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作为一名房东，我经常混迹于房东群，本地论坛社区，时不时会看到房东吐槽，自己遇到过各种类型的奇葩租客，比如房间卫生搞的脏乱差，损坏物品，天天夜猫子半夜活动，被邻居投诉......其中最让房东们头疼的是，租客以各种理由拖欠房租，不交租金，霸占着房间，也不搬走，更有甚者，租客不仅拖欠房租，偷偷搬走，并且把房间里值钱的家当也“顺走”，很多房东碰到这类租客甚是头疼。  通常大家都会认为租客是弱势群体，在外面漂泊，但不知当房东也不是轻松的事，一旦遇到奇葩租客，也是各种心烦，有的时候不知道如何怎么办，特别是遇到耍赖型拖欠租金的租客。答应几天内给房租，然后没了消息，你催他，要么人家当没看见，要么各种理由，你让他搬走，他死都不搬。 针对各类奇葩租客，特别是拖欠租金的租客，做好以下2点非常关键！ 第一，问题的预防这里主要分为2个维度，首先前期租客的筛选，对于租客的工作性质，工作单位，哪里人，紧急联系人，租住用途等，其次最重要的是租赁合同的签订，关于租赁合同中以下几点一定要特别约定： ①要求租客在合同中写明他的联系方式、文书送达地址、工作单位、紧急联系人等； ②关于租户拖欠租金XX多久，合同自动解除，这个时间要明确约定，关于押金的问题，合同中也可做约定，如租客XXX久不缴纳房租，押金自动抵扣所拖欠租金部分，多退少补，可以申请违约金，比如超过XXX久不缴纳房租，违约金为所拖欠房租的X倍； 另外关于其它可能会出现的奇葩场景，比如:租户将房屋另做他途，比如自己做二房东，或者将租来的房屋本来说是居住的结果用来开皮包公司等等其它用途，只要房东可以想到的，建议添加到下载的标准租赁合同中，一旦租户出现以上问题，合同自动解除，同时租客承担相应的违约责任。 这里敲重点，签订纸质合同后，最好自己拍照存档，以防万一合同搞丢了，群里看到有的房东说自己合同丢了，不知道怎么办。 第二，问题出现后：租客拖欠租金，房东应该怎么办呢？简单总结四字“先礼后兵” 1.催租： 租客拖欠租金房东在与租客催租的沟通过程中，无论是电话，还是当面交流，记得录音，短信或者微信催租，记得截图保存，（房东先礼的证明，说白了，虽然租客拖欠租金本来不占理，但是作为房东我们要在已经占理的基础上再再占理） 2. 换锁： 经过以上交涉，租客仍然不交租金，实在不行就只能换锁了， 或断水断电、换锁、换指纹、换密码等）限期让租客把他的东西拿走，记得与租客沟通期间，彼此的对话全程录音。 备注：在实践中，有些房东的水电表都在租客房间内，自己无法停水停电，针对这样的房屋，建议房东装个密码指纹锁，出现这样的问题，房东相对也不会那么被动。 这里有个问题：关于租客物品的处置问题，”租客的个人物品”不建议私自清理，私自清理面临侵权之诉，同时也可能引发租客的愤怒，容易引起正面冲突，碰上冲动型的租客就得不偿失。 虽然从生活上的实践层面看，即使未来租户将房东告上法庭，本着谁主张谁就举证的原则，租客常常很难向法庭证明自己的损失物品究竟是什么。可能存在的风险：这种简单粗暴的做法，事后经常引发房东与租客的肢体冲突。那么如何处置租客的物品更为妥当呢？ 因篇幅较长详情见下篇，再次划重点，所有的问题，预防更为关键: 租客筛选，租约合同的细则签订，租约合同的保存。这些问题，房东自己细心用心点也可以。 注：如果房东通过中介找租客，尽量找信用好，大些的中介机构，这样出现问题之后，也可以积极协助房东解决问题，在群里看到有个房东，说当时通过中介找租客，租客的身份证信息没留，当时看到这个我也是。。。房东自己也是心大。 也可以借助第三方工具，可以下载E房东APP找租客，被房东投诉过的租客，平台基本都有标签记录，不会被推荐给房东。 另外房东也可以去当地的住房租赁管理服务平台去投诉（前提是房屋已经备案过哦） 关于如何处置租客的物品更为妥当？因篇幅较长，我放在下篇讲，希望大家及时关注~ 下篇链接如下：https://www.jianshu.com/writer#/notebooks/38491362/notes/50363229 |
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