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“父传子，子传孙”一直都是中国家财传承的传统观念。房产作为最重要的家庭财产，在现有法律规定下，主要有三种过户给孩子的方式。笔者身边很多朋友问过类似于“哪种方式最好”的问题，咨询的初衷惊人的一致：怎么办省钱？其实，大家都忽略了一个问题，光算眼前经济账，最终损失可能更大！ 下面笔者从两个方面：经济性和保障性，对三种方式做一个通俗易懂的讲解。其中，根本出发点是要保障父母和子女的双方利益。如果两者有冲突，以父母权益保障为先。另外，为便于理解，不做过多法条阐述，尽可能用白话说明。 （一）出让过户出让过户，也就是在老人生前，让子女按照买房的正常流程购买父母的房屋。这种方式对买方（也就是子女）的购房资质有一定的要求，具体参照各地限购政策判断。 从缴税的角度，涉及的税种是最多的。就以普通住宅为例，最多需要缴纳5.5%左右的增值税，20%的的个人所得税，1%-3%的增值税（根据房屋的房龄、面积和买方拥有房产数量不同，税率会略有调整）。 所以有人出主意了：“我把房子按1块钱卖给孩子，那是不是所有的税都按1块钱的成交价核算了？”这是大家最常见的误区。所有的房屋都有评估价，是由第三方评估机构根据政府指导价确定，一般比市场价略低。当成交价格低于指导价时，税率将按指导价格计算。所以税款金额不会因为交易价格低而下降。综上所述，只有在子女名下没有住房、房屋面积较小，且房龄超过5年的情况下有一定的税费优惠，而大多数其他情况下，这种过户方式的交税是最多的。 再来说说风险，先从子女角度讲起。婚姻法规定，若子女是在他们婚姻存续期间“买”到父母的房产，都属于夫妻共同财产。若父母在交易价格上给出一定优惠，也将默认为是对小夫妻家庭的馈赠。一旦未来面对离婚析产，这房产将至少有一半被儿媳或女婿分走。 再说说父母方面。若父母生前将房产过户给孩子后，父母直接失去了房屋的处置权和居住权，也就是说，房子过户到子女名下后，子女就有权腾退现有居住人、出租售卖房屋。即使在买卖时，父母和子女签署协议并约定赡养条件，在完成过户后这些条款就不再受法律保护。现在子女狠心将父母扫地出门的案例比比皆是，所以强烈建议家庭在房产过户前，尤其是在仅有一套自用住房时，一定要仔细考虑后再决定过户方式。 （二）赠与过户赠与过户同样是发生在父母生前，是父母直接以赠送的方式将房产给到自己的子女。与前一种方式一样，赠与过户同样要求子女有购房资格。 从税费的角度来说，赠与过户只涉及3%的契税。在大多数情况下，税费比第一种方式更优惠。 如果要从保障性角度分析，就要从赠与合同开始说起。赠与合同与一般的买卖合同不同，其中列举了赠与双方需要履行的的权利和义务，可以帮助规避家庭风险。例如，父母可以在合同中明确指明，所赠与财产为受赠子女的个人财产，从而避免因子女离婚而导致财产外流。 同样，父母也可以在赠与合同中列举子女接受赠与的条件，例如要求子女对其晚年生活赡养，保障医疗等条款。一旦子女出现不能履行合同约定义务、未能赡养父母等行为，即使房产已经完成过户手续，父母仍然有权利通过诉讼追回已经赠与的房产。但值得提醒的是，在实际操作过程中，会因为诉讼流程复杂、证据采集困难等原因，最终追回的可能性不高。 （三）继承过户继承过户是指在老人身后，子女通过继承方式获得父母财产。在没有遗嘱的情况下，继承方式将按照法定继承执行；若父母期望的过户份额与法定继承不一致，则生前可以通过“遗嘱”明确分配意愿，百年后子女根据遗嘱执行。 从经济角度来说，我国不征收遗产税，所以继承房产不发生额外税费，是以上三种方式中最划算的。父母不需要参与复杂的过户手续，只需自己写一份遗嘱即可，甚至都不需要公证。 从保障性角度来说，继承过户也是对父母晚年生活最全面的保险。首先，遗嘱属于个人行为，房产如何分配也完全属于父母的个人决定。订立遗嘱的过程中，父母无需让子女过多参与意见，甚至不需要告知子女遗嘱内容。只有这样，才能保证房产的分配方式是真正遵从内心想法，也避免父母与子女就分配方式产生正面的冲突，影响家庭和谐。其次，遗嘱作为一份法律文书，还能附上子女的继承条件。例如：必须负责养老送终等附加条件。若继承人没有履行这些条件，将无权获得这部分财产。这无形中，也是对觊觎父母财产却不想付出的子女套上“紧箍咒”。 最重要的是，房产作为父母最主要的个人财产，是对自己晚年生活最及时有效的保障。生前直接把房产直接过户给子女，无疑把自己的安全感寄托在他人的孝顺与善良上，一旦遭受子女窘迫的对待，很难有挽回的余地。而如果把房产攥在自己手里，退一万步讲，就算晚年生活不幸福，不依靠子女也可以自主选择养老方式，自行承担生活与医疗成本。另外，遗嘱的订立与修改都比较便利，父母完全可以依据实际的赡养程度“公平”分配房产，也是对子女一片孝心的回馈。 （四）结语通过前面对三种房产过户方式的分析，可以得出很明确的结论：无论从风险性、或是保障性角度，无论从父母、还是子女角度，继承过户都是最佳的选择。 家产传承，尤其是房产的传承，是每个家庭都会面对的事情，在这个过程中，建议大家多从规避风险的角度考虑，而不是单纯以支付费用为衡量标准；以父母的利益和意愿为重，而非以子女的得失和想法为主。根据各个家庭实际情况选择最合适的方式。最后，“百善孝为先”，子女更别以“获得财产”为前提条件，更多追求父母的晚年幸福，才是生为子女最应该做的事情。 |
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