文：小飞在中国人的传统观念里，子女继承父母的遗产是天经地义之事。目前，我国城镇居民的家庭财富是和房子深度捆绑的，相关机构数据显示，房产已经占据家庭财富的70%以上。这意味着，当父母们去世后，留给子女最大的财富，就是房产。如何最大限度地把这样一笔巨大的资产传承给孩子，是父母不得不考虑的问题。  在现实生活中，把这样一笔巨大的资产最大限度地而且很顺利地传承给孩子却不是一件容易的事情。如果家里是独生子女，父母去世后，子女作为法定的第一继承人，可以顺利继承父母的房产，不会有什么冲突或变故。但现在，社会上35~60岁的中年人中年人大多有兄弟姐妹，而随着父母的离去，经常会发生在房产继承与分割问题而引发矛盾，甚至最后“对簿公堂”的现象。  此外大部分人不清楚房产过户究竟应该生前办还是离世后再办，实际上在房产过户的“新规”之下，和以前已经大不同了。虽然只是一个小小的选择，但是在资金上可能会相差十几万。 从2021年1月1日起，新中国第一部以法典命名的法律——《民法典》就要正式开始实施了。与以往的一些法律相比，民法典对于房子继承问题作了更为详细的修改和完善。伴随“新规”来袭，房子不用争了，以后再闹也没用了。一般来说房产过户有3种方式，分别是赠与、继承和买卖过户。  继承方式过户迎来“大变化” 1、侄、甥也可以继承房产：在没有立遗嘱或遗嘱无效的情况下，老人去世后，会按合法继承人的方式执行遗产继承。按照现行法律，配偶、子女、父母，为第一顺位继承人；兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，为第二顺位继承人。 《民法典》在原来的基础上，新增了“代位继承”，即被继承人的兄弟姐妹的子女，有代位继承权，也就是说“侄、甥也可以继承”。此举很大程度上避免了因为没有法定继承人而导致遗产收归国有，加大了对私产的保护力度。  2、以最后确立的遗嘱为准：众所周知，遗嘱一直是子女继承父母财产的重要依据。为了保证遗嘱的真实性和说服力，遗嘱必须经过公证才能生效。明年起，在新规中公证遗嘱不再具有最高效力，如有多份遗嘱，则按最后确立的那份为准执行。 新增两种立遗嘱方式：《民法典》中，新增的两种形式——“录像遗嘱”和“打印遗嘱”。值得注意的是，录像遗嘱和打印遗嘱，都需要两个及以上的见证人，且需签名确认，并注明日期，这样才是有效的遗嘱。  3、法定继承人等分财产：没有立遗嘱或遗嘱无效的情况下，按合法继承人的方式继承老人遗产，也会经常引起家庭矛盾，每个继承人都想分到更多的财产，吵得不可开交。如今在《民法典》明确规定，遗产继承由所有合法继承人平分，再闹也没有用。遗留房产的平均分配，这样能尽可能减少家庭纠纷。 继承过户相比其它两种过户税费低，通常只要缴纳一定的公证费和登记费就行了，一般在几百至几千元不等。麻烦在于流程，其次若继承人名下还有自己的房子，则再转卖这套房子，需要缴纳房产差值20%的个税。如果你考虑哪种房产过户方式对子女最为划算，身后继承过户未必就是最优选择了，所以，这就有了第二种和第三种房产过户方式。  赠与过户 光听名字可能就会觉得，赠与过户是一种非常划算的方式，其实房产赠与产生的费用还不是一笔小费用。办理房屋赠与，通常是赠与人与受赠人签订书面合同，然后双方当事人凭房屋所有权证、赠与合同等材料，按照规定缴纳的相关税费，并进行公证。最后，受赠人凭借赠书、产权证、公证书、契税收据等文件，到房地产管理部门办理房屋所有权的转移登记。 选择这种方式，需要承担公证费、登记费、契税、印花税、个税以及评估费等各种费用，值得注意的是，在赠与过程中，由于父母和子女是近亲属关系，而且父母是无偿赠与子女的，所以免收营业税和个税。  按照目前最新的规定，子女接受父母赠与的房产需缴纳包括3%契税、公证费按1%、双方各交0.05%印花税。以评估值200万的普通房产为例，整个房产赠与过户费用就为8.2万元。如果是一些价值较高的房产，费用自然会更高。 从这一方面来看的话，随着房子价值的提升，需要缴纳的费用也会水涨船高，所以一般是不建议选择赠与过户这种方式  买卖过户 买卖过户是一种比较常见的过户方式，相当于父母直接将房子“卖给”子女，通过这种方式可以省下不少的税费。然而这也需要建立在一定的前提之下，那就是房产证满5年并且是唯一的一套，缴纳契税、登记费等。如果房子不满5年的话，需要多缴纳增值税和附加税了，其次名下多套房，那还要多加一个“个人所得税”。 同样以交易价200万的普通房产为例，房产面积在90-144平米之间，房产证满5年且非唯一房产，跟正常买卖二手房交易一样，则买卖过户需缴纳税费为：200万*（契税3%+1%）=8万。相比之下，在现有新规下买卖过户费用是要少于赠与过户的。  综上所述，可以发现，继承过户可以看作是税费支出最低的，其次是买卖过户，最后是赠与过户，但具体选哪一种情况，大家还得结合自身情况来选择。随着2021年1月1日起正式实施《民法典》，意味着明年开始房产过户全都要按规照办了。 |
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