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郑重声明：严禁抄袭、违者必究！ 如转载，必须载明作者姓名和手机号！ 本文要研究的问题：1、一房二卖，哪个买受人可以取得房屋所有权？ 2、（本文假设根据法律规定，第一个买受人可以取得房屋所有权）若第二个买卖是虚假买卖，第一个买受人以什么理由主张合同无效？恶意串通损害第三人利益？非真实意思表示？3、如果第二个买卖是虚假的，但买卖双方经过虚假诉讼法院生效裁判文书确认合同有效，第一买受人应该通过什么程序救济自己的权利（注：本文仅讨论民事程序）？ 一、一房二卖，哪个买受人可以取得房屋所有权？ 《买卖合同司法解释》第九条和第十条对普通动产和特殊动产的一物多卖做了规定，但是对于不动产的一物多卖没有做出规定。我认为，在一房多卖的背景下，如果买受人均要求继续履行合同（取得房屋所有权、交房），应当按照如下顺序确定可以继续履行合同的买受人： （一）已过户 《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。” 不动产物权的转移以登记为标志，登记也具有公示公信的效力。如果房屋卖售人一房二卖，其中一个房屋买受人已经办理过户手续拿到了产证，则一般为该房屋买受人取得房屋的所有权（存在合同无效等情形的除外）。 但是有两点需要注意： 1、已过户拿到产证者取得房屋所有权是正常的继受取得房屋所有权，并非基于善意取得制度取得房屋所有权。《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。” 房屋卖售人虽然一房二卖，但是在办理过户手续前，房屋卖售人仍然对标的房屋享有所有权，不存在无权处分的问题，也就不存在善意取得的适用。另外，房屋买受人取得房屋所有权也不要求房屋买受人是“善意的”，即不要求房屋买受人不知道或者不应当知道房屋卖售人与其他人也签订了房屋买卖合同（存在合同无效事由的除外，如非真实意思表示，恶意串通损害第三人利益等）。因为两个房屋买受人虽然存在“竞争关系”，不能简单的定论后买者是恶意的。 2、取得产证者不一定能够取得房屋的所有权。如果取得产证者与房屋卖售人之间的合同无效，根据《合同法》第58条的规定【合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。】取得产证者应当将房屋过户回房屋卖售人，另外一个房屋买受人可以要求房屋卖售人继续履行合同（过户、交房等）。 （二）未过户，但已办理预告登记 《物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”《物权法解释一》第四条规定：“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。” 预告登记具有公示效力，办理了预告登记的房屋买卖合同具有准物权效力。 1、先签订了合同的房屋买受人办理了预告登记，则该房屋买受人可以取得房屋的所有权。 2、先签订了合同的房屋买受人未办理了预告登记，后签订合同的房屋买受人办理了预告登记，则后签订合同者可以取得房屋所有权，但是存在合同无效的情形除外。 （三）未过户，也未办理预告登记 如果房子既未过户，也未预告登记，则两个房屋买受人的地位是平等的，两个房屋买受人存在竞争关系。那么，如果两个房屋买受人都诉请要求房屋卖售人办理过户手续，则法院应当综合两份合同的履行情况综合判断。如：先签订合同者优先，付款较多者优先，实际占有或控制房屋者优先，对房屋的需求为实际居住者优先等等。 二、主张合同无效的理由：一般而言，“非真实意思表示”优于“恶意串通损害第三人利益” 我代理的北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初19180号确认合同无效纠纷案、上海市杨浦区人民法院（2017）沪0110民初18436号房屋买卖合同纠纷案、上海市第二中级人民法院（2018）沪02民终8228号房屋买卖合同纠纷案三个案件中，我都是代理被告（二审中是被上诉人）应诉（都取得了胜诉），原告（二审中的上诉人）都是以“恶意串通，损害第三人利益”为由起诉或上诉，要求确认合同无效。原告（二审中的上诉人）以“恶意串通，损害第三人利益”为由要求确认合同无效的诉求都没有得到法院支持，这当然和个案中举证质证及法庭辩论等有很大的关系，但是从上述几个案子，我们也可以看出，以“恶意串通，损害第三人利益”为由要求确认合同无效的诉求很难得到支持，因为“恶意串通”很难举证证明。 《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……” “恶意串通”是指合同双方以损害第三人利益为目的而非法勾结通谋的行为。在公证委托卖房的背景下，“恶意串通”是指公证委托的代理人（受托人）与买房人以损害卖房人（严格讲是房屋所有权人）利益为目的，非法勾结通谋的行为。 （一）“谁主张，谁举证” 《民事诉讼法》第64条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。” 《民诉法解释》第90条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。” 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。” 根据上述规定，以恶意串通损害第三人利益为由主张合同无效的一方应当举证证明“恶意串通”。 （二）最直接最有力的证据难以获得 例如，在公证委托卖房案件中，如果卖售人本人【（原）房屋所有人】以恶意串通损害第三人利益为由诉请确认合同无效，证明“恶意串通”的最直接最有力的证据莫过于如下证据（其一即可）： 1、（原）房屋所有人的公证委托代理人与买受人签订的协议，协议内容是如下条款（全部或主要部分）：合同价明显低于市场价、房款不实际支付给房屋所有权人、非法利益如何分配、如何规避法律责任等等。 2、（原）房屋所有人的公证委托代理人与买受人谋划非法转让房屋所有人房产以非法获利的真实性能够得到认可的录音录像等。 但是上述证据一般不会存在，即便存在，（原）房屋所有人也几乎不可能获得。所以说，最直接最有力的证据难以获得。 （三）与其七拼八凑碰运气，还不如转换思路 1、七拼八凑碰运气 所谓七拼八凑碰运气，是指以恶意串通损害第三人利益为由主张合同无效的一方，罗列诸多对自己有利的证据【如：房价低于市场价的70%或房价偏低、房屋买受人没有实际看房、房屋买受人没有实际支付房款或（原）房屋所有人没有实际收到房款、该房屋交易有“套路贷”的背景或与之关联、房屋买卖合同的部分主要条款缺失或不合常理等等】。不可否认，这些证据是很重要的证据，也是获得胜诉的必要条件。但是，之所以说“碰运气”，是因为这些证据无一能够直接证明“恶意串通”，举证方只能寄希望于法官根据优势证据原则和自由心证能够相信自己所说属实并进而支持自己的诉讼请求，但是请求权基础逻辑上的混乱脱节给法官的裁判带来压力和困扰，所以说原告有碰运气之嫌。 当然，个案中原告如此主张可能是无奈之举，也有可能是个案中有一两个很有利且很有力的背景，如： （1）买卖双方有关联关系：最高人民法院（2012）民四终字第1号民事判决（最高院指导案例33号）债务人将主要财产以明显不合理低价转让给其关联公司，关联公司在明知债务人欠债的情况下，未实际支付对价的，可以认定债务人与其关联公司恶意串通、损害债权人利益，与此相关的财产转让合同应当认定为无效。 （2）公证委托卖房背景下，（原）房屋所有人的代理人与房屋买受人是同事关系，且庭审中谎称之前不认识。北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初7279号民事判决认为：结合郭某某与张某某在本案审理初期均表示双方因此次房屋买卖事件才予以相识，直到王某某调取双方均系中鼎嘉业（北京）投资管理有限公司的职员后，双方才承认系事先认识的同事关系。故本院认为依据毛某与王某某的公证书，如果王某某不能按期偿还借款，毛某可依据公证书向法院申请强制执行。即使需要出售涉案房屋来偿还王某某对毛某的借款，张某某亦应核算欠款数额，与王某某共同确定出售房屋的具体内容及出售房屋后售房款的处置情况。但张某某在本案中并未履行上述义务，作为买受人的郭某某亦未履行实际付款义务，故据此本院认定郭某某与张某某在房屋买卖的过程中存在恶意串通的事实行为，损害了王某某的合法权益。 2、转换思路：以意思表示不真实为由主张合同无效 （1）法律规定 《民法通则》第55条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益。” 《民法总则》第143条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。” （2）法理解析 什么是意思表示不真实？以公证委托卖房，（原）房屋所有权人以意思表示不真实为由主张合同无效为例，谁意思表示不真实？哪个阶段有不真实的意思表示？ a.公证委托书系伪造，（原）房屋所有权人根本就没有卖房的意思表示。 b.公证委托书真实，但是（原）房屋所有权人做此公证委托，是为其债务做担保，而不是真想卖房。 c.房屋买受人买房非真实意思表示，房屋买受人的真实意思不是“买”，而是“骗”。真正的买房人，不论是自住，还是投资，都会非常谨慎：正规渠道获取房源、实地看房、认真签约、合理对价、实际付款、要过户也要交房……但是，如果买受人只是想将房子“骗”到手赚取非法利益（不论是自己持有还是转卖），上述环节会部分缺失。反过来说，上述重要环节部分甚至全部缺失或不合常理，则说明买受人没有买房的真实意思，房屋买卖合同也就无效。 三、第一个买受人的民事救济途径：第三人撤销之诉 《民诉法》第56条规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。” 《民诉法解释》第292条规定：“第三人对已经发生法律效力的判决、裁定、调解书提起撤销之诉的，应当自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出生效判决、裁定、调解书的人民法院提出，并应当提供存在下列情形的证据材料：（一）因不能归责于本人的事由未参加诉讼；（二）发生法律效力的判决、裁定、调解书的全部或者部分内容错误；（三）发生法律效力的判决、裁定、调解书内容错误损害其民事权益。” 根据上述规定，所谓第三人撤销之诉，简言之，即诉讼当事人之外的第三人，向法院起诉要求撤销已经生效的判决书、裁定书、调解书。 如果房屋卖售人与他人签订的房屋买卖合同无效，但却通过虚假诉讼的方式，获得了合同有效（案由可能是确认合同有效纠纷，也可能是房屋买卖合同纠纷等，凡是涉及到合同纠纷，法院一般都会先对合同效力进行审查并在裁判文书中载明合同的效力）的裁判文书或调解书。此时，受害者（如第一房屋买受人）的民事救济途径应当是第三人撤销之诉。 附周某某、左某某与张某某、孙某某第三人撤销之诉案 案情简介：周某某、左某某系夫妻关系。 2015年11月10日，张某某从XX银行上海鲁汇分理处取款200，000元。 2015年11月14日，孙某某向张某某出具定金收条，上载：今收到张某某支付购买系争房屋定金200，000元。 2016年2月4日，孙某某（作为卖售人，签约甲方）与张某某（作为买受人，签约乙方）签订了《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定由乙方以1，000，000元的价格向甲方受让涉案房屋（建筑面积为60.41平方米）。付款方式如下：1.乙方于2015年11月14日已付定金200，000元于甲方。2.乙方于2016年2月20日之前给付房款500，000元于甲方。3.双方约定剩余300，000元房款于乙方房产证办理完毕后7日内给付甲方。甲、乙双方确认，在2016年5月3日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。 2016年2月16日，张某某从XX银行上海鲁汇分理处取款200，000元。 2016年2月17日，张某某从XX银行上海鲁汇分理处取款150，000元。 2016年2月18日，孙某某向张某某出具《收条》，上载：今收到购房款500，000元。 2016年2月23日，系争房屋过户登记至张某某名下。 2016年2月26日，张某某从XX银行上海鲁汇分理处取款200，000元。 2016年2月29日，张某某从XX银行上海鲁汇分理处取款100，000元。 2016年2月29日，孙某某向张某某出具《收条》，上载：今收到购房余款300，000元。 2016年3月1日，张某某至系争房屋，与周某某为系争房屋发生争执，并报警。 2016年4月11日，张某某以排除妨害纠纷为由，以周某某作为被告，向一审法院提起诉讼【案号：（2016）沪0112民初10446号】，2016年5月10日，张某某撤回起诉。 2016年4月20日，上海市闵行区浦江镇闵浦第三居民委员会出具《居住证明》，上载：周某某自2013年6月起居住在系争房屋内。 2016年5月17日，张某某以房屋买卖合同纠纷为由，以孙某某作为被告，向一审法院提起诉讼【案号：（2016）沪0112民初14578号】。 一审法院裁判 2016年7月22日，法院作出（2016）沪0112民初14578号民事判决，判决如下：孙某某于本判决生效之日起二十日内向张某某交付系争房屋。 2016年11月7日，张某某再次以排除妨害纠纷为由，以周某某、左某某为被告，向一审法院提起诉讼【案号：（2016）沪0112民初30896号】，后于2017年1月3日向法院撤回了起诉。 2016年11月16日，周某某、左某某作为原告，以张某某、孙某某作为被告，以房屋买卖合同纠纷为由向一审法院提起诉讼【案号：（2016）沪0112民初31974号】，后于2017年2月14日撤回了起诉。 张某某为证明2016年2月18日孙某某收取的500，000元款项的构成，另向一审法院提供了一张账户名称为案外人严某的业务交易单，上载：交易时间2016年2月16日，交易名称现金取款，金额150，000元。据张某某称严某为其母亲。 裁判原文节选 一审【案号：上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民撤1号】《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。根据上述法律规定，第三人提起撤销权之诉获得法院支持应具备三项条件：一、第三人因不能归责于本人的事由未参加诉讼；二、判决、裁定、调解书的部分或全部内容错误，损害第三人民事权益；三、第三人自知道或者应当知道其民事权利受到损害之日起六个月内提起诉讼。故本案的争议焦点即周某某、左某某要求撤销上海市闵行区人民法院作出的（2016）沪0112民初14578号民事判决书是否符合上述三项条件。 关于第一项条件，第三人因不能归责于本人的事由未参加诉讼。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百九十五条的规定：民事诉讼法第五十六条第三款规定的因不能归责于本人的事由未参加诉讼，是指没有被列为生效判决、裁定、调解书当事人，且无过错或者无明显过错的情形。包括：（一）不知道诉讼而未参加的；（二）申请参加未获准许的；（三）知道诉讼，但因客观原因无法参加的；（四）因其他不能归责于本人的事由未参加诉讼的。本案中，周某某、左某某并未在（2016）沪0112民初14578号案件中作为当事人参加诉讼，也无证据表明周某某、左某某知道该诉讼，故可以认为周某某、左某某系因不知道上述诉讼而未参加该案诉讼。 关于第二项条件，判决、裁定、调解书的部分或全部内容错误，损害第三人民事权益。就本案而言，一审法院需审理的是张某某作为涉案房屋的买受人向法院提起诉讼，要求孙某某作为出卖人交付系争房屋，法院据此作出的判决是否存在错误，是否损害了周某某、左某某的权利？一审法院认为，首先，在（2016）沪0112民初14578号案件审理过程中，张某某已取得了系争房屋的《上海市房地产权证》，成为系争房屋的权利人。法院经审查了系争房屋的《上海市房地产权证》、《上海市房地产买卖合同》、付款凭证后，判令孙某某向张某某交付系争房屋并无错误。其次，周某某、左某某提供的证据材料不足以证明张某某与孙某某间存在恶意串通的行为。再次，在本案审理过程中，一审法院注意到，周某某、左某某自述了以下两节事实：一是孙某某要求加付20，000元后方可向周某某、左某某交付涉案房屋；二是系争房屋于2014年即可办理产权过户手续，因孙某某擅自加价的违约行为而未成。那么如果周某某、左某某所述为事实，为何在长达近三年的时间内迟迟未向有多次违约行为的孙某某主张权利？最后，若周某某、左某某认为其合法权益受到侵害，其可以基于与孙某某间的买卖合同，以债权人的身份向孙某某主张权利，以维护其自身的合法权益。 关于第三项条件，第三人自知道或者应当知道其民事权利受到损害之日起六个月内提起诉讼。周某某、左某某称于2017年方得知法院判决，并于2017年2月向法院提起撤销权之诉，并无不当。 综上所述，一审法院认为法院作出的（2016）沪0112民初14578号民事判决并无错误，且未侵害周某某、左某某对系争房屋的合法权益，故周某某、左某某提起的撤销权之诉不符合上述第二项条件，基于此，周某某、左某某向一审法院提出的所有诉讼请求，一审法院难以支持。 一审法院审理后，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百九十二条、第二百九十五条、第二百九十六条、第三百条之规定，于2017年11月9日作出判决：驳回周某某、左某某的诉讼请求。案件受理费80元，由周某某、左某某负担。 二审【案号：上海市第一中级人民法院（2018）沪01民终733号】根据法律规定，第三人提起撤销权之诉获得法院支持应具备三项条件：一、第三人因不能归责于本人的事由未参加诉讼；二、判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害第三人民事权益；三、第三人自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内提起诉讼。 本案中，一审法院根据查明事实，认定两上诉人提起撤销权之诉符合上述第一项、第三项条件，于法有据，本院予以认同。两上诉人有权提起本案诉讼。 本案二审的争议焦点在于两上诉人提起第三人撤销之诉是否符合上述第二项条件，即一审法院（2016）沪0112民初14578号民事判决是否内容错误，损害两上诉人的权益。而审查14578号民事判决是否内容错误，是否损害两上诉人权益的关键在于两被上诉人是否存在恶意串通、损害两上诉人利益，从而导致两被上诉人之间的房屋买卖合同无效的情形。对此，本院认为，审查两被上诉人之间房屋买卖交易的整个过程，确实存在诸多不合常理之处。首先，张某某自称其购买系争房屋系自住，然买房前后从未进入系争房屋实地察看。二审庭审中，对于是否曾看房，张某某先是说时间长了记不清楚，继而又说曾在门口察看，对于房屋买卖此等重大交易如此轻率处理，有违一般人在进行同类交易时应有的谨慎和注意程度。其次，参考两上诉人委托专业资产评估机构作出的房价评估报告，两被上诉人之间的房屋交易价格明显低于当时的市场价格。再次，两被上诉人在未签订任何书面合同的情况下直接签订网签合同，且合同仅约定标的物、价款、付款时间、过户时间等，而对交房时间、违约责任以及争议解决方式等在房屋买卖合同中较为关键的条款均无约定，有违房产交易习惯。最后，张某某陈述其认为系争房屋是出租状态，然对租金和租期漠不关心，从未主动向孙某某询问租期和租金。系争房屋过户至张某某名下后，张某某并未向孙某某主张交房，而是直接至系争房屋与周某某发生争执，后又直接对周某某提起排除妨害之诉，显然有悖善意购买人正常的交易思维。基于在案证据及以上分析，本院对两上诉人的主张予以采信，张某某与孙某某之间具有明显的恶意串通行为，两人签订的房屋买卖合同应属无效。关于合同无效的相关后果，由张某某与孙某某另行解决。 综上，一审法院（2016）沪0112民初14578号案件认定两被上诉人之间的买卖合同有效，并判决孙某某向张某某交付房屋，侵害了两上诉人的利益，应予以撤销。一审法院关于张某某与孙某某之间是否存在恶意串通行为的认定有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百四十四条、第一百七十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民撤1号民事判决； 二、撤销上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初14578号民事判决； 三、确认张某某、孙某某之间于2016年2月4日签订的《上海市房地产买卖合同》无效。 一审案件受理费人民币80元，由张某某负担40元，孙某某负担40元；二审案件受理费人民币80元，由张某某负担40元，孙某某负担40元。 本判决为终审判决。 |
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