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三、“应当首先满足业主的需要”的法律适用 1、关于“应当首先满足业主的需要”的义务主体。 我们通常理解的小区车位、车库“应当首先满足业主需要”义务主体主要是指开发商。其他依法取得车位、车库所有权的业主，再次出租或转让车位、车库时是否也成为义务主体呢？有学者认为：“如果业主购买车位的要求尚未满足，无论是开发商或是其他拥有车位所有权的业主，都不能将车位卖给购房业主以外的第三人。”[8]也有学者认为，“首先满足业主的需要”仅仅只约束开发商出售、出租车位、车库的情形，不能约束已经取得车位、车库所有权的业主的出售、出租行为。[9] 笔者认为，“应当首先满足业主的需要”的立法的目的是为了保护小区业主的利益，确保小区业主能享有国家法律（标准）规定的生活品质，并非仅仅是为了限制开发商的权利。而且，如果小区业主将车位、车库转让给业主以外的第三人，同样会给建筑物区分所有权理论带来冲击。因此，笔者认为，“应当首先满足业主的需要”的义务主体泛指所有车位、车库的权利人。 2、关于义务主体承担“首先满足业主的需要”义务的期限。 义务主体应在什么期限内承担“首先满足业主的需要”的义务是该条款适用的一个主要问题，也是《司法解释》在征求意见过程中的争议焦点之一。笔者认为，《物权法》第七十四条第一款并没有对“满足需要”的期限作出规定，应该理解为在车位、车库的合理使用年限内，即不论业主提出该要求是在住宅交付时还是住宅交付20年后甚至更长的时间，只要有业主提出需要，开发商及小区的车位、车库的其他权利人应当首先满足本小区业主的需要。也就是说，在车位、车库的合理使用年限内，均应受该条款的约束。至于目前一些专家所持的所谓只考虑满足“现实需要”而不应考虑“潜在需要”的观点以及《司法解释》（征求意见稿）中所述的四年期限没有任何法律依据和法理基础。 3、关于“业主需要”的正确理解与适用 “满足业主的需要”是满足业主的“使用需要”还是满足业主的“投资需要”？笔者认为，很显然，车位、车库作为住宅的配套建筑是用来使用的，而非投资的。物权法第七十四条第一款保护的也是业主的使用权益，而不可能是投资收益。因此，业主如果购买车位、车库用作投资，不应得到保护。当然，业主如果确有需要，其购买车位、车库的数量也不应受到1个、2个或按配比数量购买的限制，只要确有需要，均应首先得到满足。 4、关于当事人违反“应当首先满足业主的需要”的法律后果。 关于“应当首先满足业主的需要”是否属于强制性规范，目前存在一定的争议。著名法学家王利明认为，该条款在性质上应属于强制性规范，违反了该规定而订立的合同，都应当被宣告无效；[10]而也有一些法学专家认为，只有在损害国家利益或者社会公共利益，存在严重违法性的情况下，某一交易行为才会被确定为绝对无效。而建设单位出售、赠与或者出车位、车库的行为往往只涉及到交易当事人及当事人之外的小区业主的利益，与国家利益、社会公共利益无关，因此，将《物权法》第七十四条第一款理解为强制性规范不妥。[11] 笔者认为，“应当首先满足业主的需要”属于强制性规范，理由有二：一是从维护稳定社会和生活秩序的角度出发，宜认定其为强制性规范；二是如果该规范不是强制性规范，则开发商及车位、车库的其他权利人违反规范，小区业主无法获得司法救济以实现立法所规定的目的——即获得车位、车库的使用权。因此，“应当首先满足业主的需要”属于强制性规范，而且属于效力性的强制性规范。开发商及车位、车库的其他权利人如果违反该规范，将车位、车库出售或赠与给小区业主以外的人，其交易即因违反法律的强制性规范而无效。这种无效属于自始、确定的无效，不仅在出售、赠与车位、车库的当事人之间无效，对于上述当事人以外的任何人都无效。由于车位、车库的不定期出租没有违反“应当首先满足业主的需要”，因此，在没有业主有“现实需要”的情况下，开发商及车位、车库的其他权利人与第三人签订的不定期出租合同是有效的，但如果出租合同确定了固定期限，则有关该固定期限的条款违反了“应当首先满足业主的需要”的规定，当业主存在现实需要时，可以主张该条款无效，要求开发商及车位、车库的其他权利人收回该车位、车库。 5、关于车位、车库权利人与小区业主之间的利益平衡 “应当首先满足业主的需要”之所以成为《司法解释》的焦点和难点之一，主要是因为开发商与业主之间的利益平衡确实很难把握：如果允许车位、车库可以转让给第三人，这样就会使整个车库进入市场机制，势必造成车库的价格的上涨；甚至有人认为，自由转让将会使小区以外的其他人控制车位的资源，进而向业主收取高额垄断租金。[12]而过分的限制开发商的权利，只会造成本来紧缺的车位资源的闲置。因为，其他人不但不能买，而且不能租，否则原来的“权利人“可以主张租、售无效。这就意味着，如果业主都故意不租不买（现实中以这种方式“维权”的情况并不鲜见），这不但会造成建设单位的资金周转严重困难，而且使稀缺的车位资源不能发挥效用，这也不是立法所追求的效果。[13] 笔者认为，上述两种意见在法律适用时均应予以考虑，既要保护业主的合理权益，也要保护车位、车库权利人（主要是开发商）的合法权益。如果为了保护一方权益而过分限制了另一方权利，则就有可能打击权利受到限制一方的积极性，最终使双方的权益均应受到损害。笔者建议，可在法律适用时采取以下措施，以尽量平衡车位、车库权利人与小区业主之间的利益。 （1）应当允许车位、车库的权利人将闲置车位、车库出租或抵押给第三人。 由于车位、车库的配置比例充分考虑了建筑物合理使用年限内的社会发展因素，因此，在很多小区，特别是入住率不高的小区，车位、车库的闲置率非常高，开发商的资金压力也比较大。因此，应当允许开发商及车位、车库的其他权利人可将闲置车位、车库出租给小区业主以外的第三人，也可在该车位、车库上设置抵押权。但车位、车库在实现抵押权时，原则上只能向小区业主拍卖（开发商破产除外）。 （2）车位、车库的合理销售价格应综合考虑车位、车库的建造成本、市场供需等因素，由中介机构评估确定；车位、车库的出租价格应与其销售价格相适用，即租、售价格比应当合理。 由于销售对象受到限制，在确定车位、车库销售价格，业主拥有很大的优势。为保护开发商的利益，应由中介机构评估确定车位、车库的合理销售价格，业主的报价低于合理销售价格的，开发商有权拒绝销售，并视为业主没有现实的需求。另外，由于限制了对外转让，业主不再担心购买竞争，如果租、售价格比不合理，业主很可能“只租不售”，开发商的利益就得不到保障。因此，应保证租、售价格维持在一个合理的水平，即租赁的价格应当高于车位、车库销售价款的银行贷款利息。 （3）当开发商破产、清算时，应当允许车位、车库对外转让。 如开发商破产，没有销售的车位、车库将被列入破产财产，按法定程序进行分配。在拍卖过程中，当业主不参与竞拍的情况下，如果还限制业主以外的第三人取得该车位、车库的所有权，则将使破产无法正常推进；另外，开发商在项目开发完成后，如果没有其他经营业务，往往需要把公司注销，在公司注销时，没有销售的车位、车库也应当被允许转让给第三方。上述两种情形是“应当首先满足业主的需要”的例外情况，应按照严格的程序适用。 四、结语 《物权法》第七十四条对住宅小区车位、车库的权属作出了明确规定，平息了几年来权属的争议，同时创造性的发明了“应当首先满足业主的需要”的这一规定。由于“首先权”或“首先义务”第一次出现在我国法律中，如何理解与适用成了司法实践的争议焦点和难点。新出台的最高人民法院《司法解释》对此也没有作出明确、具体的界定，如何理解和适用“应当首先满足业主的需要”将继续成为焦点和难点。笔者抛砖引玉，期待得到各位专家与同行的指正。 【参考文献】 [1]全国人大常委会法制工作委员会民法室：《中华人民共和国物权法条文说明、立法理由及相关规定》，北京大学出版社2007版，第74页 [2] 最高人民法院民一庭负责人就建筑物区分所有权、物业服务司法解释答记者问， [3]曹文衔：《对于最高人民法院〈关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉（征求意见稿）的修改建议》， [4]高圣平：《“首先满足业主需要的”的规范意义》，《法学》2009年第2期 [5]颜雪明：《对最高人民法院〈关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉（征求意见稿）》的学习体会和粗浅意见》， [6]胡仕浩：《房屋承租人的优先购买权的效力》，《中国民事审判前沿》，2005年第1集 [7]黄松有主编：《中华人民共和国物权法条文理解与适用》，人民法院出版社，2007年版，第239页 [8]张雯：《沸沸扬扬的车位之争能否尘埃落定》，《住宅产业》2007年第7期 [9]高圣平：《首先满足业主需要的规范意义》，《法学》2009年第2期 [10]王利明：《物权法研究》（修订版?上卷），中国人民大学出版社2007年版，第604页 [11]高圣平：《首先满足业主需要的规范意义》，《法学》2009年第2期 [12]戴忠喜：《刍议美国法中住宅小区车库及停车位、会所、绿地的归属》，《中国房地产》2005年第11期 [13]颜雪明：《对最高人民法院〈关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉（征求意见稿）》的学习体会和粗浅意见》， |
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