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“小产权房“并非一个法律概念，而是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓，是相对于大产权房，即具有法律意义上的所有权权属房屋而言的概念，指的是在农民集体土地上建设的无国家颁发土地使用证和预售许可证的房屋。最常见的是农村宅基地上建设的回迁安置房和农民自建房  2， 产生的原因 （一） 城乡二元土地制度是小产权房市场繁荣的重要原因。 根据目前的土地管理法，集体特地无法直接变为建设用地，需要先经过国家征收，转为国有土地后才能流入土地供应市场，但是“低征高卖“的征地制度造成农村集体无法分享土地的增值收益。而小产权房事农民集体自发建设的房产，不需要缴纳类似开发商为了获取土地而交给好着呢光伏的土地使用权出让金，省去了基础设施配套费等市政建设费用及成本费，故农村集体通过出售小产权房获得的收益远高于政府征收土地的补偿金额。 （二） 同时庞大的市场需求为其提供了其发展的空间。 小产权房市场份额的扩大,从某种意义上说,体现了市场对资源配置的自我调适功能。中国大中城市的房价一直居高不下，渊源超过城市一般就业人员的收入水平。在居民无力负担城市房价和买房需求的矛盾驱动下，市场注意力自然会流向既无费也无税的集体土地，而乡镇基层单位为了创收以补贴财政,也需要城市购买力来填补农村的“消费空当”。城、乡都是基于各自公共产品提供不足而向外求解,最终造成小产权房的热销。 3， 小产权房买卖合同的效力 2016年《中共中央国务院关于稳步推进农村集体产权制度改革的意见》出台后，小产权房在试点与非试点地区之间的效力有所不同。 （一） 非试点地区的主流观点和裁判原则 同一集体经济组织成员内部可以转让； 非同一集体经济组织成员间不可转让 农村集体经济组织会成员间不可以转让 （二） 试点地区的主流观点和裁判原则 同一集体经济组织成员间内部可以转让； 非同一集体经济组织成员间，在符合程序要求情况下可以转让； 农村集体经营组织成员不得向城镇居民转让。 可以看到，在农村集体产权制度改革后，产权处分权限有了一定程度的扩大，但是仍局限于集体经济成员，故而向城镇居民出售小产权房的买卖合同仍应被认定为无效，即购买者仍需承担较大风险。  4， 购买风险 （一）房产转让 “小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。 根据《土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。 （二）政策风险 购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。 购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。 （三）监管缺位 乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证 5， 买卖合同无效的法律效果 小产权房买卖合同一旦被确定为无效，产生什么样的法律效果，双方当事人的利益如何协调，值得深入讨论。 部分观点认为： （1）合同被认定无效后，买受人应当将房屋原状返还出卖人，出卖人将收取的价款返还买受人。 （2）按过错赔偿损失。一般情况下，出卖人明知或应当知晓国家法律法规及政策不允许农村集体土地流转而出卖，应当就合同无效承担一定的过错责任。 （3）如果买受人在居住使用诉争房屋期间对诉争房屋及院落进行装修、翻、扩建，其对于添附部分享有所有权。一般处理为，买受人将原物及添附一并返还及给付出卖人，由出卖人将添附价值补偿买受人。 （4）拆迁少补偿。如果遇到拆迁，购房人并非合法的产权人，无法得到对产权进行的拆迁补偿，小产权房购买人可从产权人或被拆迁人的补偿利益中分得部分，一般还需诉讼解决。 法律依据： 《合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 北京市高级人民法院《关于农村私有房屋买卖合同的效力认定及案件的处理原则问题》明确了在合同无效的原因方面，出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任；在合同无效的处理上，应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素，平衡买卖双方的利益，避免认定合同无效给当事人造成利益失衡 来源|华政法援 |
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