一、郊区型项目定位、规划原则1、对于一个城市边缘、可塑性强但消费相对匮乏、培育时间相对较长的郊区型项目,其商业发展需秉持如下发展原则:整合核心需求、打造新鲜业态、创新组合模式、提升主题调性。 二、精准定位要点1 总体市场定位:大北京郊区化生活的样板,生活方式型——幸福·时光小镇——艺术商区。 “生活方式型·小镇艺术商区”的落地思考: a、项目定位所缺乏的是具有指导意义的功能、主题以及对于功能的建筑实现,为此,从建筑对于项目功能表达上,应体现其文化、艺术、创意的主题化生活,确立项目本身生活方式的型态。 b、小镇艺术商区的概念,既是对建筑模式的体现,也将涵盖项目整体功能和体验感的体现,同时主要包含了对于未来功能打造和空间营造的时尚化与主题化。
a、基础人群:满足基础 对于属地居住人群,更多关注商业提供的生活功能满足,但需要品质升级,必然是高于固安现有商业特征。 对属地居民,要解决基础生活配套及生活品质升级的需求,取决于品质层次的把握:固安有超市,没有精品超市;固安有影院,没有主题影院;固安有幼儿园,没有国际早教机构;固安有餐厅,没有特色餐厅;固安有商场,但有些好东西却买不到;……关键点在如何兼顾品质与人群的受众面: b、标杆人群:树立标杆 对于圈层人群,通过区别于北京的独特性的、体现固安区位优势的特定功能物业的定制设计来吸纳,拉升项目层次和品质。 对于圈层人群要解决的是圈层特定交际需求,辐射范围取决于功能满足的准确。 以特定功能吸引圈层人群是可实现的。 对商务圈层而言: 固安工业园区企业本身就有中高层管理者;临空产业区形成带来顶级商务人群,在机场周边解决商务交流;北京的商务客群有些特定交际需求放在北京之外可能会更适合。 对文化圈层而言: 文化和艺术创作需要安静、舒适的环境;文化创作者在北京拥有独立工作室成本很高,未必能负担的起;文化人的交流更适合在山清水秀的自然环境中;关键点在于圈层需求的准确把握和对应功能满足。 c、穿透人群:魅力穿透 对于大北京人群,需要用魅力去穿透,用粘性去留住,魅力和粘性的产生只能来源于环境、商业、文化,如何用三者去做主题就是关键。 对于魅力吸引人群,要解决丰富和深化魅力内涵问题,辐射范围取决于有魅力塑造的效果。 该部分人群是项目最大的难点所在,其出路依然是在于如何将环境、商业、文化三者有机结合,并用同意高度凝练的主题作为触媒。
消费群及特征 项目主题一方面来自客群对商业功能的需求特征,一方面来自其所彰显的主题化生活方式的体现。
三、按需规划营造一个生活方式型商业小镇,以主题配套+精致配套服务于生活、居住、休闲、体验群体和特定休闲是其商业模式的方向与主旨。 总体商业功能平台 功能分区的角度,西侧为静区,以强化艺术主题的院落型商业、艺术居住为主;北侧为动区,布置纯商业类物业。 动静两区,分别形成两条功能性道路:西侧的“艺术步道”,而东侧则“商业步道”,中间形成小型广场,满足功能及规划的需求。 初步形成三个小型广场服务于小镇与商业,而大湖南区则以现有功能形态与景观形成一个以固安文化相结合的“城市客厅”。 在满足商业使用的前提下,须尽量考虑居住类物业的最大化满足,为此,将规划用地范围限定如下区域: 特别说明:该区域以艺术类别墅为主,其滨水艺术类商业概念建筑与其形成互补,不建议仅划定滨水小区域作为艺术文化类商业,而需要结合艺术别墅形成特定的主题区域。
以上主打艺术的区域,以多元化的三个主题共同塑造一个商业形态,针对高端、小众、圈层人群,以独栋建筑、院落、会所等建筑形式,文化、餐饮、养生、休闲等营造标杆人群的专属领地和圈层文化。
|
|