前言：昨天那篇文章写得太匆忙，插图有误。补充了一些细节，今天重新发一下。
测算是投拓人员的必备素质之一,一般来说测算需要研发部门出具的强排方案，如果很着急没时间出方案，乞求一下研发部给个强排指标也是可以的。其实完全没必要这么求人，作为投拓老司机，很多老手在测算之前的指标完全可以自己搞定的。只需要了解其中的逻辑构成，花十几分钟时间看文本文你基本上能做到以后的强排不求人。这是我花两个小时做的一个表，讲明了各项指标的逻辑关系与基本算法常识，先看一下热个身。
总基底面积=建筑密度X用地面积 或者所有单体建筑基底面积之和业态1基底面积×业态1层数＋业态2基底面积×业态2层数＋……≤ 总地块面积×综合容积率当交楼时，单栋建筑面积没有按图施工，面积超出，叫做超面积。当交楼时，总建筑面积超出原来设计方案，叫做超容积率。超面积的可以罚款，然后通过验收。超容积率的属于违建，原则上必须拆除，不能罚款。我们先来看一张图，这是很多做设计的人总结的一张速算的经验图，假设在30%密度的情况下，产品的平均楼层如下：
上图揭示了，在平均的情况下，楼层应该是怎样的，但是实际上我们不可能一个项目只做一种产品。为了利润最大化，很多公司在产品设计的时候都会有一个高低配。我分别以2.0、2.5、3.0三种常见的容积率举例说明一下大致的产品配比：备注：上面的三种情况，我都是按最常见的30%密度考虑的，且以低密产品最大化为原则。如果密度偏低那么低容积率产品占比应该适当提高，如果密度偏高那么低容积率产品占比应该适当降低。当然，这只是我的经验总结，如果有其他意见的，欢迎加入我的星球讨论。地下室面积=机动车位个数X单个建筑面积 非机动车库面积一般一层地下室我们按单个车位建筑面积30-33㎡计算，二层地下室按33-36㎡计算，三层地下室按35-38㎡计算。车位配比，简单粗暴一点，住宅部分我们可以按标准的100㎡/个计算，一二线城市车位配比要求稍微高一些，可以乘以1-1.5倍的系数。商业部分可以粗略按80㎡/个，再乘以0.8的系数来计算。比如，一个12万平米的小区，大致应该修建1200个车位。如果是省会城市，则可能是1400个。具体车位配比，可以查阅一下当地城市的规划管理技术规定，里面有详细规定。有的地方的住宅（主要是广大四五六线城市）还有地上车位的，地下车库数量应当减去地上车位，然后再计算地下车位面积。关于非机动车库，这个现在一般也是设计在地下室的，通行的非机动车配比标准是：
非机动车的单个建筑标准，加上坡道等公摊，一般来讲是1.5—2.0㎡/个。物业用房面积标准，一般来讲是按计容面积的千分之二至千分之五计算，这个是必须得有的。十层以上的建筑，应当按照“满堂红”要求，即建筑基底面积全人防，计算公式：人防面积=用地面积X建筑密度；十层以下的建筑，基础埋深超过三米的，按计容面积3%修建；十层以下的建筑，基础埋深不超过三米的，按计容面积2%修建；这个算法略复杂了，可以粗暴直接理解为人防面积是总基底面积就行。我们在拿到一块地以后，通过对当地市场的认知，能判断出当地大概是什么面积段位的户型比较受欢迎，将几种户型加权平均，算出来的就是平均的户型面积。商业的户数也可以同理求得，但是商业的面积段较为复杂，建议初算的时候直接按80㎡/个计算，再乘以0.8的车位比系数。按照新的设计规范，现在很多一二线城市已经不能设置底层商业，要设置商业只能设置集中商业，要是集中商业的话，会大量挤占建筑密度，导致上面说的高低配产品配置受到影响。有的三四五线还是可以设置底商的，但是新的环保法要求底商不能做餐饮业态，因此要做餐饮的还是被逼得必须设置独立商业才能满足要求。产品的排布，首先应当满足采光，高品质地段留给高溢价产品-比如景观面好，私密性高，安静等等,其余的，用中低端产品填空隙。还有就是地下车库的开口，小区出入口的开口，一般会设置在次级道路上，在城市主干道，或者大型道路上一般不允许设置开口。已知某省会城市一地块总用地面积54亩，商住比不超过10%，容积率2.5，建筑密度30%，无其他配件要求。
备注：很多人在星球里面咨询我，为什么户数算出来是917户，而不是800多户，因为总户数里面好包括了商业的。
正文完。里面的逻辑有点多，一次没看明白的，可以先转发朋友圈，或者点下收藏，下次需要的时候再拿出来细看。有问题的，欢迎加入我的知识星球讨论。 欢迎加入我的星球，与多个大咖零距离交流，探讨疑难案例，数千份投拓干货资料等你下载；后期还会推出本人编写的精品投拓教材，只发布在星球。 星球建立不久，已经有600多人加入，谢谢大家的高度认可。目前低价将继续维持小段时间，现在加入性价比极高，每天不足三毛钱，先到先得。
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