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Emily，黄佬邪师妹，此前刚刚相认。 过去半年里，她都未表明身份，以粉丝口吻询问黄佬邪，黄佬邪帮助过她。不知道是什么原因，最近她终于敢与黄佬邪相认。 或者，是因为黄佬邪推荐她买的房子，房价涨了不少。 就像很多粉丝，都在静静地阅读，偷偷地检验，事实证明黄佬邪判断对了，或者有真正实际需求时，才走到台前，与黄佬邪沟通。 Emily是文字工作者出身，所以勿需怀疑其文笔。而且，她以一个非专业人士，又比较懂行的角度切入，更符合多数人对房产的视角。 她总结了很多自己的经验，100%拿出来，与大家分享。 就冲这，建议你们仔细看，并把有价值的内容，分享给更多的人。  [ 文 / Emily ] 50万，10个单间，或等价门市，如果当年老爸再坚决一点，把它们尽收囊中，我们家的生活，就完全不是现在的模样。 受老爸错失机会影响，我从大学毕业之后开始研究房子，10年买了4套，这个过程中，有纠结有后悔，从不满意到满意…… 经黄佬邪的鼓励，我试着把这10年的买房经历写出来与大家分享，希望大家也能从中吸取一些教训。 1. 如果，可惜没有如果 1993年——1995年，虽然距国务院召开的“第一次全国住房制度改革工作会议”已有五六七个年头，但对于“慢热”的沈阳来说，才算迎来房地产的第一个春天。 1993年第一次买自住房时，一位本地开发商劝老爸买下一层楼的两套打通合成100平大房子，老爸很感兴趣，懵懵懂懂觉得：“应该能行。”可是拿钱的时候，他退缩了。 “60平，一家三口够住了……” 等看到开发商朋友把一层三户都包下来的时候，老爸有点后悔： “当初……唉……但是……” 之后两三年，40平米的单间风靡沈城。 经历了第一次“错过”，老爸痛下决心，真从银行取出50万，打算入10个单间。“那时候就知道拿钱买房肯定比存银行合适……” 然而—— 钱真是个神奇的东西，入手时总教人欣喜若狂，出手时却教人百般不舍。 即使，这一时的舍弃是用来赚更多的钱…… 于是，一切化为泡影。 就这样到了2000年，出于刚改，老爸才买下了人生的第二套住房，面积是不小，可现在就算是把这两套房子合并卖了，恐怕都买不到金廊一套像样的学区房！ 时至今日，倔强的老爸还坚称对于当初的抉择不后悔，但我却能深深感受到他不经意间流露出的对那时买了单间或门市的人的羡慕。 2. 学区，买婚房的教训 我在北京读的大学，大一放暑假前，无意中得知学校对面的新小区4000+一平，当时没有什么感觉。等到大四时，听说这已经20000+了，我第一反应是： 北京人都疯了。这破地方，快东五环了，周边跟农村似的，怎么会有人买呢，而且还涨成这样？ 而就在我天真无知诧异不解之时，同样在北京上大学的高中同桌，在进京前家里就把沈阳的房子卖掉，他父母拿出所有积蓄，经他北京舅舅的指引，在东三环买下一套60平的老房子。这事我是三四年前参加他婚礼知道的。 我强迫自己平静淡定，没有对比就没有伤害。 转回正题。2008年大学毕业之后我回到沈阳，因为结婚自然成了刚需一族。那时对于房产知识并不十分了解，只知道应该选择挨着公园、医院且上班方便的地方，也知道应该离好学校近，但对于学区还没有那么强烈的认知。当年看了包括凯旋门、泊岸华庭、第五大道、第一城等一系列楼盘，最终因为喜欢河边环境，且上班方便，在归属沈河区的一个尾盘下了单。 一个细节记得很清晰，我嫌这的学区不好，售楼员说： 拿钱找人或者买个好学区的老房子，一样上好学校，这的业主都这么做的。 随后几年，沈阳入学政策越来越严，我对学区的需求也越来越迫切。2015年开始为买学区房经历了N多波折，我不禁在内心深处拷问自己——既有今日，何必当初？也是在那个时候，我才暗下决心： 以后非好学区不买，无论需不需要。 转眼这房子已住到第9个年头，环境一直是我比较满意的地方，户型从原来的十分满意渐变成现在的差强人意。物业，就不用提了，原来是本地的开发商自己做，后来转给绿城，1.5块的物业费我也认了。至于价格，直到去年引入好学区，房价才算翻到3倍，此前一直在七八千徘徊…… 因此，更坚定了我非好学区不买的信念。 3. 二套，规划+区划+交通 2010年，买完婚房的第二年，沈阳的楼价在经历了前两年的低迷之后企稳上扬，我不知道是天赋异禀还是受老爸的经历影响，内心总有一个声音—— 买房，肯定会大涨。 在春季房交会上，收到了一份沈阳房产地图，回到家我就开始挨个楼盘研究，哪个是新盘，首开会便宜，哪个还有尾盘，打折可能性大…… 可能和从事媒体行业有关，我也格外注意关乎沈阳城市发展的新闻。当时一直传市府南迁，另有奥运概念的加持，我非常笃定把目光放在浑南奥体板块。那时候浑南的公共交通还不完善，刚提车也不太敢开。 我用了几周的时间，腿儿着把奥体沿线的楼盘探访了一遍有的甚至几遍。 都说人不可貌相，没想到在买房上我差点犯了以貌取人的错误。 第一次逛到某楼盘时，我因为其（当时看起来）高大上的外表绕道而行，一是节省时间，二是避免尴尬。第二次再逛到这时，因为实在没有可心的盘，舔着个年轻的小脸就走进去了。香港上市、国企、绿化率43%……高大上的外表果然不是盖的，但让人想不到的，是单价如此亲民…… 当天是最后一天排号交诚意金，晚上五点截止，我们是下午三点多到的，决定要买了，立马去银行取钱，五点之前赶回售楼处。坐上去单位的公交车，跨过浑河桥时，我看着两边的河景，憧憬奥体板块的未来，心潮澎湃—— 我们是拿结婚的彩礼钱付的首付，而且是背着父母干的！ 一年后这个房子涨了50%，如今已是2.5倍，今年通了地铁，旁边又有大开发商的新盘，以后一定还会再涨。 但我深知涨幅有限，因为学区不够好，开发商不够好，物业不够好。 4. 遗憾，两次失之交臂 回到2015年，那时的婚房还没有好学区。 身边好几个朋友看中央公园，文艺二、七中双学区，尽管没有大园区没有好装修，我们也是极其看好的。那时政策好，可以两成首付公积金可贷80万，无奈手头银子不足，其实说起来还是决心下得不够，两次登门之后遗憾舍弃。 最终决定不买的时候我在桂林，一股火上来嗓子肿得厉害，甚至话都说不了，根本无心游玩，这个情景永远都会印在我的脑海。 2016年看大河宸章，第一排洋房，安静、河景、户型满意、开发商满意，诚意金交了，却没摇到理想房源。当时只想自住未考虑投资，因为有同地块住宅，且深深体会到此处的交通不便，另外完全靠自己也是差点钱，于是其他房源压根儿没考虑。 后来呢，中央公园因为优质学区加上地段和大开早已价抵3万，而大河宸章也因学区加临河在去年底交房时就已两万七八。 两次肥肉就要到手，两次却都失之交臂。 除了这两个盘，那段时间我也看过新世界、和平之门、全运村、地王国际的二手房，后来也因为投资或改善看过明天广场、沿海Loft、钻石山公寓、棋盘山中旅、明清册，但因为不满意户型或地段或种种其他原因没有出手。这些房子后来也都涨了，但是涨幅参差不齐，从收益的角度与前两个相比，更是不足一提。 （其中个别盘，涨幅比中央公园和大河宸章多，她可能没关注后续发展，这不怪她。她对大部分楼盘判断，都比较准确。——黄佬邪注） 于是，什么能选，什么不能选，逐渐在我脑中形成轮廓。 5. 成长，终于选对两个 房价上涨，与市场周期、通货膨胀有着紧密关系，人们最常说的一句话是： “那个时候买什么都涨”。 可是经过这些年的不断试错，我深深感受到： 买房不是随大流，不是只考虑自住，不是只考虑跑赢通胀，而是在考虑价涨的同时，更要考虑作为二手房其他人凭什么接手。 去年10月到今年4月，我入手两套心仪的住宅。作为自住+投资，我选择了新市府板块——未来沈阳的行政中心，板块升值空间巨大，周边会引入好学校，商业配套完善，交通极其便利，中央公园近在咫尺，大开，户型很满意，装修标准较高。 作为纯投资，我选择了长白岛板块——板块仍有升值空间，双学区双地铁，大开。 一些亲戚、朋友、同事听了我的分析，纷纷跟注，搞得我心里压力蛮大的，我怕万一哪天他们后悔了怪我。 当然，这只是谦虚一下，其实在内心深处，是我对自己眼光和对信了我的亲朋好友们胆识的肯定。 我的判断果然不错。 近期我得知，长白岛板块同一开发商即将推出的新一期楼盘，起价就比我入手时涨了50%；而7月18日，新市府一绝版地块被大开拍走，周边房价又要飞一波。 纵观10年来的四次购房经历，我终于对自己满意了两回！ 那么，我选房的标准是什么呢—— 确定好购房目的（自住、投资、自住+投资、投资+自住）之后，按照以下顺序筛选： 规划-区划-地段-学区-开发商-配套-价格-户型-容积率-园区（有些是并列的）。 我发现没有十全十美，但是大体上总要过得去。 至于为什么会形成这样的选房标准，一方面有自己以往的经历作为参考，另一方面，我一直在关注房产信息，尤其是这半年，向黄佬邪请教了很多房产知识，买长白岛作为投资就是在听了他的建议后下定的决心。 当然，我知道，一直指引我执着买房的，恐怕还是当年老爸那50万10个单间的遗憾。 我相信，至少15年内，在我们伟大的祖国，房市还是可期的。 （此处个人观点，也是因为她买对了房，看到了收益。——黄佬邪注） 相比其他商品，房产买卖的周期更长一些。对我来说，下一次出手可能会在5年之后。但即使目前告一段落—— 我仍会密切关注沈阳的地价、新房价、二手房价以及与城市发展相关的各项政策。 我曾经在转发老邪文章时写过一句：“听君一席话，少奋斗十年”。 我更想说，总结以往的教训、学习必要的知识、开拓自己的眼界、弥补曾经的遗憾、把握恰当的节奏…… 在房产方面，只有不断丰盈知识，让思想成长，才能在坚持不懈的奋斗中获得更大收益。 未来的路还很长，我希望在房产路上走得更顺一些，以辅助我把人生路走得更宽更长。 |
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