业主大会决议合法性审查的规则

业主大会决议合法性审查的规则

文/梅春来

《物权法》第七十八条第二款规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。国务院颁布的《物业管理条例》第十二条第五款也作了相同的规定，实务中已出现多例业主基于各种理由提起的对业主大会决议的撤销请求权，但由于现行法律、法规和地方性法规对业主大会决议的合法性规定得比较含糊，司法审查也欠缺相应的统一标准，使各地业主自治下的业主大会决议合法性的判断陷入了混乱局面，有些法院把不应撤销的业主大会决议给予撤销，把应该撤销的业主大会决议却予以维持，一定程度上加重了小区自治的混乱。从这个角度看，有些法院所作的判决不仅没有起到止争的作用，反而加大小区族群的分列和对立，更由于小区业主和开发商指定的物业公司之间存在的复杂利益矛盾，使当下的小区业主自治和司法判断标准均存在着欠缺统一明朗的可操作标准，不仅令业主和物业管理公司困惑，甚至行政主管部门对于法院判决的理由，也存在法律适用上的迷茫，影响了他们对行业管理的有效指导，因此，本文就这个问题试图提出一些审查规则，以供参考。

业主提起诉讼要求撤销业主大会的决议，法定的理由是决议的内容损害了业主的合法权益，因此，首要的是厘清业主的权益保障范围。

根据《物业管理条例》第六条规定，业主的权利有下列十项：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

第十项是法律的兜底条款，实务中业主大会决议损害业主的知情权，也是可以归类于法律、法规规定的其他权利。

上述十项权益是业主提起撤销业主大会决议的法定理由，也是司法必须保护范围，任何业主大会的决议以及决议的形成过程中存在上述权益受损之事实，法院即可准许业主行使撤销权。但业主行使撤销权自然会构成对多数人决议的妨碍，因此，司法既不能听任多数人利用投票规则剥夺少数人之权益，也不能因少数人提起的撤销业主大会决议之诉，置多数人之意思表达或利益于不顾，因此，这两者之间平衡的要点就在于，如果业主大会所通过的决议内容损害了业主所享有的法定权利，或业主大会的召集、表决、决议通过方式违反法定程序，使表决的结果不利于部分业主，均应构成业主大会决议被司法撤销的理由。

但即使如此，仍存在理论上的抽象性，有鉴于此，本文根据平时的办案所得，将审查规则归纳如下：

规则之一：业主大会通过的决议涉及多项决议，但争议双方仅对某一项决议内容持有导议并提起诉讼，法院对其他没有争议之事项，不应予以一并撤销，但明显违法强制性法律规定除外。

理由：业主大会和业主委员会系公益性非盈利组织，业委会成员多数也非专职人员，这一类业主参与业主委员会并管理小区事务，本质上是基于业主热心于公益之心，且大型物业小区的住户和业主可达数千人，有些投票需要挨家挨户上门宣传讲解，并对议题的内容反复向业主解释，可见组织一次业主大会进行表决非常不容易，更重要的事实是业主大会决议通过以后至业主提起诉讼进入法院审判程序之时，业主委员会已根据业主大会的决议内容执行了相关的小区管理事务，甚至重新聘请了新的物业管理公。，因此，一旦撤销决议自然引起连锁反应，造成既定的社会关系紧张和混乱。故为尽可能避免出现上述这种情形，如果对业主大会决议通过的多项议题，业主提起诉讼要求撤销，但实际上仅对某一项决议有争议，而对其他的决议没有争议，在此情况下，法院对没有争议的决议可不予撤销，以维持小区业主委员会和物业管理公司的正常运作，除非是双方没有争议的决议内容明显违反法律规定，才应由法院依职权审查。

规则之二：业主大会通过的议事规则与法律、法规和地方性规定产生冲突的，业主委员会依照法律规定执行，不产生违法之效果，业主提起诉讼认为业主大会未按议事规则所表决形成的决议内容损害其业主权益并要求撤销的主张，不予支持。

理由：业主大会通过的议事规则是业主行使业主权利的规范，在法律规定不明确或没有规定的情况下，对全体业主具有约束力，该约束力属于私权范围的约束力，但议事规则与现行有效的法律、法规和地方性法规产生冲突后，业主委员会和业主按法律的等级顺序优先选择适用相应的法律条款，属于执行法律、法规的行为，业主提起诉讼主张业主大会和业主委员会未按议事规则处理业主大会召集、投票、表决等事项，导致其业主权利受损的，不应予以支持，对业主议事规则中未被司法接受的条款，可以由业主或业主委员会通过业主大会表决方式予以修改，也可以通过不予适用的方式形成事实上的废止，法院在两者相冲突的情形下，对业主委员会或业主大会优先适用法律条款，而没有适用业主议事规则的行为，不应认定损害业主的权益。

规则之三：对业主大会召集、投票、表决等过程性事项存在一些轻微瑕疵，未影响业主对决议议题的知情权和投票权，不构成对业主行使权利的实质侵犯，业主提起诉讼主张的这些轻微瑕疵损害其业主权益的，不应予以支持。

理由：业主委员会和业主大会均属于小区业主行使对小区管理的自治权，业主大会也非恒定的正式机构，业主委员会委员也属于公益性岗位，并非是通晓法律之专业人才，因此，对业主大会的决议内容，除非违反法律之明文规定，否则，不应因业主委员和业主在组织、召集业主大会等过程性行为中存在的一些轻微瑕疵，就对业主大会表决通过的决议予以撤销，对业主大会的过程性行为不能按照法律专业人士的标准或要求进行衡量，除非这些瑕疵将导致业主的知情权或投票权被剥夺或构成对业主权利的实质影响，才有必要通过司法程序予以排除。

规则之四：已经行使投票权的业主，投票以后基于决议内容没有达到自己的要求，就以剥夺知情权或选择权为由提出撤销的诉讼请求，应当不予支持。

理由：业主大会的表决结果系多数人之意见，一般应当遵循少数服从多数之原则，如果业主在投票前已知议题事项，投票后的投票行为也表明其充分行使了业主权利，在此情况下，业主的权益并未受到实质损害，故对已行使投票权的业主，以剥夺知情权或选择权为由提起诉讼，请求撤销业主大会决议的，不予支持，但对投票表决事项不知情或完全未参与的业主，经查证确实因召集人或业主委员会未履行业主大会表决事项的公告或通知义务，导致业主的知情权或选择权被剥夺，法院应支持其诉求，撤销业主大会通过的决议内容。

规则五：业主大会通过的决议内容或业主大会的召集、表决、决议通过方式违反律、法规和地方性法规的规定，且对业主权益有实质性影响的，业主提起诉讼，要求撤销的应予支持。

理由：法律、法规和地方性法规的规定业主大会召集、表决、决议通过方式对业主、业主或业主委员会具有强制效力，业主以业主大会的召集、表决、决议通过方式等事项违反法定程序为由，提起诉讼，请求撤销的，具有法定的理由和依据，法院应当予以支持。

以上系本文归纳的规则，虽未见于法律明文规定，但依然符合立法本意，故可以作为业主行使业主大会决议撤销权的基础，也可以作为法院在审查业主大会决议合法性时的参考性标准。