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代理意见 尊敬的仲裁员： 我作为申请人周###的委托代理人，就本案提出如下意见，敬请给予充分考虑。 一、被申请人构成违约，应承担违约责任。 合同中约定，被申请人在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需要由被申请人提供的资料报产权登记机关备案，被申请人至今未履行。现申请人要求被申请人履行该义务，应予支持。被申请人未能履行该义务并非申请人造成，亦非不可抗力所致，因此被申请人构成违约，应承担违约责任。被申请人无论是依据《商品房订购合同》，还是《商品房买卖合同》其结论一样，都存在违约，都应承担违约责任。 申请人不当为原计生委与被申请人之间的合约承担责任，无双方约定，也无法律规定。 二、被申请人所称购房款不包含土地公滩面积使用费无事实及法律依据。 第一、原计生委与被申请人签订的《商品房订购合同》，其性质是预约合同（如17层约定，实际为18层等），是双方交易房屋有关事宜的初步确认。而《商品房买卖合同》是本约合同。预约合同属诺成性合同而非实践性合同。所以，最终须以具体的购房业主与被申请人签订的《商品房买卖合同》为准。 该订购合同所称的“商品房买卖合同不作为宜家、花都开发建设的结算依据，仅作为乙方办理产权手续的资料。”是明显违反法律规定而无效。申请人与被申请人实际上也是按《商品房买卖合同》履行。 第二，申请人购买的是被申请人已经交付土地出让金，享有土地使用权的商品房，房价自然包括获得土地的使用权，包括公滩面积费用。第三，被申请人从未向包括原告在内的所有购房业主提出过要求另行交付公滩面积费用。被申请人在2018年4月21日的《请求解决原######”宿舍楼、“两站”办公楼建设遗留问题的报告》中，也是未提及需另行交付公滩面积费用。而只是称“因原计生委违约，使我司为原办公楼建设的前期投入损失巨大，导致贵单位宜家花都宿舍楼39户业主至今未办理不动产证。” 被申请人现在提出公滩面积费用问题，显然已过时效，何况被申请人也未提出反请求。 其实，申请人支付的房款并无价格优势。首先，被申请人在未动工之时，就收到团购户支付的购房款共360万元。在签订订购合同时，已收到总房款的70%。这就是说，被申请人不用自己拿一分钱出来就可以施工建造。被申请人没有任何的融资成本。其次，申请人是参与的团购房屋，被申请人也无任何销售成本。再次，申请人的房价为1493每平米，与当时的市场价格基本接近，并无价格优势。 三、本案不存在超过诉讼时效问题。 根据双方签订的《商品房买卖合同》相关条款，包括申请人在内的其他团购房业主，在收房后每年都有向被申请人催促办理产权证书，是被申请人每次借故拖延。在2018年4月，申请人再次与其他购房业主一起催促办产权证，被申请人同样没有拒绝办理产权证，只是给每户业主一份《请求解决原#######”宿舍楼、“两站”办公楼建设遗留问题的报告》，要求业主向相关的单位施压。如同该报告中所说一样，承诺在解决被申请人的问题后将尽快为业主们办理不动产登记证。 申请人认为，就该《报告》而言，被申请人没有拒绝办理产权证，只是以此作为筹码胁迫相关单位满足自己的要求，而拖延办证。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第16条和《民法总则》第195条之规定，申请人存在诉讼时效中断的事由。因此，被申请人以申请人要求支付违约金的诉讼请求超过诉讼时效为由，提出的抗辩不能成立。 谢谢 湖南云盟律师事务所 陈鑫辉律师 2019年7月18日 |
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