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这个是代表了个人的选房经验，仅供参考，如果大家有什么好的建议或者认为我有失偏颇的地方都可以提出来，我会非常积极的修改。 我会从几个常见的误区跟大家分享一下，也会包括一些心理学的角度跟大家分享。 先从选房的几个大维度来沟通一下： 地段 当然，李嘉诚说过投资地产三大逻辑，地段、地段、地段可能很多人都听过，甚至说过，但是要真的去理解，还需要一些心思。 先讲一下核心要求之一：地段 我相信这句话大家都认同，但是认同到什么程度呢？肯定没有李嘉诚的解读深刻，反复强调地段地段地段，地段是投资的最重要因素。在早几年，很多人都觉得重庆解放碑的价格贵，现在依然贵，而且未来会更贵。解放碑一定是未来重庆房地产的顶点。很多重庆人其实会认为现在观音桥也很不错，有可能以后会超过解放碑。这个，无论是理论还是现实基本上都是不可能超过的。现在是有很多重庆人选择去观音桥而不是解放碑，但是，解放碑是中国的解放碑，观音桥是重庆的观音桥。什么意思呢？假设外地人到重庆来旅游，必去的地方，解放碑，而观音桥只是众多其他选择中的一个。在换一个方向，如果你第一次去成都，有机会选择去一个地方了解了解，春熙路会是你的第几个选择呢？ 所以，重庆解放碑的核心地位一眼就看得出来。而且，解放碑的写字楼密度，可是观音桥乃至重庆任何一个区域都无法比拟的。所以，如果你有钱，看中地段，解放碑是你最佳的选择。比如，来福士广场，谁不想拥有一套呢？前提是可以买得起的话。 那抛开解放碑，还应该选择哪里呢？ 重庆现在已经出现了一环的概念，不是吗？环线基本上划分了1环以内。为什么一环以内的物业可以选择呢？大家知道园的面积=πR²，什么意思呢？半径越大，面积就越大，而且是平方关系。所以，每向外扩一公里，房屋的修建面积成平方增加。面积越多，买的人少，单价自然就下降。所以，北京、上海、深圳这些超大型城市的1环核心房价都是顶端，其余的成比例下降。比如像龙兴，水土，这些地段真的不推荐大家选择，虽然未来的规划很不错，但是，第一个因素他仅仅是规划，有很大的变数存在，以前中央公园的八中不是狠狠的给金茂的业主们上了重要的一课吗？第二的重要因素就是重庆真的能容纳那么大的半径产生的人口面积饱和吗? 还有一个很重要的角度，我不知道大家在这几年全国的房地产市场行情中观察到了没有。前几年的时候，比如北区热起来了，然后房价开始涨，所有客户都冲着北区，然后买九龙坡区的客户就比较少，然后九龙坡的房价就下跌，下跌到一定程度的时候，就会有一部分人觉得买九龙坡也很划算，就会回过头来买九龙坡，那这个时候九龙坡的房价也会上涨，上涨到什么程度呢？跟北区一样的程度。华润二十四城就是一个非常典型的案例。这个也叫城市的环线迁移。 关于政府拍地，这几年也学得非常的聪明了，以前怎么拍？观音桥成熟了拍新牌坊，新牌坊成熟了拍照母山，这样拍不起价格，为什么？因为你拍的新地永远都比旧地块更偏僻。那谁会掏钱买更偏更贵的地呢？现在政府怎么拍？先拍巴南，集中宣传巴南，然后把巴南打造成一个离主城超级远的“核心商圈”，等打造一段时间之后，在开始拍六公里，七公里，八公里，李家沱的地。这个时候，这些地地处南坪和巴南两大商圈的地，价格就自然贵得多了。然而，巴南还是巴南，距离远还是距离远，不会有任何改变。回过头来看现在北区呢？难道这个套路不是一样吗？ 所以，从地段的角度推荐大家能1环不2环，能2环别3环。 配套 商业配套 其实现在各种网购的普及，对商业配套的强需求已经没有了。不过对超市的强需求还是在的，还有就是小区附近的配套商业。所以，选择物业还是要考虑超市的配套，毕竟一周一次的家庭采买，太远的话还是不怎么方便。有车固然能解决一定的问题，但是停车难也是存在的大问题，所以，超市一定属于小区的基本标配，没有的话建议慎重。 教育配套 这个怎么说呢？教育一直都是中国核心的关注点。有很多人买房甚至只考虑教育配套。我也很看重教育问题，但是教育问题不能只押宝学区房。当然有学区房更好，更好的教育环境，一定是基础，但是并不是所有人都有这么好的机会或者这么好的资源。家庭教育也很重要，毕竟学校教育只是家庭教育的一部分。 医疗配套 我个人认为，这个应该是配套里最不应该也最不想的配套。谁愿意天天往医院跑呢？我觉得与其考虑医疗配套还不如从现在开始锻炼好自己的身体。只是很多人行动力很差，但是我觉得这个应该属于我们思考的重点问题。 交通配套 永远不要相信开发商说，现在这条路不会堵，你回家很方便。在以后各个道路路口只会越来越堵。现在堵的更堵，现在不堵的，以后也会堵。以前人和可以说是畅通无阻，现在也是堵得气都踹不过来。要么错峰行，要么随车堵。而且你也不能保证你家里每一个人都有车，你也不能保证你随时都开车。那么公共交通配套都特别的重要，公交车虽然不好，但是有总比没有的好。轻轨一定要选，但是也要考虑距离的问题，毕竟做轻轨的绝大多数时间都是站着的。 公共配套 提高公共配套包括公园，自然资源，图书馆，体育馆等一些跟生活配套相关的服务。这些配套还是很有必要考虑的。但是很多项目自身也有这种配套资源，有这种配套的资源才是用心思考物业服务的公司。 价格 价格一定是绝大多数客户考虑的重点。这个的重要性我就不言而喻了把。但是什么样的地段配什么样的价格呢？ 其实可以用抵达商圈的直线距离和价格的比值来做一个参考。什么意思呢？就是距离商圈的直线距离越近，价格就应该越高，如果同样距离，选价格低的。为什么呢？道理很简单，城市的发展一定会是填空，交通的发展也一定是越发发达，以前不方便的地方在未来方便的可能性会非常大。以前不发展的地方，在未来也会发展，所以，直线距离是一个投资地产很重要的概率。读懂城市发展的套路，才能最大化的找到投资的机会。 有人可能会反驳，你看黄泥磅，你看冉家坝，这些地方的发展都没有起来。这些位置的房子出租率可以说是很高，而且二手房的价格也不低，更关键的是，这些区域的房子如果拆迁的话，收益可是非常可观的。虽然这些区域不发达，况且有些老旧，但是并不影响他本身的价值。解放碑的老房子也很多，你随便拆一个试试？ 那么重庆什么样的价格值得买。现在重庆的南北差异也是越来越大了。南区可以说已经是刚需的聚集地了，北区呢，象征着重庆的富人区。南北区域的单价差距几千了，那么建议买什么区域呢？ 其实，真心不建议买巴南区。第一没有政府的大量政策支持，发展力度一定快不了，照母山12年历程，还搭了一把两江新区的车，现在的配套也好不到哪里去？第二，巴南区刚需型产品覆盖率太高，城市界面和人口净财富比例不高，教育、交通、商业、医疗等配套可以说基本是区县级别的配置。第三、巴南商圈是条线发展，万达广场附近前面是江，后面是高速路和山，根本无法扩充，全国知名的商圈有几个是条线商圈呢？ 当然，如果你只考虑价格，巴南区也不是你的首选。首选是江津和璧山，毕竟开车的距离都差不多，价格要便宜很多。而且通了轻轨之后，你也不会多在意那10几分钟的路程，对吧。 当然，龙兴、水土我也不建议大家购买，虽然水土的某项目容积率可以达到0.36，但是路程真的远。偶尔开车去一次我觉得没有多大的问题，但是每天？每天2次？简直不敢想。 品牌 这里可能要涉及一个品牌的问题，比如重庆人很认同龙湖，其实吧，我觉得吧，这个问题，咱们得认真的来对待。 如果我说提升小区物业的物业服务水平，但是每平米单价提升2000，你会考虑我们这个楼盘吗？ 我相信答案是否定的。但是为什么当贴上龙湖的标签的时候，你就愿意接受了呢？实质上你买单的并不是龙湖的物业水平，虽然在下X的时候是这么劝说自己的。实际上，买单的是可以炫耀或者让别人认同我们品味的本能。就好比很多人会选择BBA入门三连一样，车标和开发商品牌可都是装B利器。但是，我们要真的要非常冷静的对待这个问题。 还有一个问题，也需要认真的对待。我们现在认同龙湖的品牌和物业，无可厚非。但是一家企业的生存周期有多久？我们第一批次住的房子的开发商现在还坚持存在的有几家呢？以后难道不会有这样的生存变数吗？但是房子不一样，房子基本上是可以永久存在的，所以，选择的时候，我个人认为地段大于品牌。 业态 至于业态，我简单粗暴一点的 投资首选高层：好租，易转手，装修简单，价格涨幅合理。 改善不选洋房1楼：重庆这个夏天的天气极有可能是因为三峡水电站的影响，不排除未来也会是这样的夏天。夏天其实可以接受，冬天呢？ 大平层一定要选视野：不然那么大的客厅，你看出去看什么呢？ 叠拼优先叠上：和洋房的逻辑一样 别墅不用考虑地下室：地下室基本都潮湿得一B ，没有不潮湿的地下室 简单的意见，希望对大家选房有一点点的帮助。 |
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