2019年09月13日 08:49来源：财经白话 有人说，在调控的背景下，如今以统计局每个月统计的70个大中城市来说，至少一半的城市，所持有的房产在亏钱。 他的理论是，按照3%的租金回报率、5%的资金成本、4%的房屋折旧率来算，有一半以上的城市拿着房子都是亏钱的。 3%的租金回报率，小于5%的资金成本与4%的房屋折旧率之和9%，再加上目前多数城市的房价停止上涨，有些还在回调。 2019年7月份，70个大中城市中新房同比涨幅小于9%的，有29个。
总的收益率没能跑过成本，所以房产在亏钱。这个逻辑说得通吗？ 理论是这样的，正如本号多次强调的一个观点，投机客与炒房客能够炒房，一般都需要房价大涨的背景，慢涨或者滞涨，都无法承担投机客与炒房客的杠杆成本。 牛市期间，疯狂的炒房客都是以巨大的杠杆，有的甚至不惜走民间借贷的路，杠杆率高达20%以上，这么高的成本率，如果当年房价没有跑赢20%，基本亏钱。只要房价没有大涨，炒房客们都会亏得连衣服都没得穿。 一般的投资客，当然没有这么高的杠杆，资金成本一般没有这么高。 一般的投资客所需要承担的资金成本包括银行的贷款利率，目前苏州的贷款利率最高，已经突破了6%，其他城市一般都在5.5%左右。 至于上面说的折旧率，这个概念只对中心城市以外的三四线城市有效，对中心城市而言，地段胜于一切，只要地段好，再破烂的房子，都能卖出天价。所以折旧率对于中心城市的房子是不存在。 投资客还有承担的一个成本，是税费，尤其是二手房转手的时候，税费较高，包括契税（1%~4%）、个税（1%）、印花税（0.05%）、增值税（5%），总的税率成本在7%左右。 7%的税率成本再加上5.5%左右的贷款利率成本，持有房产的成本在12.5%左右。当然，你的房子还可以出租，以3%的租金回报率来说，成本便少了3%，也即是说，一般持有房产的成本在9.5%左右。 换言之，对于一般的投资行为，房价一年的涨幅没有跑赢9.5%就得亏，投资人就得亏。 所以，正如本号一直强调的，管理层一直在强调房价稳定，稳定就是最好的调控。乍一看，没什么道理，对普罗大众来说，只有降房价才算真调控。 但对于一个国家来说，既要考虑民众的购房压力，也不得不考虑金融系统的稳定性。如果房价波动性太大，势必会带来一些风险。 唯有稳定，既能达到控制房价，打压炒房客的目的，又能不至于产生系统性风险。 按照9.5%来对比统计局公布的7月份70个大中城市房价数据，的确有一半以上的城市，同比没有跑过9.5%。 但统计局的数据，本号早就说过，看看就好。本号根据中国房价行情网追踪的数据，统计了全国321个城市房价同比情况后发现，9月份房价涨幅同比跑赢了9.5%的城市，有72个。 如深圳、苏州、宁波、大理、昆明、兰州、呼和浩特、唐山、沈阳、哈尔滨、秦皇岛、汕头、日照、三明、洛阳、临沂、九江、新余等。
另外249个，没能跑赢。 |
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