 作者：蒋峰 商品买卖过程中，经常会出现开发商逾期交房和逾期交付房屋权属证书的情形。本文以一则人民法院公布的案例为基础，对相关问题提出观点。 一、本案当事人 1、原告：周某治，男。俞某芳，女。 2、被告：余姚某房地产开发有限公司 二、原告诉讼请求 1、故要求被告立即履行2013年9月23日出具的书面说明确定的维修义务，维修结果应与图纸相符，达到国家标准； 2、被告立即向二原告交付余姚市城区悦龙湾X幢X号房产，并承担自2013年1月1日起至实际交付之日止按日向二原告支付已付房价人民币5 162 730元的万分之二的违约金(暂算至2014年1月1日违约金为：376 879．29元)； 3、被告立即向二原告交付余姚市城区悦龙湾X幢X号房产的《房产所有权证》和《国有土地使用权证》，办理相关变更登记，并承担自2013年4月1日起至实际交付权属证书之日止按日向二原告支付已付房款人民币5 162 730元的万分之三的违约金(暂算至2014年1月1日违约金为：425 925．23元)； 4、被告承担本案的诉讼费。 三、被告上诉请求 一审认定事实错误，适用法律不当，请求驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。 四、被告的观点：一、涉案房屋不存在原告周某治、俞某芳所称的质量问题。二、被告已明确告知原告交房的时间，但原告因其自身原因一直未配合办理交房手续。理由：1．2012年11月12日二原告向被告出具双方同意书，载明“本人知晓该房源先为众安公司工程部办公用房，按照合同约定将于2012年12月31日前完成房子交付手续”，从该文字可以看出实际上在签署双方同意书之日原告既已经完全了解房屋情况，知晓房屋已在实际使用，并明知被告已具备交房条件，同时原告也进一步承诺将在一个月之后按照合同约定配合办理相关的交房手续，因此，被告已就房屋交房情况向原告作了明确说明，且原告已经知晓被告无须再在2012年12月31日另行书面通知。2．双方同意书载明“经本人与众安公司协商一致，本人按照合同时间，配合办理相关交房工作，以便办理相关产权等手续，但不领取X幢X号钥匙等物料……”，可以说明原告已向被告承诺将于约定日期即2012年12月31日前配合被告办理相关交房手续，以便按期办理产权手续，现原告无正当理由不予以配合交房工作是明显违约行为。3．原告在双方同意书中明确“本人承诺愿意在2013年6月30日之前将X幢X号作为众安公司工程部办公用房使用，待期满后2013年7月1日将房屋钥匙等相关东西重新交接，如不能如期交付，按照商品房买卖合同第10条逾期交房违约责任来处理……”，该文字可以看出原告承诺在2013年7月1日之前将房屋钥匙等相关物料重新交接，如不能如期交付则按合同第10条处理，此处交付与之前的交接是一致的，范围仅仅为钥匙等物料而已。4．被告作为房地产开发公司已在双方同意书中以及其他途径通知原告前来办理交房手续，但是原告一直没有回应，导致至今仍未完全交房，原告为此应该承担全部责任。三、被告已于2013年3月9日取得涉案房屋所有权证，于2013年3月25日取得土地使用权证，上述均属于合同约定的2013年3月31日前，只有在买卖双方办理完毕交房手续后上述权证才可以过户到原告名下，因此因原告无故不去办理交房手续，致房屋所有权证及其土地使用权证等无法顺利过户到原告名下，应当由原告自行承担责任。同时，合同附件8补充协议第6条第2款约定“若出卖人逾期交房并承担了逾期交房违约责任后的本合同第16条出卖人承诺取得土地房屋权属证书时间相应顺延”，即使认定被告逾期交房，那么逾期交房屋权属证书时间应当与认定的逾期交房时间一致，不能简单套用合同约定的2013年3月31日。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 五、法院裁判结果： 1、一审法院： 一、被告某某公司于本判决生效之日起三十日内向原告周某治、俞某芳交付余姚市城区悦龙湾X幢X号房屋； 二、被告某某公司于本判决生效之日起三十日内向原告周某治、俞某芳交付余姚市城区悦龙湾X幢X号房屋的房地产权属证书(即被告某某公司办理余姚市城区悦龙湾X幢X号房屋的转移登记过户手续，办理过户所需应当由买方缴纳的税费由原告周某治、俞某芳承担)； 三、被告某某公司按原告周某治、俞某芳已付购房款5 162 730元从2013年7月1日起按日万分之二向原告方支付逾期交房违约金至实际交付房屋之日止(2013年7月1日至2014年1月1日，违约金为191 021．01元)； 四、被告某某公司按原告周某治、俞某芳已付购房款5 162 730元从2013年4月1日起按日万分之三向原告方支付逾期交付房地产权属证书违约金至本判决生效之日止(2013年4月1日至2014年1月1日，违约金为425 925．23元)； 五、驳回原告周某治、俞某芳的其他诉讼请求。 以上款项限在本判决发生法律效力后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11 828元，减半收取5914元，保全费4770元，合计10 684元，由原告周某治、俞某芳承担2473元、被告余姚某某房地产开发有限公司承担8211元 2、二审法院：驳回上诉，维持原判。 六、本案争议焦点：一是涉案房屋是否存在逾期交付？ 二是被告是否承担两种违约责任：逾期交付房屋和逾期交付权属证书的违约责任？  七、本案基本事实 1、2012年11月12日，原告周某治、俞某芳(买受人)与被告某某公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》一份，约定：买受人购买的商品房为预售商品房(住宅，悦龙湾X幢X号)，商品房房款合计5 162 730元，买受人按其他方式按期付款； 2、出卖人应当在2012年12月31日前，将符合各项条件的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金； 3、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单，在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担； 4、出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，出卖人承诺于2013年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。 5、买受人委托出卖人办理该商品房转移登记，出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理，约定日期起30日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的1％承担违约责任，约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，买受人不退房，出卖人自约定日期起至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。 6、若出卖人逾期交房并承担了逾期交房违约责任的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同等。 7、2012年11月12日，二原告出具《双方同意书》一份，言明：“本人俞某芳、周某治购买悦龙湾X幢X号房源，本人知晓该房源先为某某公司工程部办公用房，按照合同约定将于2012年12月31日前完成房子的交付手续，经本人与余姚某某公司协商一致，本人按照合同约定时间配合办理相关交房工作，以便按期办理相关产证等手续，但不领取X幢X号钥匙等物料。本人承诺愿意在2013年6月30前将X幢X号作为某某公司工程部办公使用，待期满后于2013年7月1日将房屋钥匙等相关物料重新交接，如不能如期交付按商品房买卖合同第十条逾期交房的违约责任来处理，房屋内部恢复合同交房标准，特此承诺。” 8、2013年9月23日，原告至被告处就房屋的质量瑕疵问题与被告交涉，某某公司的工作人员(黄某亮)在《悦龙湾X幢X号房产所在问题》上书写说明：“2013年9月6日悦龙湾X幢X号经业主与房产公司在交房前进行现场勘查验房发现并确认以上未打“×”26条问题，房产公司承诺在2013年10月5日前整改完毕，打“×”7条问题在经业主与房产公司进一步核实设计图纸和有关证据后确认，房产公司承诺在将所有房屋质量问题解决之后再履行交房手续。 9、2013年3月9日，被告登记取得余姚市城区悦龙湾X幢X号的房屋所有权证(初始登记)；2013年3月25日，被告取得余姚市城区悦龙湾X幢X号的土地使用权(土地使用权分割登记)。 10、二原告依照合同约定将房屋价款5162730元支付给被告。至起诉之日，被告未与原告办理房屋交付手续，亦未向原告交付房地产权属证书。 八、评析 1、违约金：简单地说，如果发生“迟延履行”的情形，债务人要支付一定数量的金钱。当约定的违约金低于或等于违约所造成的损失时，违约金的属性为赔偿性的，至于超出部分的被视为惩罚性的。违约金的性质有赔偿性为主、惩罚性为辅的属性。当然违约金设立的初衷就是有“担保属性“。能促使当事人积极履行好各自的义务，以实现合同目的。当事人之间有任意约定违约金的自由。 2、法律规定和司法解释规定： 第一条：《合同法》第114条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二条：《合同法》司法解释二： 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 3、结合本案来具体分析： 第一个方面：第一次约定的交房时间：2012年12月31日以前。约定的交付不动产权证书和土地使用权证书的时间：2013年3月31日以前。第二次约定的交房时间：2013年6月30日。 第二个方面：被告是否存在逾期交房的行为？理由有这些： 第一个理由：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 第二个理由：合同中约定交房的时间为2012年12月31日以前。但后来双方在2012年11月12日又有一个新的约定：原告同意延迟于2013年6月30日按合同约定的交房标准交房。 第三个理由：在2013年6月30日以前，被告没有书面通知原告履行交房手续。现被告说是原告的原因而不能办理交房手续。被告没有证据来证实是原告的原因。在2012年6月30日这天双方没有履行交房手续，在程序上来说，是被告的原因。 第四个理由：2013年9月23日，原告至被告处就房屋的质量瑕疵问题与被告交涉。被告书面承诺2013年10月5日前完成整改工作。实际到了起诉之日截止以前，被告也没有最终完成好质量的整改工作。综合分析上述情况，法院认定被告尚未依照约定将涉案房屋交付给原告方，故被告的逾期交付行为已构成违约。逾期时间计算起点为：2013年7月1日。 第三个方面：被告要承担逾期交付房产证、土地使用权证书的违约责任。 被告认为：即使认定被告逾期交房，那么逾期交房屋权属证书时间应当相应的顺延。现被告以合同中的条款(附件八补充协议第6条第2款)“若出卖人逾期交房并承担了逾期交房违约责任的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同等”为由。按这条规定来理解：被告最有可能不要承担逾期交付房产证、土地使用权证书的违约责任。 根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提清对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 附件八补充协议第6条第2款系被告方提供，其内容显然置原告方的利益于不顾，导致其权益处于不确定状态，免除了被告按时交付房地产权属证书的义务，应当为无效的格式条款，故被告不能因为双方有此条款的约定而免除其逾期交付权属证书的违约责任。被告要承担逾期交付房产证、土地使用权证书的违约责任。其逾期交付房屋权属证书的计算起点为：2013年4月1日。 （请加微信公众号：yfzp1395)  |
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