红利。

房屋无证的情况，将对农民权益产生大影响。就此问题，农民朋友可以及时咨询律师的意见，在专业人士的指导下争取合理补偿、争取补办证件。同时，您可以查找、准备一些证明房屋情况的文件，例如建房时的用地建房审批表，在主张受偿和补办权属证书时就房屋情况予以佐证。

【行政机关应当积极履职，解决历史遗留问题】

农民朋友反映的“不办证”问题，事实上并非没有解决渠道。历史遗留问题，也不应继续遗留到下一代去。

我国自2015年3月1日起，实行不动产统一登记制度，整合了原来多个机构的登记职责。该制度有利于保护权利人合法权利、方便群众办事。房屋所有权及宅基地使用权均在可以登记的不动产权利范围内。

2016年，原国土资源部印发《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》。该《通知》要求各地区颁发统一的不动产权证书，同时特别提到分阶段依法处理宅基地超占面积问题。未履行批准手续建房占用宅基地的，按以下规定处理：

1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农民集体成员建房占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，无论是否超过其后当地规定面积标准，均按实际使用面积予以确权登记。

1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《土地管理法》实施时止，农民集体成员建房占用的宅基地，超过当地规定面积标准的，超过面积按国家和地方有关规定处理的结果予以确权登记。

1987年《土地管理法》实施后，农民集体成员建房占用的宅基地，符合规划但超过当地面积标准的，在补办相关用地手续后，依法对标准面积予以确权登记，超占面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。

今年1月，《中共中央国务院关于坚持农业农村优先发展做好“三农”工作的若干意见》出台。其中再次提出“加快推进宅基地使用权确权登记颁证工作，力争2020年基本完成。”

可见，国家连续出台政策完善产权登记工作，配合推进农村土地制度改革，方便农民办理确权登记。

自然资源部门应当积极开展土地权籍调查工作，不动产登记机构应当对有登记意愿的农民进行积极引导，而不应怠于履行法定职责，与国家政策及发展趋势背道而驰。农民的宅基地使用权和房屋所有权均得到确认，才能彻底消除历史遗留问题对其合法权益的不利影响。

最后，在明律师呼吁广大农民朋友就补办手续、确权登记事宜，抓紧时间到所在乡镇政府、自然资源部门、不动产登记机构咨询办理。同时，就自家房屋的历史情况积极提供有关材料佐证。在维权、诉讼时，权属证书等“有效文件”是证明房屋合法性的直接证据。农民朋友若是用当年的审批表、证明信等办理手续主张权益，也许不足以得到司法机关的认可。毕竟，手里握着“大红本”心中才会最踏实。当您遇到困难时，也别忘了及时委托专业的征收维权律师为您提供帮助，寻求补办途径、争取适当补偿，避免因为房屋无证而吃了哑巴亏。