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【前言】 当业委会或者业主大会的决议损害业主利益时，物权法78条赋予了业主撤销权。笔者曾代理过一起业主撤销权纠纷案件，于2015年10月份立案，耗时两年半，终于在2018年4月份收到一审胜诉判决。
【裁判要旨】 两种情形下业主可以行使撤销权：一是业主大会或业主委员会的决定在实体上侵害了业主的的合法权益；二是业主大会或业主委员会的决定在程序上违反了法律规定的程序。业主撤销权的核心问题就是对业主大会或业主委员会的决定的合法性进行法律判断，并进而作出实体裁决。
【基本案情】 陈先生是A小区业主。2015年4月份，陈先生参加了A小区业主大会，被增选为第一届业主委员会六名代表之一，该增选结果报街道办事处后，街道办事处复函不予备案。其理由是，增选结果不符合2014年6月被告通过的《议事规则》，即增选业委代表需分别获得A小区内高层区、小高层区、别墅区三类不同区域业主过半数以上的赞成票才能当选。在陈先生要求下，有业主向政府申请信息公开，查得A小区2012年12月通过的《议事规则》已获政府备案，未查得2014年议事规则曾获得当地政府备案。 后陈先生又发现，2014年议事规则表决时，其中短信投票为51票，委托投票26票，但是仅附有一份授权委托书，违反了2012年议事规则所规定的表决程序（根据2012年议事规则规定：业主大会议事内容应书面征询物业管理区域内业主意见。业主委托他人参加业主大会会议的，应当出具书面授权委托书。） 陈先生遂委托笔者起诉A小区业委会和业主大会，请求撤销2014年议事规则。
【法律规定】 《物权法》 第七十八条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十二条 业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。 【裁判结果】 本案中，A小区业委会和业主大会没有相关证据证明采用短信和没有委托书进行委托的方式符合2012年议事规则，因此，赞成票数为756票，扣除未书面投票的51票和无授权委托书的投25票，有效赞成票数为680票，投票业主总票权数为：1371票，综合计算得出，表决2014年议事规则时，赞成票人数占总业主人数比例为49.59%（680/1371），不符合2012年议事规则和《物业管理条例》双过半的要求。另外，前述表决情况没有向所在地街道办事处进行见证及备案，因此2014年议事规则进行表决所召开的大会存在程序违法的情形，且实际侵害了陈先生作为业主的合法利益，故支持陈先生撤销2014年议事规则的请求。
【实务总结】 在广州市，自1998年开始成立首个业主委员会（广州市越秀区五羊新城丰景大厦）以来，业主委员会数量不断增加，政府也出台了很多规定指引成立业委会。那么，历尽千辛万苦成立业委会并达成决议，如何确保有效呢？ 1、提前通知。为了确保业主的知情权，《物业管理条例》第14条也规定，召开业主大会会议，应当于会议召开前15日以前通知全体业主。虽然该规定并未规定通知的形式，但最好采取书面通知方式，以便保存证据。 2、到会人数满足双过半。《物业管理条例》第12条规定，业主大会应当有超过物业管理区域专有部分占建筑物总面积过半数的业主且暂总人数过半数的业主参加。业主大会的召开，必须满足最低人数的限定，只有这样，才能体现大多数人的利益，否则，若到会人数没有达到法定人数，形成决议也属于无效。 3、表决人数符合规定。根据《物权法》76条规定，一般事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金及改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。 4、符合业主大会议事规则或者已达成的其他有效决议。以前述案件为例，2012年议事规则规定，投票必须通过书面方式进行，因此，如果以短信等方式投票，属于无效票，因此导致有效赞成票数满足双过半要求的，则无法达成有效决议。 5、有效备案。业委会或者业主大会达成决议的，应该报当地街道办事处进行备案。在前述案例中，2014年议事规则未进行备案，被认定为程序违法。
在达成有效决议的过程中，无论是实体（决议内容）还是程序（达成决议的方式）方面有瑕疵，决议都可能面临被撤销的风险。如果条件允许，可以委托专业律师把关，为达成有效决议提供全程专业指导，律师可在如下方面为业委会成立及规范运作保驾护航： 1、指导成立业委会； 2、为业委会的日常工作提供法律咨询意见； 3、协助完善业委会及业主大会的各项规章制度； 4、协助召开业主大会会议，指导业委会执行业主大会会议决议通过的相关事项，确保会议召开以及作出的决议合法合规； 5、就业主大会、业委会提出的物业服务相关法律问题提供法律咨询意见，协助草拟、审查有关物业管理方面的相关法律文件； 6、协助业委会监督物业服务公司提供建议； 7、协助业委会协调与各方的关系，参与解决物业问题的协调会； 8、受业委会另行委托，代理维护业主公共利益的诉讼以及物业服务有关诉讼。 |
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