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| 图为2014年1月1日清晨事发现场照片，小区门口的物业管理用房多处被砸，窗户玻璃碎落一地。胡彦珣 摄
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2013年12月31日晚，位于上海市浦东新区的大唐盛世花园小区门口，新、老物业因交接问题发生严重冲突。双方纠集近百人，持械对骂，气氛紧张……突然，一辆桑塔纳轿车疯狂地冲向准备接手小区物管的列队保安，导致多名保安随即倒地，最终造成2人死亡、6人受伤的惨剧。据悉，涉案驾驶员系老物业——上海盛唐物业管理有限公司（以下简称盛唐物业）的员工，其目前已向警方投案自首，并被刑事拘留。
是什么让两家物业公司如此水火不容？事发后，这场冲突背后的“导火索”——小区业委会与盛唐物业之间的物业服务合同纠纷备受关注。日前，上海市第一中级人民法院作出二审宣判，驳回了盛唐物业的上诉，维持原判。
缘起：新业委会“请走”老物业
上海盛唐置业有限公司是大唐盛世花园小区的开发商。2006年，上海盛唐置业公司将小区委托给盛唐物业进行物业服务管理，并在前期物业服务合同中约定，委托期限至小区业委会成立时终止。
2003年大唐盛世花园小区竣工，但业委会却一直没有成立，直到2013年1月，业委会才备案成立。
2013年6月，业委会向盛唐物业发函称：“因业委会成立后，前期物业服务合同已终止，故本小区将召开业主大会投票决定物业公司选聘事宜……”
8月，业委会正式发布公告，公告内容为：“将于2013年9月1日召开业主大会；关于选聘物业的方式，将在续聘及竞聘两个选项中进行投票选择”。同时，业委会还将上述事宜发函告知了盛唐物业。
9月4日，业委会就投票表决结果再次发布公告：“选择继续聘用的213票，占13.33%，专有部分建筑面积占建筑物总面积的12.65%；选择公开招标的1326票（其中已反馈的同意票共415票，未反馈视为同意多数意见的共911票），占82.98%，专有部分建筑面积占建筑物总面积的84.07%。根据表决结果，业主大会作出采取公开招标方式选聘物业服务企业的决议。”
同日，业委会向盛唐物业致函，表示“如盛唐物业放弃竞标或未能在公开招标中胜出，提请预先做好与新物业公司的交接准备工作……”
然而，盛唐物业对此并不认可，认为业主大会决议程序违法，因此是无效的，业委会应立即停止公开招标选聘新物业的行为。
但盛唐物业的反对未能阻止业主大会决议的实施，眼看业委会就要另请他人，9月26日，盛唐物业一纸诉状将业委会告上法院，要求判令业委会继续履行前期物业服务合同。
11月19日，一审法院作出判决，驳回盛唐物业的诉讼请求。法院认为，根据约定，盛唐物业对小区的物业管理期限至小区业委会成立时为止。而业委会成立后，与盛唐物业之间并未重新签订物业服务合同，且业委会已通过发函等方式向盛唐物业指出前期物业服务合同在业委会成立之日起自动终止，并将通过召开业主大会，投票表决选聘物业公司等事宜。此后又通过发布业主大会决议、公告业主表决结果、发送函件等形式，再次向盛唐物业表示了不再续聘、要求其做好物业交接准备工作的意思。综上，法院认为盛唐物业要求继续履行前期物业管理合同的诉请缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
盛唐物业不服提起了上诉，而与此同时，12月12日业委会与接盘新物业——上海同涞物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，约定自2014年1月1日起，由同涞物业接任小区物业管理。
一个要来，一个不走，新老物业剑拔弩张，最终酿出了2死6伤的惨剧。
争论：物业服务合同终止后老物业能否续任
案件进入二审后，业委会与盛唐物业都聘请了律师出庭参加庭审。
法庭上，业委会提交了与同涞物业签订的《物业服务合同》作为二审新证据，并表示新的合同已有效成立，依法应予履行，盛唐物业的请求无法得到支持。
而盛唐物业则认为：“这份合同签订时本案尚在诉讼中，所以合同效力待定。况且业委会应当继续履行与盛唐物业的合同，这份新合同客观上也是无法履行的。”盛唐物业强调：“业委会成立后，前期物业服务合同的确已经终止。但此后，盛唐物业仍一直为小区提供服务，业委会以‘事实行为’表明了其继续聘请盛唐物业的意愿。”
“这种说法不成立。业委会早已书面通知盛唐物业合同终止，并告知业主大会要招标选聘物管的决议。实际上，盛唐物业只具备三级管理资质，只能承接面积小于20万平方米的小区，而我们小区面积有22万多平方米，盛唐物业资质本来就不够。”业委会毫不让步。
盛唐物业也不买账：“业主大会的决议程序根本就不合法。实际同意公开招标的票数并未过半，业委会所称‘未反馈视为同意’是其单方随意解释，决议不能代表业主的真实意愿，我们有权不遵守。”
“盛唐物业与业委会之间的合同是否终止与业委会决议是两个不同的法律关系，本案中，对于业主大会决议是否合法，盛唐物业没有诉权。”业委会反驳。
判决：过渡期老物业超期服役不等于续聘
2014年2月7日，上海一中院作出了二审宣判。
法院认为，盛唐物业认可前期物业服务合同已于业委会成立后终止，而其原审诉请却是要求业委会继续履行前期物业服务合同，故盛唐物业的诉请与其上述主张存在自相矛盾之处。实际上，盛唐物业诉请的本意是要求业委会继续履行双方之间的事实物业服务合同，权利义务则延续前期物业服务合同的约定，因此本案的关键在于，如何认定前期物业服务合同终止之日起至新的物业服务合同成立之日止的期间内，盛唐物业实际为小区提供物业服务之行为的性质。
法院指出，基于前期物业服务合同的特殊性，以及业委会成立后续聘或选聘物业公司尚需合理时间的客观实际，为确保小区的正常生活秩序，前期物业服务企业在该过渡期内为小区继续提供物业服务符合行业惯例，但这并不表明前期物业服务企业与业委会之间当然建立了新的物业服务合同关系。就本案而言，业委会并未确认与盛唐物业建立新的物业服务合同关系，相反，其向盛唐物业致函，明确表达了前期物业服务合同已终止、盛唐物业须以竞标方式参与小区下一届物业选聘的意思，故盛唐物业以其在新老物业交接过渡期内，为小区实际提供物业服务为由，主张业委会已默认双方之间建立新的物业服务合同关系，缺乏事实和法律依据。
至于2013年9月1日业主大会决议程序是否合法的问题，属于小区业主撤销权的行使范围，盛唐物业无权以业主大会决议程序违法为由要求继续履行前期物业服务合同。
综上，法院作出了驳回上诉、维持原判的二审判决。
■连线法官
老物业无权要求继续履约
本案二审承办法官张薇佳指出，判断盛唐物业是否有权要求继续履行物业服务合同，关键有以下两方面：
首先，如何认定新老物业交接过渡期内，老物业继续为小区提供服务行为之性质。根据法律规定，物业服务合同终止后，物业服务企业无权以与业主存在事实上的物业服务合同关系为由，拒绝退出物业服务区域、移交物业服务相关设施、资料等。在业委会未明确表示续聘老物业的情况下，即便老物业于前期物业服务合同终止后、新物业进驻前的过渡期内继续服役，也不能以此认定业委会“默认”与老物业建立新的物业服务合同关系。如果老物业拒绝撤离、“强行”服务，就认定业委会“默认”续聘老物业，显然违反了合同自愿和公平原则，有可能损害广大业主的利益。
其次，盛唐物业是否有权以业主大会决议程序违法为由，要求继续履行物业服务合同。法律规定业主大会决议对业主具有约束力，决议侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求法院予以撤销。因此，业主大会决议程序是否合法、应否撤销的问题，属于小区业主撤销权行使范围，规范的是业主与业委会的内部关系。本案中，业主大会决议明确物业公司的选聘方式为“竞聘”而非“续聘”，该决议代表全体业主的共同意志，除非业主行使撤销权予以撤销，否则该决议对外具有法律效力，盛唐物业应当尊重业主的缔约意愿。可见，本案盛唐物业无权以业主大会决议程序违法为由要求继续履行物业服务合同。
■社会观察
业主喊“怨” 物业叫“难”
近年来，多地出现业主换物业遭暴力反对，甚至发生肢体冲突的情形。不管哪方物业有理，小区业主总逃不过遭殃。
有媒体报道，2011年5月5日，北京市朝阳区某小区“被赶走的”老物业以应收电费还没缴齐、新物业却已进驻为由，连续对小区断电11小时。受停电影响，5层以上约千户居民还被迫断水；
2012年6月18日，同是因为新老物业财务交接未清，沈阳市某小区霎时间照明灯停了，有线电视停了，电梯也停了。要生小孩的孕妇没办法下楼，得了脑血栓的老人回不了家，正在干活的工人困在电梯里……
对此，业主们纷纷喊“怨”。“新浪乐居”调查显示，超过七成的网友认为“物业不值”、“服务不到位，只收钱不办事”。
面对业主的“吐槽”，物业公司也不断喊“难”。“刚性成本急剧上升，税负居高不下，10年间劳动力成本增加了两倍，但物业费却不调整，这样的亏本生意，怎么做？”有物业公司的工作人员感叹。
■专家声音
走出困境 还需努力
“物业服务企业的责任边界不清晰，不少看似发生在住宅小区内的纠纷，其实已经超出了传统物业服务合同调整的范围。”华东政法大学经济法学院教授傅鼎生认为，“比如，一些业主因停在小区里的车被划，于是拒交物业费，或者要求物业承担受损车辆的修理费。但从法律上讲，物业仅将小区内停车位提供给业主使用，双方并没有建立保管关系，物业不负有保证汽车在停放期间完好无损的义务。再如‘居改非’扰民问题，业主抱怨物业管理不力，但要解决问题，涉及规划、工商等多个部门，物业即使要管，也可能有心无力。‘代人受过’的物业公司，很容易成为小区各类矛盾的宣泄口。”
“新家园建设和合作事务所”是一家由上海市虹口区凉城街道成立、专门参与小区综合治理的社会组织，该所所长周励力表示：“根据我国物权法的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，需要全体业主共同决定。但实践中，不少小区业委会一直‘难产’，即便成立了业委会，也常是‘一两个老人在战斗’，如果业主们对物业服务有不满，业委会很可能因履职能力较弱，而难以与物业企业形成有效的沟通。”
“从经济学的角度来讲，业委会作用有限，存在一个业主‘搭便车’的问题。激励机制不完善是一个重要的原因，业主可能并不缺乏参与意识，只是考虑到参与的成本可能远大于收益，不合算。”复旦大学经济学院教授严法善分析认为，“有序，才能有效；有效，才能有质量。而有序是要付出成本的，有的业主不愿意付出这个成本，拖欠物业费，或不同意合理上调物业费，其他业主可能‘跟风’效仿，造成无序状态，双方的物业合同不能得到有效履行，物业企业为避免亏本，就可能降低服务质量，反而造成业主更大的不满，由此陷入‘亏损——降低成本——服务质量下降——居民不满——物业费调价难——亏损’的怪圈，这也可以称作‘马太效应’”。
严法善举例说：“业委会与物业之间的物业服务合同，形式上看是普通的民事合同，但由于住宅小区物业管理涉及千家万户，合同怎么签，还不能完全‘私人订制’。比如，物业费过低，企业亏损，过高，业主不愿交，两种情况的定价都有问题，结果都是老百姓得不到理想的物业服务，甚至影响正常生活。因此，政府部门应进行合理有效的指导监督，弥补业主自治的‘失灵’，尤其是要加强物业企业资质管理，厘清物业行业责任边界，打破业主大会难以形成决议的‘僵局’，促进新老物业依法顺利交接。”
据悉，考虑到物业纠纷的特殊性，上海早在2010年12月就重新修订了《上海市住宅物业管理规定》。“这个规定使房地局工作从物业管理的微观工作走向宏观管理，同时，规定明确政府、街道办应当建立相应辖区内的住宅小区综合管理工作制度，协调处理辖区内物业管理工作，指导监督业主大会、业委会的组建及日常工作。”上海市住房保障和房屋管理局法规处处长江丹介绍说。
“从长远来看，这个规定强调‘条块结合，以块为主’的原则，符合通过业主自治进行小区管理的发展趋势。”上海市尊源恒律师事务所主任徐旻表示。
相关部门的统计数据显示，上述规定实施后，上海有关物业管理的信访矛盾同比大幅下降，第一年即下降了42.3%，上海物业行业连续两年被第三方测评机构评为“市民满意行业”。
“小区综合治理刚刚起步，业委会像个学步的孩子，需要政府、社区、街道、居委会共同‘扶一程’。但业主们总要学会自己走路，小区是业主自己的，必须学会业主自治，最后才能独立行走。”徐旻说。
