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一是折现率（discount rate）。折现率是指将未来有限期的预期收益折算成现值的比率。它也是特定条件下的收益率，与资本化率的本质区别并不大，主要是折现率强调的是有限期，而资本化率是指未来无限期的预期收益这算成现值的比率。他们都是一种期望投资回报率。它和资本化率的大小反映的也是增值率的高低。例如1万元在一个市场，一年后可以达到1.2万元，那么它的折现率就是20%，高折现率预示着高收益，但同时也伴随着高风险。所以折现率=无风险利率+风险报酬率，无风险报酬率亦称安全利率，在具体实践中，它参照银行存款利率、国债利率或者政府发放的短期债券利率等。例如人民银行一年定期存款利率为1.5%，二年为2.1%；例如某期国债利率为4%等。风险报酬率取决于市场和资本主体，有的行业发展向好，资本主体的担保能力强，所以风险报酬率相应较低。因而折现率是评估专业人员根据评估时的实际情况，分析确定的。  二是资本化率（Capitalization Ratio）。它又称还原利率，收益利率。它与折现率反映有限期的时间不同，资本化率代表的是未来永续性收益（年金）转化为现值的比率。因收益持续时间的不同，折现率需要考虑机会成本和收益的不确定性，即无风险报酬率和风险报酬率。资本化率在此基础上还应考虑，资产收益的长期远景。同等条件下，收益期的长短和收益率的大小成正向关系。一般情况下，有收益的房地产（商铺的租金收益）、具有收益的非上市债券（企业债券的分期付息）等。这时候，折现率和资本化率就转化成为房地产、资产评估中的收益率，它也是收益法在评估中的完美的体现，但它也是该方法中最需要确定的要素之一。 2018年6月17日于南大和园 |
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